郑州整顿背后:经济适用房何时走出"尴尬"?

　　9月上旬，郑州市政府办公厅下达了2004年度的经济适用住房建设指标计划，建设总规模是152．85万平方米，占今年全市房地产开发总规模的20％左右，但与此同时，9月8日，郑州市房管局对外宣布，从明年开始，上经济适用住房项目必须经过公开招投标选择承建单位，否则，不得承建且不能享受任何优惠政策。

　　紧接着，9月14日，郑州市政府决定即日起开始对本市2002年以来建设的经济适用房的工程质量、销售价格及销售对象等基本情况进行全面检查，以规范郑州市经济适用房的建设秩序。

　　接连而来的整顿措施意味着：郑州市的经济适用房政策在经历了一段相对的“宽松期”之后开始收紧。

　　在郑州市一家证券公司工作的艾先生无疑称得上是这个城市的“中产”：有房有车，月收入近万。但在四个月前他又在北区买了一套130多平方米的经济适用房。

　　“股市这么低迷，投资一套房可能还要好一点。”小艾说。而郑州市经济适用房的购买者当中到底有多少是像艾先生这样的投资者，恐怕没有哪个部门能说清。

　　而前一段时间，本报就曾报道了“郑东新区”30万平方米经济适用房还没公开发售就被许多投资者抢购一空的现象。

　　经济适用房属于一种特殊的政策性住房，其购买对象针对的是无住房的中低收入者。但郑州有关经济适用房的政策一出台，即被一些颇具“投资眼光”的人咬住不放，不惜打破头，也要蹭进“穷人”行列，和真正的中低收入者同步竞争，争分经济适用房这杯“羹”。

　　据一位不愿意透露姓名的开发商说，郑州市大型经济适用房项目中，有1／4以上的客户是有相当经济实力的，一些客户都是开着自己的私家车前来缴纳房款、签约。

　　同时因为面积过大，个别经济适用房项目定位遭受争议。例如郑州北区有一个经济适用房项目竟然出现了一套160多平方米的房子总价在30万元左右的现象，这已经远远超出了一般工薪家庭的支付能力。业内人士认为，经济适用房的总价控制在20万元以内是比较合理的。因为除去房款，还要缴纳和商品房一样的契税、维修基金，入住之后还要进行装修等等，这部分费用对工薪家庭而言也不是小数目。一个三口之家的平均居住面积在80平方米左右即可。可以说，这种大户型已经根本背离了经济适用房开发的初衷。

　　经济适用房既是政府行为，又是市场行为，这就注定政府与开发商之间在很多方面难以达成共识，也就注定这一产品始终会在政策房与商品房之间摇摆，很难真正步入市场化运作的轨道。正是因为经济适用房的双重角色，政府在管理上采取了双轨制管理：一方面通过行政手段监管购买对象，另一方面又要保证开发商进行市场化运作。

　　政府照顾低收入群体的初衷没错，开发商追逐利润最大化也无可厚非，但当两者归结到一点时，矛盾便暴露出来，人们不由得质疑：经济适用房“经济”了谁？

　　郑州市政府宣布，在对郑州市17家经济适用房进行全面检查后，对建筑面积报小建大、超过控制标准或擅自扩大项目内商品房比例、不按销售对象条件和核定价格擅自提价或扩大范围的开发建设单位，追缴其享受优惠的全部费用并给予经济处罚。

　　政府责备开发商为了谋求高利润而将经济适用房卖给了高收入者，但开发商又抱怨政府介入太多，限制了企业的市场化运作。在这种双轨制的管理模式下，开发商被要求对购买者身份进行鉴别，等于是行使了部分政府职能。这导致企业与政府之间在一定程度上形成职能错位。

　　经济适用房的性质和功能具有多重性，因此对于这样一个没有明确定位的管理对象，政府很难制定出针对性及操作性都很强的政策，照顾了某一方，就会与另一方产生冲突与矛盾。因此有业内人士呼吁，政府应考虑一个问题：那就是应不应该管理经济适用房？“想管理好经济适用房，首先要明确其定位：到底是政策房还是商品房？”河南省社科院一位专家表示。

　　一些业内人士表示：“这样做肯定会影响到开发商承建经济适用房的热情。”

　　一家房地产企业的负责人明确告诉记者：“我们不会考虑承建经济适用房。”

　　而郑州市中方园房地产开发建设公司销售中心的一位工作人员告诉记者：“我们的经济适用房去年就卖完了，我们现在和以后重点都要转移到商品房了。”

　　经济适用房不能满足真正的低收入者，又让政府患得患失。面对种种争议，业内甚至出现了“经济适用房应该停建”的呼声，但更多的业内人士还是认为，低收入群体的居住问题十分迫切，停建经济适用房显然不现实。

　　那么，郑州经济适用房到底该何去何从？

　　“要解决中低收入者的住房，光在数量上下工夫是没用的，应该实现市场上多元化的供给，为什么不能买二手房呢？为什么不能租廉价房？与其不断地在数量上进行扩张，不如好好建立健全二手房法规，规范好廉价房屋的租售市场，利用好现有的存量房。”河南财经学院的一名专家指出。

　　对此，有业内人士表示认同：“这对解决中低收入群体的居住问题提供了一个新思路，经济适用房并不是唯一的解决途径。”

　　二十一世纪不动产郑州公司的一位资深业内人士介绍：“由于廉租房制度和经济适用房制度相似，均是出于对中低收入家庭住房需求的保障，因此可以加大推广力度。如果启动经济适用房和廉租房作为二手房的补充房源，可以起到市场联动效应，以及整合有效资源的作用。郑州二手房市场还没有被真正盘活，大量的二手房源也可以满足低收入群体的住房需求，这一领域比起新住宅开发，更容易显示政府的调控作用。”

　　而郑州大学一位专门研究政府公共服务管理的学者认为，经济适用房回归本位，需要改革现行的政府补贴政策，即从“补砖头”转到“补人头”上来。目前所流行的政府免收土地出让金、减免税费的做法，俗称“补砖头”，这种方法弊端很多。真正有效的办法应该是“补人头”，由政府出面认真核实统计，核查出真正的低收入者，然后再根据不同情况给这部分人发放相应数额的补贴，以帮助中低收入群体购置住房，开发商也不必承担建设经济适用房的任务。

　　“‘补人头’的办法已在国内部分地区实行，我们也许可以尝试一下。”他建议。（来源：大河报七日财富）