相对于发达地区，我省房地产业起步迟、规模小，尚处于发展的初级阶段。自1998年国家实施货币化分房制度以来，反映安徽房地产业发展状况的“皖房景气指数”，已连续5年处于景气区间。安徽住宅消费市场规模不断扩大，个人购房比例现已达到92%。消费需求的逐步释放，刺激住宅供给水平、质量、规模不断提升，安徽住宅市场正以每年人均新增0.87平方米的速度增长（全国平均1平方米的速度）。
安徽房地产市场总体健康，但结构性矛盾不容忽视：一是地域发展不平衡。2003年，80%的开发量集中在九个地方，而合肥、芜湖两市就占了其中的48%；县域房地产开发总量占全省比例不足20%。二是产业发展之间不平衡，内外资、国有和民营竞相参与房地产开发，而相关的服务领域引进外资较少，中介、咨询设计、顾问、房地产经纪、物业管理等行业发育欠缺。三是供需结构不平衡。2003年城镇人均建筑面积达21平方米，但是城市中约有20%以上的居民没有实现“居者有其屋”。以合肥市为例，市场上新开工的经济适用房与高档住宅面积之比为074∶1。高档商品房比重上升会带动住宅均价提高，并产生涨价预期。四是市场环境不够完善，交易成本过高。房地产行业开发、销售等众多环节，缺少信誉保障制度，质量纠纷、产权纠纷、物业管理纠纷、面积缩水等问题造成老百姓买房权益受损，维权成本太高。
为促进安徽房地产业健康发展，首先应建立以总量和结构调整为指向的调控体系。省政府可以在国家财税、金融、收入政策框架下，运用法律权限调控经济总量与结构，解决因市场运行无效所造成的住房分配不公、因虚拟需求所造成的经济波动等问题。具体措施包括：一是加强对城市自然环境、土地及水资源、基础设施支撑能力的评估和研究，合理规划、及时调整，防止土地过度开发、超负荷容量对环境造成的不利影响。二是提供权威的信息服务，及时发布有关市场供求、价格变化、土地出让、居民收入、政策法规等信息，促使土地开发、住宅建设规模、结构与住房需求衔接。三是利用地价杠杆、土地供给量、土地供给结构参数，调控土地开发投资量及结构，从而降低土地交易成本、调整供给结构，从根本上抑制房价过快上涨。四是在热点地区，政府通过收购和组织廉租房房源、推出经济适用房开发计划、放开搞活公房、旧房交易等措施，加强中低价房供给，平抑房价。
其次是建立以金融调控政策、产业组织调整政策、产业技术指导政策为重点的产业政策支持体系。一是金融支持，稳固发展平台。2003年央行出台的121号文件，被业内视为收紧房地产行业融资的警示信号。如何在控制盲目开发的同时，避免开发企业正常的资金链断裂，需要开拓多元化的融资渠道。我省可考虑促进优质企业上市融资、建立产业发展基金、大力发展信托产品等政策推进措施。产业基金具有投资回报高、投资风险较低的特点，是理想的资本市场投资工具。信托产品在房地产业的应用有利于拓宽货币市场，相对银行贷款而言，更加灵活和个性化。可以针对房地产开发具体设计如信托贷款、房地产信托收益权转、资产证券化待信托产品，以信托资金介入烂尾楼的处理、合资从事房地产开发项目等。二是产业技术指导政策，提供环境支持。当前要大力推广建筑部件标准化技术、绿色产品和应用技术、建筑节能产业化技术，加快提高住宅的总体质量和功能水平，加速产品更新换代速度。同时要强化房地产专业协会的中介服务功能，完善房地产教育培训网络，逐步覆盖到房地产开发、产权产籍、经纪、营销、评估、物业管理等各个领域。
再次要运用产业组织政策，提高产业集中度。目前全省房地产企业多达2000多家，但是其中1/3为项目公司，1/3开发量很小。在有开发业绩的企业中，普遍存在大企业不强、小企业不专的问题，产业集中度低、行业竞争力低。可以考虑采取财税激励措施，鼓励缺乏实力的开发商以合资、合作或资产重组的方式形成“竞争簇群”，在市场上寻求新的立足点；促使大企业之间形成新型竞争合作关系，探索相互投资、策略联盟、共同开发等合同模式，逐步形成有较强竞争力的大型企业集团。
（作者单位：省社科院）蒋晓岚
