住宅专项维修资金：怎么交？怎么管？怎么用？（监督与思考）

住宅专项维修资金：怎么交？怎么管？怎么用？（监督与思考）

http://www.sina.com.cn 2004年09月07日05:36 人民网-人民日报

本报记者　傅昌波　　4月20日，购买了长沙市亚华香舍花都小区商品房的龚文勇状告长沙市房屋产权管理局，要求法院判定当地房管部门“不交住宅维修基金就不办房产证”的做法违法。这是国内首宗有关房屋维修基金的行政诉讼案。透过这一行政诉讼可以看到，我国有关住宅专项维修资金的相关制度亟待完善。　　律师——— 　　“不交钱就不办证”的依据不够充分　　办理房产证之前须交纳住宅维修基金，是绝大多数购房者（下称“业主”）已经或者正在经历的程序。不交维修基金就不办房产证，也是大多数城市房管部门通行的做法。　　“住宅维修基金”的准确表述应为“住宅专项维修资金”。1998年，在国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，首次对此作出规定。同年，建设部和财政部据此制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（下称《管理办法》），才有“住宅维修基金”的称谓。在2003年由国务院公布实施的《物业管理条例》中，仍叫住宅“专项维修资金”。　　业主所交的专项维修资金到底是干什么用的？国务院《物业管理条例》的规定很清楚：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。长沙市有关文件更是明确规定：这笔钱“由业主自己缴存，自己使用，归业主所有”，“属民间自存自用费用，不属行政、事业及服务性收费”。从性质上看，这笔钱是业主自己的钱，其用途是保修期满后住宅共用物业的维护和更新。　　长沙市房管局有关负责人表示，要求“先交维修基金才能办证”的做法符合《管理办法》等7个法规、规章和规范性文件的规定。龚文勇的代理律师则表示，《管理办法》仅规定“在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房产行政主管部门代管”，从这条规定不能直接导出“不交钱就不办证”的行政强制依据。而长沙市房管局等部门下发有关通知时，这条规定已升级为“市房屋产权监理处、市房地产交易管理所不受理未提交‘长沙市物业维修基金缴费凭证’的房屋初始登记和房屋转移登记的申请”。他认为，长沙市房管局擅自扩大了行政主体的职权范围和强制范围，增设了业主在产权登记时的义务，限制和剥夺了业主的合法权利。　　中国政法大学的薛刚凌教授则认为，建立住宅专项维修资金制度有利于维护广大业主的权益，这是不言而喻的。但是，是不是必须运用行政强制来实现此项制度，或者说，能不能在办理房产证时实施“不交钱就不办证”的行政强制，则是值得探讨的。办理房产证是一种行政确认行为，业主只要支付了房款、办理了合同备案、缴纳了契税，管理部门就应该履行办证义务，业主交没交住宅专项维修资金与业主是否合法拥有房屋产权是两回事。她认为，从现有的法律法规看，管理部门在住宅专项维修资金上实施行政强制的法律依据不够充分。　　管理部门——— 　　如何确保开发商履行商品房保修义务，是法律法规空白点　　法律规定，业主交纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用，那么，保修期之内的共用物业维修是谁的责任，保修期又如何确定呢？　　根据国务院及建设部的相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责，保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。　　从法规看，房屋建筑工程的最低保修期限时限不一。一般来说，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（可能达70年）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电汽管线、给排水管道、设备安装为2年。而《管理办法》对于“共用部位和共用设施设备”的界定是：共用部位指建筑主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间等；共用设施设备指共用的上下水管道、加压水泵、电梯、供电线路、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性车场车库等。　　从上述规定可以看出，如果某个小区的共用物业出现问题，首先应分清是谁的责任，然后再考虑由谁出钱维修。一般来说，在新建的商品房小区内，如果保修期内共用部位或共用设施设备出现问题，应当由开发商及建筑方出钱维修。　　现在的问题是：业主们自存自用的专项维修资金可能好几年后才使用，管理部门硬要广大业主在办理房产证前就交纳；开发商及施工单位在房屋竣工后即应承担保修责任，管理部门却没有强制要求其预交预存专项维修资金。这对广大业主来说显然很不公平。　　长沙市建委综合开发处的负责人接受采访时承认，如何确保开发商及施工单位履行商品房保修义务，是当前法律法规的一个空白点。他说，以前曾有过要求开发商先交部分维修资金的规定，后来被废止了。在实践中，不能排除个别开发商卖完房子便解散公司的情况，如果保修期内商品房小区的共用物业出现问题，开发商应支付的维修资金就可能悬空。因此，政府管理部门在规定业主须交纳住宅专项维修资金的同时，也应当考虑如何防止开发商推卸、逃避保修期内维修责任的问题。　　广大业主——— 　　担心维修基金被挪用、侵吞　　从记者了解的情况看，广大业主“并非不愿意交纳住宅专项维修资金”，而是担心这笔钱被挪用、被侵吞。　　这种担心并不是多余的，目前全国已出现多起挪用甚至侵吞专项维修资金的案例。7月1日，广东省消委会公布的房地产投诉分析表明，物业维修基金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据广州市国土资源和房屋管理局物业处负责人介绍，目前该市的发展商和物业公司共向业主收取物业维修基金至少有2．3亿元，而存入监督账户的只有4000万元。　　在专项维修资金的交、管、用等方面，《管理办法》的规定主要有：（1）买卖商品房时，购房者按房款2％—3％的比例向售房者缴交此款；（2）此款在当地银行专户存储，严禁挪作他用；（3）业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将此款交给物业公司代管，物业公司定期接受业主委员会检查监督；（4）业主委员会成立前，此款的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨；（5）各级房产、财政主管部门负责协调、监督此款的管理和使用；应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。　　从实践看，这些规定的合理性和可操作性都比较差，难以适应新的形势要求。比如：规定此款交给物业公司代管，由行政主管部门审核划拨等，有未经此款的所有人———广大业主的委托擅自处分他人财产之嫌；业主委员会的检查监督何时进行，如何进行，业主如何查询对账等，操作程序尚不清楚。　　专家——— 　　减少行政强制，促进业主自治是方向　　薛刚凌教授认为，按照《国务院推进依法行政实施纲要》的精神，政府实施行政强制必须有足够的法律依据。政府倡导某项有利于公益的制度或许并不一定要直接介入，强制实施，而应该尽可能依靠社会自治。　　实际上，在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，国务院已明确提出要“建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。众所周知，对于个别业主拒交物业管理费的问题，现在政府的身影已经淡出———业主委员会或物业公司可以通过民事诉讼，强制要求个别拒交的业主交纳物业管理费。对于个别企图赖交住宅专项维修资金的业主，同样可以通过诉讼途径强制其承担应尽的义务。　　据了解，国家有关部门关于住宅专项维修资金管理的专项调研正在展开，新的《管理办法》即将出台。薛刚凌说，希望这个新“办法”能够更好地体现业主自治，更好地解决这笔钱该交多少、什么时候交、交给谁、由谁管理、如何确保安全地增值、由谁批准使用、如何监督尤其是如何确保广大业主有效监督等问题。　　《人民日报》 (2004年09月07日第五版)