房价有没有到顶？

　　房价有没有到顶？

　　——深圳楼市冷思考之一

　　本报记者曾雯

　　今年以来，“深圳楼市疯了”的惊呼声不绝于耳，但房价仍然在向上攀升，而且从销售的火爆情况来看，似乎楼价会一直这样攀升上去。

　　但“物极必反”是自然规律，深圳楼市也不例外，它的价格总会到顶的。那么，按现在房价攀升的高度，按现在供应量增长的幅度，目前房价是否已经到顶？

　　谁说房价只能涨不能跌

　　二手房、关外房、高档房，什么房都在涨价。

　　以往对深圳楼市的认识是，每平方米5000－7000元之间的特区内中档次商品房，应该占市场供应量的最大份额。但目前除了南头、西丽等极少数片区外，特区内新推出的商品房，已没有低于6500元／平方米的价格了。

　　房价就这样猛涨，越来越让人琢磨不透，谁都说不出涨价的理由，但是绝没有可能一直这样涨下去，到2004年底是不是一个极限呢？买房的、卖房的都在猜测。

　　很多人都分析过房价一直在涨的原因，以及各方对于房价的态度：开发商、中介商等卖房一方代表一直唱“涨”，涨了就能多赚点；专业的业余的炒房者，最关心“涨”多少，涨得越多投资收益越大。

　　那么，是不是房价只涨不跌？

　　且不用参考国外房地产市场的规律，就从国内城市房地产市场就能找到答案。价格和涨幅居全国之冠的上海楼市从年初开始就出现了一系列新变化：新盘成交下降，成交速度下滑，二手房有价无市，拍卖成交率节节下滑，全市1万多家大小中介商度日如年。

　　曾经如日中天的上海楼市也曾有这样的说法，“上海什么物价都可以跌，唯独房价只能涨不能跌，房价一跌，牵涉面太大。”而现在，对此已经有了清醒的认识。

　　房价涨跌是由供求关系决定的。某地产研究机构统计，从今年9月到明年，深圳楼市供应量至少有1700多万平方米，供应量的大增必然将使房价慢慢回归理性。

　　谁为高涨的房价买单

　　分析深圳楼市走向时，曾有开发商表示，由于地价上升，建材涨价，人工费用增加，从成本看，高房价已被牢牢锁定。

　　这种说法，其实是开发商的一家之言。实际情况是，住宅商品化以后，住宅售价和其他商品价格一样，不仅是开发成本一方决定的，而更重要的是由市场有效需求决定的。房价的疯涨，很大程度上是需求拉动的，强烈的消费需求、投资需求和投机需求把房价迅速推高。

　　从开发商立场说，当然房价和利润越高越好，近年来深圳开发商利润率不少是40％左右，甚至有的超过60％，远远高于一般行业。有家上市的房地产公司，其今年上半年净利润竟实现了50％以上的增长。

　　供不应求可使开发商赚钱，供过于求会使开发商亏本。这里的“求”是指有购买力的需求，而房价上涨越快，购买力下降也就越快。楼市走向在经济规律作用下迟早会走向反面：一方面高房价严重削弱了消费和投资需求，另一方面，新增供应量大量涌现，据有关人士预计，到今年年底原本要排队领号购房的严重供不应求局面将开始改变，变成供求平衡乃至供过于求。

　　供求关系的转变，势必使房价涨势逆转，深圳房价到顶决不是危言耸听。谁将为涨到最高的房价买单，则需要买房人们激情澎湃地下定、交钱的时候理性地思量一番。

　　作者:本报记者曾雯 编辑: