不同于住宅 上海写字楼市场面临新一轮开发高潮

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　　“在香港、新加坡有600万平方米的甲级写字楼，上海只有350万平方米。”戴德梁行执行董事上海公司总经理张国正对记者说：“作为一个国际化大都市，未来上海写字楼市场，没有理由比这些城市差，没有理由不看好未来写字楼市场。”

　　冯仑在4月份的一次研讨会上也说，上海住宅市场投资过热会有问题，但是，写字楼市场前景看好，值得投资。最近，住商不动产针对台北、高雄、上海以及杭州四个城市的住宅、办公室以及商铺的房地产价格及投资报酬率进行评比，结果发现上海以写字楼的租金报酬率独占四个城市的鳌头。与此同时，上海的住宅市场一直趋冷。

　　写字楼开发面临新一轮高潮

　　在上海经济的健康快速发展以及加入世贸组织效应逐渐显现的大背景下，甲级写字楼的开发一直处于旺季。

　　和黄集团的写字楼旗舰项目——甲级写字楼世纪商贸广场，正在如火如荼的进行招租，据企业相关人员介绍，75％已经出租了，部分已经开始交房。另一香港地产五虎之一的嘉华集团，在上海鼎力开发的写字楼项目嘉华中心，也于7月中旬封顶，明年1月将开始入住，目前，招租也非常顺利。在新天地附近，凯得置地打造的一个甲级写字楼将明年竣工，徐家汇的港汇双子大厦也日渐高涨，人民广场附近还有多个高档写字楼在建。

　　上半年，上海主要商务区甲级写字楼租赁情况十分良好。据戴德梁行资料，最近一到两年交房的几个主要的甲级写字楼如来福士广场、企业大道、外滩中心等报价都达到了每平方米每天1美元左右。相比之下更为引人关注的是，预计在今年年底至2005年上半年交房的目前正在预租的甲级写字楼如嘉华中心、世纪商贸广场、都市总部大楼等的租金报价也达到了每平方米每天0．8～1．0元美元左右。一般来讲，甲级写字楼大多采取先用较低租金吸引知名大客户入住。

　　一般来说，写字楼开发，都是租而不售，但是，也有写字楼开发采取出售形式。飞洲集团董事长郑生华对记者说：“近三年来，上海甲级写字楼租金一直增长，一些业务稳定发展的公司意识到了花10年左右的租金购买具有50年产权的写字楼的经济性，加之购买上海市中心本已稀缺的可供购买的甲级写字楼对于公司战略布局角度的意义，更显示了其必要性和紧迫性。”于是，一些有前瞻性眼光以及资金实力的公司以及投资者开始购买甲级写字楼，人民广场商务圈的甲级写字楼报出了3000～3600美元／平方米的价格，仍然吸引了较多的买家。在需求结构上，客户也一改过去基本都是中资购买的格局，外资购买的增多越来越明显，著名的劳力士公司在淮海路购买甲级写字楼、甚至欧洲某国的上海领事馆也在市中心的一幢甲级写字楼里购买了1000平方米的面积办公。张国正对记者说：“外资客户对资金的运用一向严谨，因此外资客户着手购买写字楼，也向市场发出了一种利好信号！”

　　宏观调控影响写字楼市场有限

　　正在紧锣密鼓开发新天地写字楼项目的凯得置地公关部经理李峥结对记者说：“宏观调控对凯得置地这样的大开发商没有什么影响。只要经济在发展，上海在发展，宏观调控对高档写字楼的冲击也不大。开发甲级写字楼的开发商一般为资金实力雄厚的大公司，而且在投资计划上，一般也考虑到写字楼开发对于资金的较高要求，资金安排相对较为稳妥，因此受宏观调控影响相对较小。”

　　在住宅市场，投资购房的比例非常高，据统计去年上海有近20％的购房者为投资性购房。写字楼市场则不同，由于资金和对市场了解的障碍，需求都是实在的。张国正对记者说：“宏观调控主要针对某些投资过热的行业，写字楼的客户遍布各行业，而且都有着实际的需求；而且，即便存在投资客户的购买，也只是部分成熟的并且有资金实力的投资群体的介入，规模不大而且素质高，由于写字楼投资的相对高租金回报，此类投资者反而会强化对于写字楼投资的关注，因此，从需求的两个角度受宏观调控影响相对较小。”

　　刚刚对两岸四个城市写字楼市场进行研究后的住商不动产上海总部副总经理林倩接受记者采访时说：“相对于某些住宅目前回报率只有3％～5％，如目前有些100多万元的住宅，月租金只有三四千元。上海写字楼毛租金回报率还在6％～10％之间，上海及杭州市的部分办公楼，租金报酬率甚至高达10％以上。上海写字楼市场还未被投资者广泛关注，较大的回报差距将导致投资资金流向写字楼市场，因此，从资金的流向即销售回款的角度受宏观调控影响相对较小。”

　　高达33％企业所得税，形成了楼宇经济。以第三产业为主的中心城区区政府都意识到，楼宇经济对于招商引资和财政税收的重要性。有些区政府成立了相关部门专门为商务楼宇经济服务，并出台了一系列激励政策。已经成为ＣＢＤ中心的区，正在努力巩固自己的地位，还没有形成的区，比如徐汇区，政府正在全力打造自己的ＣＢＤ中心。张国正对记者说：“从政策引导以及支持的角度，写字楼市场受宏观调控影响也相对较小。”（王其明）（来源：中国经营报）