深圳楼市供应紧缺吗？———深圳楼市冷思考之二

　　“供不应求”可以说是今年以来深圳楼市的主旋律，各售楼现场满眼飘红的进度表、置业者纷纷排队买房、积极入市的表现，似乎都印证了这些。对于目前楼市的现状，发展商和置业者的解释几乎如出一辙：深圳的土地资源本身就稀缺，建一块就少一块，面对节节攀升的楼价，现在不买，明天住哪里？深圳楼市的供应真的到了如此紧缺的地步吗？

　　买房的选择空间还很大

　　来自深圳星彦房地产顾问有限公司最新的市场调查显示，从今年9月份至2005年底，深圳楼市的供应总面积将达到1700多万平方米，按深圳年均800万平方米的消化量，到明年底，深圳的库存量可能将超过900万平方米，因此，购房者选择的空间还是很大的。有业内人士提醒置业者，市场有一只无形的手，楼市“拐点”随时可能出现。在目前市况下，在深圳这样一个房地产市场经济相对成熟的地区，置业者没有必要担心买不到好房子而盲目跟风，而应清醒、理性。

　　楼市供应偏紧状况正在改变

　　今年上半年，深圳楼市的确呈现出供应偏紧的局面。据有关专业研究机构统计，1－5月，深圳各区累计新盘个数为47个，与去年同期相比，今年减少了14个新盘，累计的新盘批准预售面积共208.6万平方米，比去年同期减少17.2％。但这个情况到下半年将会发生改变。

　　研究人士指出，受政府近年控制土地出让政策等因素影响，深圳楼市自去年以来供应量开始呈现下降趋势，从今年头5个月的供求状况看，尤其以福田区、罗湖区为甚。对于今年1－5月深圳楼市供应量的下降，深圳市房地产研究所所长王锋博士这样认为，在国家宏观调控政策的引导下，楼市开发的增长幅度受到了一定的控制，比如今年头5个月深圳地产的开发规模、施工面积小幅增加5.9％，新开工面积增长5％左右，均低于往年的增长幅度，“但这并不意味着增长停滞，”王锋强调。他同时指出，为了适应持续增长的房地产需求，从6月开始，我市房地产市场已经进入住宅供应快速增长的时期，而且这一趋势预计今年将会一直持续下去。批准预售的增加，解决了自去年以来供求不平衡的问题，将会保证房价的稳定，年底房价有可能回落。

　　来自深圳市国土局发布的上半年的数据统计报告也显示，全市已批准预售但尚未售出的商品住宅面积为140万平方米，空置商品住宅为144万平方米，加上今年上半年已批准预售的住宅供应量，市场新房合计供应量达到660万平方米，与上半年410万平方米的实际销售量相比，住宅供应储备相对充足。

　　价格信号引导供求关系

　　有数据显示，2003年，深圳全年新出让土地11.7平方公里，比2002年计划土地供应总量17平方公里大约减少了31％，也低于近10年深圳土地供应的平均值。

　　2004年土地供应量将与2003年基本持平。数据表明，政府严格控制土地供应量的政策已经开始显示作用。业界人士认为，土地供应减少造成的效果开始显现，楼盘供应量也明显低于往年，说明供需形势正在发生逆转。“在一个成熟、规范的市场，供求关系决定价格走势，但同时价格信号也引导着供求关系。”王锋如是说。他进而分析说，虽然去年底至今年头几个月，楼市供不应求较为明显，但这种状况在5月份开始发生转变。首先是5月份新批预售面积较去年同期增加了7％，其次是去年底深圳楼市的供求比例为0.88∶1,到5月份已上升到0.93∶1,再次，去年底深圳楼市价格明显上涨，达到7％左右，在此种形势下，年初以来新盘上市的步伐有所加快，价格也随之回落，到5月份，深圳楼市的平均价格较年初下降了每平方米300元左右，以今年头5个月的平均价格计，比去年同期的平均价格下降了3％。“这是市场自身规律在起作用。”王锋指出，虽然自2002年开始了三年的土地严控，但深圳并未因此出现供应链条的断裂，只要市场需求旺盛，地产商手中的存量土地就会出笼。

　　作者: 本报记者王纹 编辑: