“海南的地王至尊”——三亚湾痛并快乐着

　　三亚湾，东起鹿回头山麓，从三亚河出口绵延向西十八公里，被誉为海南的地王至尊。在二十年的发展历程中，三亚湾痛并快乐着。沧桑历程

　　二十年前的三亚形同渔村，三亚湾畔的质朴与荒凉呈现出惊人美丽。1988年海南建省，三亚以独特地利与海口构成南北轴心城市经济圈，海南房产开发从此就上演着双城记，三亚湾圈地运动拉开序幕。

　　九十年代初房地产市场畸形起步，三亚楼群沿三亚湾向西快速蔓延，泡沫瞬间破灭，仓促上阵的工程大多成为半拉子，成为城市的伤疤。世纪初曙光照耀，三亚国际旅游地位突显，大批高星级酒店陆续进驻三亚湾，三亚湾度假村、金凤凰、椰林滩、景利来、海航、银苑……

　　2001年起，市政府大幅增加三亚湾基础投资，斥资2．4亿元的滨海大道（现更名三亚湾路）改造，道路拓宽拉长，路侧以4000多株椰树伴以各类热带花木成种群种植，中国最富休闲情调的椰梦长廊让三亚从此焕发崭新气质。2002年1月，投资1．16亿元的国际客运港在三亚湾一个人工岛上动工，跨海大桥将随之建成通车。2003年底，作为国际客运港的连接枢纽的光明路改造工程完成，进一步改良了三亚湾交通环境。2004年12月前，三亚河口至国际客运港的改造工程--阳光海岸线、金海酒店至凤凰镇的海凤路等工程，也将完成方案及评审等前期工作。

　　随着三亚湾新轮廓的勾勒，三亚外滩已初具地王之气。建筑脉络

　　三亚湾可梳理一个城市的建筑发展脉络，最初渔民聚集而成的村落，位于河口水居巷一带，棚屋或泥墙建筑伴以幽暗狭窄的街巷，可见三亚初民居家的粗陋和俭省。向西，一栋栋洗沙石建筑，或镶嵌俗艳瓷砖，外形单一，空间逼窄，见证福利房时期的上世纪80年代，人们急功近利营建归宿的心理。

　　滨海路东段，渐次呈现各式南洋建筑，斜坡屋顶，外突窗台，从海洋、青山中汲取自然色彩，明快和谐，外观齐整；此建筑时期已到上世纪九十年代末，三亚明确定位国际滨海旅游城市，城建风格确定南洋基调，规划有意识朝精品城市靠拢。

　　从金凤凰酒店向西，到海坡，各式建筑瞬间百花齐放，高档小区和高级酒店表现充分个性化，国际前沿的建筑理念和民族新锐风格一并盛开……圈地运动

　　2001年，位于大东海的瑞海豪庭率先推出3幢一线海景高楼，短时间发售一空。而此时大东海已楼满为患，亚龙湾拒绝商业住宅开发，地产界目光便开始聚焦三亚湾。3年发展，三亚房地产开发公司达到60多家，物业管理公司20多家，服务轴心转移到三亚湾，一个个名称烙上强烈海洋印记的楼盘陆续抢摊：绿海田园、兰海花园、碧海蓝天、阳光海岸、天泽海韵、天福源、瀛寰、凭海临风、海阔天空……

　　占尽天时地利，三亚湾楼盘变得畅销，几年前的海坡区还依稀只有几个破陋村庄，如今跟亚龙湾一样成为纯度假生活区。以三亚湾为中心的土地改革，在此过程随之展开。

　　体制内的三亚房地产拿地形式主要为行政划拨和土地拍卖，其中土地拍卖始于房产狂热的1993年，土地市场化初期的浮燥使政府缺少计划，大量投放土地，地价居然拍得奇高，曾创下381万元／亩单价，但土地拍出去后就基本处于闲置状态，高额地价套住的全是国家银行的资金。

