悄悄转嫁的风险 杭州消费者关注商品房抵陷阱

　　新华网浙江频道10月4日电“消费者是上帝”，但是购买商品房的时候，你还敢称自己是“上帝”吗？对于很多人来说，买房是一次不轻松甚至是痛苦的经历。除了银行房贷合同的霸王条款让你吃够“哑巴亏”外，开发商设置的商品房抵陷阱也让你防不胜防。

　　消费者 被抵自己不知情

　　今年6月14日，消费者张女士与杭州一房地产开发公司签订了《商品房认购协议书》，认购了一套位于钱塘江南岸的商品房，并支付了2万元定金。6月21日，开发商通知其去签订《商品房买卖合同》。在审核合同的过程中，张女士发现该房的土地使用权已抵。张女士咨询了律师后，得知购买已抵的房产有风险，决定不购买该商品房，但是开发商以张女士违约为由没收了2万元定金。

　　接到投诉的省消费者协会与该开发商进行了交涉，但对方不愿退还已收取的购房款。张女士认为，开发商订立认购协议书时没有告知所售房屋土地使用权已被抵的事实，所以已经聘请律师准备向法院起诉。

　　目前，有像张女士这样的烦恼的购房者不在少数。其实，更为严重的是，很多购房者是在没有签认购协议书，也没有交定金的情况下，直接就和开发商签订了《商品房买卖合同》，但是他们还是毫不知道自己购买的房子的土地使用权已被抵意味着什么。当然，有些购房者在签订买卖合同时也注意到了合同上“土地使用权已抵”的字眼，但是并不了解这一条款可能存在的隐患和风险。当他们向开发商咨询时，也总是被对方以种种理由推托，有些开发商甚至会很不耐烦说：“这是正常程序，你爱买不买。”在目前房市处于“卖方市场”的情况下，许多购房者为了能买到房子，而选择了委曲求全。

　　据悉，房地产企业在进行房产开发时，为了筹措开发资金，往往以土地抵向银行申请贷款。在一般情况下，开发商会在预售前解，但也有一些资金紧张的房产公司不能在预售前解或者在预售后想办法重新抵。

　　消协 这是一个陷阱

　　在以往的商品房消费投诉中，开发商违反认购协议，单方加价行为普遍。但自进入7月份以来，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，房地产市场形势也发生着一些变化。其中，一种情况是开发商已取得预售许可证，本可以直接与购房户签订《商品房买卖合同》，却要求购房户先签订《认购协议》并交纳定金，同时在《认购协议》中隐瞒了房屋土地使用权甚至房屋已被抵的事实，迫使购房户接受不平等条款，否则以消费者违约为由没收消费者购房定金。两个月来，这类投诉在增加。另一种更普遍的情况是，消费者与开发商直接签订《商品房买卖合同》时，开发商遮掩商品房的土地使用权已被抵的事实，即使有消费者已经提出了疑问，也故意回避向购房者解释可能存在的风险，这样消费者就在不知详情的情况下签订了合同。

　　省消费者协会认为，这是一个商品房买卖陷阱，消费者购买已抵的商品房将存在着两大风险：

　　一是可能房、款两失。如果开发商到期无法偿还银行债务，根据法律规定，银行可以要求拍卖抵的房产用来还贷。如开发商失去偿债能力的话，消费者就会面临既失去房子又得不到赔偿的风险。

　　二是可能导致不能办理按揭。银行为防范风险，一般不会同意已被抵的房产再进行抵贷款。如果合同没有约定房产公司帮助购房者办理银行按揭，消费者可能面临到时无法办理按揭的困境。

　　律师 明示抵是开发商义务

　　浙江京衡律师事务所高立贵律师认为，明示抵是开发商义务，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵期间，抵人转让已办理登记的抵物的，应当通知抵权人，并告知受让人”。像张女士这样的情况，由于开发商事前没有明示土地使用权已抵，事实上开发商已经构成了违约。根据有关司法解释，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，张女士不仅可以要求退还2万定金，还可以要求得到2万元的赔偿。

　　“比房屋的土地使用权被抵更危险的是，房屋本身也已经被开发商抵。”高律师认为，以土地抵向银行申请贷款是国内地产开发的通行做法，但是也有一些资金较为薄弱的开发商将在建工程抵给银行从而贷款投入续建。购房者如果发现买了未解的房子，则应立即解除预售合同，或要求开发商解。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得在未解除商品房抵关系前，将作为抵合同标的物的商品房再行销售给他人。购房者可以以此为依据要求退房。

　　专家 如何避免买到抵房

　　业内人士表示，购房者要避免在不知情的前提下买下抵房，首先就必须验证开发商的《商品房预售许可证》。根据房地产相关法律规定，抵房在办理抵手续前必须先办理《商品房预售许可证》，而办证时开发商必须选定监管银行，这就有助于购房者从相关银行了解真相。

　　专家认为，消费者在签订认购协议时要注意看清认购协议内容，如对协议内容有疑义，一定要了解清楚。有异议的要当场提出，不要盲目在协议书上签字。消费者可以事先到房管部门了解自己希望购买的房产的抵情况。

　　其次，在签协议前，向开发商索取必要的信息资料。如是否已取得《预售许可证》、土地使用权是否被抵、是否可以办理银行按揭、正式签订《商品房买卖合同》的时间等。如该项目已取得《预售许可证》，最好要求与开发商直接签订《商品房买卖合同》，不必再签认购书，以免认购定金被没收的风险。

　　此外，购房者不幸遇到开发商隐瞒房屋被抵、查封情形还出售的，应在第一时间向房管局、物价局等部门举报。因为这属于严重的欺诈行为，不仅其行政主管部门会对此无良开发商予以处罚，购房者也要据此追讨开发商欺诈的合同责任。构成刑法“合同诈骗”条件的，开发商还得面临刑事追究。（来源：：杭州日报）