从今年11月起，物业服务收费的政府指导价基准价，将由原来按多层住宅和高层住宅区分的做法，变为按有电梯和无电梯进行区分，收费标准相差约一倍（详见附表）。这是广州市物价局昨天公布的《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》规定的。 高档住宅服务收费由市场调节 据了解，在新的《实施细则》中，收费等级将按服务内容和服务质量分三个等级，浮动幅度为15％，收费标准与目前执行标准持平。 业主与物业管理企业将按照基准价，根据物业服务等级、硬件配套设施等因素上下浮动，在物业服务合同中约定具体收费标准。据悉，分为三个等级的新物业管理服务标准，主要从房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、绿化养护管理、综合管理服务等方面细化量化服务内容，真正做到“分等定级，按质论价”。 记者看到，新《实施细则》中，明确了住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，但物价部门根据这几年收费管理实践情况，将高档住宅和组合制物业服务收费放开，由市场调节。 此外，写字楼、商场、工业厂房等物业管理，也纳入了市场调节价范围。 收费标准由双方在指导价基础上约定 广州市物价局局长沈志超指出，《实施细则》中一个很大的特点就是大量利用“约定”的原则。 根据规定，实行政府指导价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；而实行市场调节价的物业，由物业管理委托双方结合实际情况，自行确定服务的深度和广度，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 沈志超表示，这种做法改变了以往由物业管理企业申报、政府价格主管部门逐个物业审批收费的做法。 服务计费三种方式供选择 沈志超表示，《实施细则》除了按照国家有关规定，对物业服务计费采用酬金制、包干制外，还结合广州目前物业管理的实际情况，增加推出了“组合制”，业主与物业管理企业可根据实际情况，自主选择，使得计费方式更灵活。 其中，包干制是指，业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 组合制是指，业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。 同时，物业服务收费还必须实行明码标价，对不执行明码标价规定的单位，将依据有关法律、法规予以处罚。 代收水电费不得向业主收手续费 《实施细则》中还规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述有关费用，可按不超过委托收取总额3％或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。但物业管理企业，不得向业主收取手续费等额外费用。 此外，针对供水单位对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡期实行趸售水价，具体水价在不超过政府定价的范围内，由供水单位与物业管理企业在供水合同中约定。 物业收费按法定面积计收 根据《实施细则》规定，物业服务收费按法定面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准，另有约定的除外。 物业服务收费按月计算，除业主自愿外，不得预收。此外，住宅小区教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按低于该住宅物业和同期公布的广州市普通住宅物业服务政府指导价最高浮动上限收费标准。（杨升华 张英姿 邱创泓 蓝岚） 2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度 | 级别 | 基准价 | | 上下浮动幅度 | 浮动范围 | | | 有电梯 | 无电梯 | | 有电梯 | 无电梯 | | 一级 | 1.70 | 0.85 | 15％ | [1.45，1.96] | [0.72,0.98] | | 二级 | 1.25 | 0.62 | 15％ | [1.06，1.44] | [0.53,0.71] | | 三级 | 0.91 | 0.45 | 15％ | [0.77，1.05] | [0.38,0.52] | |
单位：元/米2·月 注： 1.普通住宅包括普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等。 2．物业管理企业和业主按服务内容、服务质量和服务范围根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体物业服务收费标准。 3．以首层为电梯起始点的住宅，首层住户物业服务收费可适当降低，具体收费标准由业主与物业管理企业约定。 | 
