【江苏商报报道】经济适用房已经走过三四年，目前南京全市共有9处经济适用房小区。景明佳园、兴贤佳园、河西新区春江新城等经济适用房小区在这两年之间纷纷建成。出于对购买经适房人群低收入的考虑，经适房的售价在每平方米1500至1800元，物管收费也只有每平方米一毛钱左右。就是这每平方米一毛钱的收入让经适房物管在艰难前行。

　　经适房物管费用收取难

　　在兴贤佳园、春江新城等经适房小区，记者看到，各个小区的配套设施都比较全。在景明佳园的物管办公室，王主任告诉记者，景明佳园是南京的第一个经济适用住房小区，整个小区环境是全南京经适房小区中是比较好的一个，整个小区的绿化面积达到45％左右。谈到小区的物业管理收费情况时，王主任一脸无奈：“小区里的物管收费实在是太难了，本来经适房的物业管理费用就比较低，每平方米只有一毛五，而且小区的物管收费都收不全，每次收取费用的时候，总有大批的业主拒交。”他说，由于住进经适房小区的业主都是低收入人群，虽然每平方米一毛五的物管费并不是太高，但这些人就是不交，他们的借口是他们靠低保吃饭哪儿来的钱。

　　“每年就是把物管费100％收全了，只不过才9万元，可是光他们物管人员的工资一年就需要30万元，这还不算小区的公共设施维护以及小区的绿化所需要的资金。”这是王主任给记者算的一笔简明账。记者粗略计算，每年整个小区的物管资金缺口近40万元。记者走访了几个经适房小区，发现资金缺口是每个经适房小区都存在的问题，在当初规划难道就没有考虑到吗？

　　现有优惠政策难体现

　　根据南京市经济适用房的相关管理规定，经适房开发商可以拿出总面积的1％～2％作为商业用房。南京市物管办主任谢云龙告诉记者，房产部门之所以规定开发商可以拿出总面积的1％～2％作为商业用房，就是出于对经适房物管费用偏低的考虑。这1％～2％的商业用房的物业管理收费是每平方米五毛左右，收取每平方米一毛五所造成的缺口就可以从每平方米五毛的物业费中得到补贴。另外，小区出租一些门面房的所得收入也是拿来补贴。

　　但在采访中，一位物管主任告诉记者，政策确实是这么规定的，可是开发商认为，购买经济适用房的基本上是低收入人群，所以就忽略了商业住房问题，只是建设一些简单的房屋作为门面房之用。“开发商小区建完之后就什么也不管了”。这位主任还强调，“即便有1％～2％的商业用房，收取物管费时业主不禁要问，凭什么享受一样的物管服务，有的收一毛五，而有的却要收五毛？”

　　经适房的物管做到这种地步，可以说是举步维艰了。“经适房物管真是难做”，各个经适房的物管都向记者发出了这样的感叹。

　　可不可以实行市场化

　　经适房的物管究竟要怎么做才能摆脱资金缺口造成的阴影，是由房产部门直接指定物管公司负责，还是走市场化由市场来选择？东南大学物业管理研究所所长黄永安肯定地说，经济适用房走市场化道路是必然的。

　　业主有权选择自己满意的物业管理公司，物业管理公司也可以根据服务水平进行价格调整，这样才能双赢，物业管理公司要提高服务水平就很难保证利润。他说，作为经适房的物管企业，要明确的是入住经适房小区的人经济收入到底怎么样，这样可以根据实际情况进行物管规划核算。在市场化运作的过程中，经适房的物管没有必要把小区的物管做得大而全，而应根据人们的实际需要给物管定档次，不要做出很大的投入之后却没有收到应有的效用。

　　同时，黄教授认为，经济适用房有一定的福利性质，所以走市场化道路必须依靠政府的支持。比如政府应对经济适用房的物业管理公司的税收给予一定的优惠政策，可以减税也可以给予补贴，以保证在较低的收费标准下提供好质量的服务等。实习记者孟浩(5版《商报观察》)

　　(编辑　云翔)