　　此后三亚土地拍卖直到2000年仍不景气，常常流拍，甚至无人参拍；2001年出现转机，《三亚市国有土地使用权招标拍卖暂行规定》出台规定，经营性用地必须公开拍卖，当年拍卖17宗，其中亚龙湾一块105．9亩土地成交5400．9万元，亩单价51万元，政府初尝拍卖甜头。

　　2002年，市委、市政府制定适度从紧的供地政策，加强划拨土地管理；11月发布《三亚市土地储备办法》，将尚未供应的逾7400亩土地全部纳入政府土地储备库，并恪守一个池子蓄水，一个龙头放水规则，激烈竞争使地价迅速飙升。2003年后三亚湾土地拍卖价格屡被刷新，2月拍卖海坡一块31．68亩土地，以35万元／亩成交，7月海坡另一块150亩土地涨至64万元／亩，总成交9700万元，是此前协议出让同类地块价格的2倍。2004年2月12日，海坡最后一块一线海岸122．6亩土地，以1．6亿元成交，开创每亩127万元的最高价。

　　8·31大限前，三亚就全面确立了土地招拍挂制度，配合从严控制土地放量，对稳定楼价和控制盲目开发起到关键作用，抑制了房产泡沫沉渣再起。历史清算

　　三亚湾停缓建项目处置也取得同期进展，三亚从1998年起就开始清理闲置建设用地，2000年10月大规模拉开序幕，闲置两年的建设用地予以收回，半拉子明确产权和限期续建或拆除。

　　从政府2001年1月对海角丽园3栋别墅强行拆除起，共拆除近100栋半拉子。此后半拉子处置主要为拍卖转让，到2003年9月宣告处置工作顺利完成。其中三亚湾畔最大半拉子--主楼32层的台亚国际航空广场经过两度流拍，也于2002年6月以3730万元拍卖成功，开发商声称将斥资3亿改建成阳光王朝酒店。

　　截止2003年底，三亚累计收回闲置用地1132．12公顷，完成闲置建设用地清理工作，120栋半拉子宣告全部清理完毕。旅游地产

　　三亚房地产跟省会海口有着显著区别，海口处在膨胀阶段，大量人口涌入，注定房产项目主要为新居民提供生存空间；而三亚城区人口基本稳定在15万上下，安居工程大体完成，房产项目主要针对候鸟般迁徙的季节度假人群，旅游地产由此得以彰显。

　　巨大的客源市场为旅游地产夯实了基础，买房度假成为富豪时尚，并因三亚房产的投资功能而走向大众。

　　2002年初，三亚湾一线海景房均价大致为2000元／平方米，即使碧海蓝天这样的高档小区，最初均价也勉强超过3000元／平方米，而2003年秋其均价达到5000元／平方米，如今蹿升到7000元／平方米，个别特权项目如海阔天空，均价更逾10000元／平方米，已向北京、上海等大都市的房价看齐。尽管如此，三亚湾房价与青岛、杭州还相差50％至100％，与香港、夏威夷等相差5-10倍，升值空间广阔。

　　随着基础投资的完善，医疗、教育等硬件的提升，旅游房产发展更有了信心屏障。三亚湾，注定成为外省人的度假天堂！瞻前顾后

　　三亚湾物业至今仍属粗放型，房产旺销导致品质竞争走弱。规划简单、品种单调、式样雷同、市政配套落后等亟需关注。投机构房族增多导致空置率上升，业主房产闲置期拉长却未同步引进闲置资源运作模式，使各社区人气缺乏，晚间的灯光寥落不禁让人同情候鸟的寂寞。海坡作为卫星城，平日候鸟稀少，无法催生规模化市场和商场，大多消费需十来分钟车程赶到市区。

　　三亚湾休闲娱乐品种的贫乏，让人感叹城市运营者急需补课；政府的推介力度和推介模式也无法让人振奋，旅游地产因而不能跟三亚旅游一道，凝聚一块强势品牌。

　　2003年初，市政府曾明确下文一线海滨不再批建商品房，让各待销楼盘着实欢跃，可后来拍卖出去的土地用途却让人质疑。三亚湾中部那连片未开垦野地，尚不知政府如何投注。（完）（来源：海南日报）