经济适用房投资负增长 房地产结构恶化

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　　定军

　　1～7月全国经济适用房完成投资292亿元，同比下降0．5％，经济适用房占全部商品房的比重4．8％，比去年同期下降1．4个百分点；专家预期，经济适用房和普通低价商品房供求关系有可能发生转变，从供大于求转向供不应求

　　正在打算购买北京“世纪风景”第四期的北京居民可能要失望了。这个本来说要在今年7月开盘的经济适用房，已经将销售日期推迟至11月。但楼盘的销售人士称：“11月也未必能够开盘，原因是手续办不下来。”

　　这只是目前北京乃至全国商品房供求情况的一个缩影。

　　今年以来，房地产供给方面的各项数据显示，投资、施工、竣工面积等增幅同比连续回落，商品房住宅价格则达到1996年以来的最高增幅。据国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨10．4％，比一季度上涨2．3％。

　　专家指出，由于目前商品房的供应增速低于销售增速，如果房地产资金、土地供应持续跟不上，继而，房地产尤其是经济适用房和普通低价商品房的供求关系可能发生转变，即从供大于求转向供不应求，结构性问题会进一步加重。

　　不过也有专家分析，2005年的房地产市场将出现销售和房价下降的拐点。

　　“拐点”之争

　　目前商品房市场真会出现供不应求、房价上涨的势头？中国房地产协会副会长顾云昌对《财经时报》表示，房地产投资同比增幅下降，说明“调控取得了效果”；但是，商品房需求高于供给的增速，可能导致供求关系进一步紧张，引发房价上升过猛。

　　他认为，如果目前的房地产土地供应速度继续明显下降，资金供应减少，将会进一步加大融资成本，并将项目的风险转到房价中去；而如果政府同时放慢拆迁的速度，也可能降低需求，达到房地产供求关系的平衡。

　　统计数字表明，1～7月，全国累计销售商品房1．34亿平方米，同比增长25．2％；商品房累计销售额3657亿元，同比增长41．4％；而同期全国累计完成房屋竣工面积1．18亿平方米，同比增长只有12．9％，增幅比去年同期下降24．8个百分点。

　　但也有专家认为，房地产需求减少的情况也有可能出现。

　　北京房地产协会学术委员会专家蔡金水表示，由于建设部调整了统计口径，目前实际商品房空置面积可能比公布的要多。今年的房地产需求增长较快有特定原因：一是通货膨胀的影响；二是一些单位发放房地产补贴；三是拆迁速度较快。而2005年这些因素会有所变化，因此需求将减少，房价将“稳中有降”。

　　国家发改委经济研究所的王小广研究员表示，按照过去的经验，实际竣工面积数据通常在年底增长较快。而随着实际投资的增幅下降，接下来的销售面积同比增幅也将降下来，最后房价出现同比下降。因此，房地产市场的价格下降拐点将在明年出现。

　　结构问题日益突出

　　蔡金水表示，房地产市场中的结构性问题目前变得日益突出。由于开发商认为经济适用房利润率不高，所以开发积极性也不高，导致普通居民所需要的住房供应不足；而商业写字楼、高档住房、别墅供应依然增长较快。因此，普通住房和经济适用房的建设步伐应加快。

　　数据显示，今年1～7月商品住宅投资4111亿元，同比增长28．1％，低于办公楼投资同比31．5％、商业营业用房投资同比35．6％的增幅；同期，全国经济适用房完成投资292亿元，下降0．5％，为近年来首次出现负增长；经济适用房占全部商品房的比重为4．8％，比去年同期下降1．4个百分点。

　　顾云昌表示，目前政府需要加大经济适用房的土地供应量力度，在平抑房价方面多做努力。此外，地产市场的资金问题也需要引起重视。

　　目前，房地产企业的自筹资金增长较快，而银行贷款增幅减少，从而引起房地产企业资金紧张。1～8月，全国房地产开发企业到位资金10218亿元，同比增长31．6％；其中企业自筹资金3117亿元，增长36．3％。

　　截至2004年6月末，商业性房地产贷款余额达到2．1万亿元，同比增长36．1％，增幅比上月回落5．3个百分点。其中，房地产开发商贷款同比增长26．3％，贷款余额比上月减少161亿元，首次出现余额下降情况。

　　建设部判断

　　不过，王小广的看法不同。他认为，房地产开发目前的银行资金约有70％左右，尽管该数据低于以前，但这并非坏事，而是降低了经营风险。

　　蔡金水则认为，目前土地总量与去年基本持平，不会引起房地产市场大的动荡。问题在于对这些土地必须加快运作，否则批件又要过期，两年不动还会被无偿收回，同时资金压力也难以承受。

　　比如截至8月31日，北京国土资源局分三批公布了288个项目“可以过关”，而土地面积登记项目的85％、规划建筑面积项目的80％都未能过关。因此，实际的开发土地面积和规划面积都远未启动。

　　此前，建设部官员表示，建设部将采取多种措施抑制房价非正常上涨。住宅与房地产业司司长谢家瑾表示，上半年全国经济适用住房供应比例较去年有所下降，加上一些城市中低价位普通商品住房供不应求，推动商品住房平均价格上升。未来商品房价格非理性的快速增长不会出现，但商品房价格将仍会稳中有升。来源：《财经时报》