专家纵论商业地产大势

　　9月19日，在由新华日报报业集团主办的商业地产发展趋势高峰论坛上，与会专家学者以及从事商业地产开发的开发商，精彩纵论眼下普遍关注的商业地产发展趋势。

　　投资热点别成为投诉热点

　　中国房地产协会主任杨卫江说，从南到北都在谈论“商业地产热”的问题。商业地产热不热？数字可以说话。今年1－7月的数据显示，住宅销售每平方米均价为2480元，同比增长10.4%%，而商业用房的均价是4312元，同比增长14.9%%；1－7月的住宅建设投资为4111亿元，同比增长28.1%%，而商业用房的投资为766亿元，同比增长35.6%%。不管从价格增长的幅度还是投资增长的幅度来看，商业地产都很热，热度超过了住宅开发。从整体上看，商业地产虽然有发展速度快的问题，但是整体并没有过热。

　　宏观调控已经达到一定的效果，估计短期内不会有针对房地产业的新的调控措施出台。但开发企业仍要保持清醒的头脑，不要盲目扩张。因为有关方面调查预测，今后两三年内，一些企业因为盲目扩张，一些回报和承诺无法兑现，商业地产有可能成为住宅之后新的投诉热点。

　　世界看好中国商业地产

　　美国21世纪不动产中国总部董事汉特说，美国商业地产“9·11”遭到重创后，商业地产空置率从2000年的8－9％上升到现在的17％。旧金山、硅谷地区的空置率甚至超过22％。商铺的租金下降幅度达到14％。虽然今年商业地产的形势被看好，但是还是没有完全缓过气来。

　　与美国商业地产的不景气相反的是，中国商业地产被世界看好。目前，越来越多的跨国公司谋求进入中国，这给中国的商业地产带来了很大的推动力。21世纪不动产是世界上最大的地产公司。1989年就在中国注册了商标，专门等待中国入世和房地产商品化带来的商机。2000年正式进入中国市场后，订单就纷至沓来。上个月，中东的一个企业委托在中国购买1500万美元的写字楼商铺，这个月又接到新西兰公司总租金达1亿美元的租赁商铺和写字楼的大订单。21世纪不动产在中国沿海地区全覆盖的目标已经基本实现，今年下半年的目标是主攻南京、苏州等5个地区。

　　一个城市只能有一个CBD　南京大学博导张鸿雁认为，有些概念很容易流行，比如说CBD（中心商务区）这个概念流行以后，很多城市都在打造自己的CBD，甚至一个城市提出做好几个CBD。就南京来说，就有三个所谓的CBD了。新街口是一个，河西奥体中心又要打造新的CBD，六合也要打造江北的CBD。CBD的意思是中心商务区，只有具备金融、商住、娱乐、消费服务、智力咨询等五大要素中心地位的区域，才能称得上是CBD。严格意义上，中国还只有上海的外滩和北京的王府井一带可以称得上是CBD，其他城市都不够典型。

　　其实这是城市商业地产定位上的误区。南京的商业地产建设取得了很大成就。比如山西路次商业中心的建设，再比如江宁“中国女人街”凭着差异性寻求突破，独立的商务次中心体系正在建设中。但这些区域性的中心，都只能称为是次商业中心，不能叫做CBD。

　　商业地产必须与现代城市协调发展

　　省社科院院长叶南客说，商业地产在世界上已走过一个世纪，而中国仅有10多年的发展史，尚处在发育阶段。一个地区的商业发展与城市化进程密切相关。江苏城市化进程相当快，1998年时城市化率为31.5%%，到去年年底，增长为48%%，这么大幅度的增长，在欧美国家可能要用一两百年。

　　在城市化步伐大大加快的同时，江苏商业地产局部地区也存在一些不和谐的现象，比如缺乏总体规划，缺少理性投资。再比如造成城市环境污染，市中心不少写字楼的光污染。还有，听说仙林地区要建国际上最大的会议中心，准备建成超高层建筑，这对当地山清水秀的生态环境就是一大破坏。另外，这段时间一些城市热炒“第一高楼”的兴建，“第一高楼”在什么地方建也值得深思，如果在市中心建，毫无疑问会破坏城市文脉，也存在金融风险。再是大量商业地产进入城郊，加上商业地产的恶性竞争，造成了城市土地资源的浪费。

　　叶南客建议，江苏在健康发展商业地产的同时，应加强对商业地产的规划，包括购买力、消费分析、建筑形态、商业类型等，使其与城市总体协调发展，而不仅仅是监管。同时，要加强预警，包括土地、消费购买力、国际竞争走势、金融风险的预警。他同时提议，江苏还应增加文化娱乐型商业的开发，向高层次、高档次商业地产发展。陈炳山　汪晓霞（新华日报）