90天办下产权：开发商诉苦 专家认为仅需50天

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　　建设部公布实施新修改的《城市商品房预售管理办法》规定，如无特殊约定，在预售的商品房自交付使用后90日内，开发商应为业主完成房产证办理，否则负违约责任。这一规定激起开发商的集体“诉苦”：“90天办不下产权证件。”本报记者对产权证的办理时间进行了详细调查。

　　办产权证用90天吗？

　　专家认为，如果手续完备，办理大小产权仅需50天

　　专家算账

　　50天是怎样计算的

　　据了解，业主房产证的办理首先需要开发商办理完成整个楼盘的房产证，即大产权，这一过程非常繁琐，因各种原因造成的文件不全，可能会被打回好几次，而这都不计入审批期限。然后才能分割成业主的小产权。

　　市建委权属处某工作人员认为，从理论上讲，大产权证的办理时间是30天，小产权证的办理时间是20天，加在一起，办理产权证只需50天。但由于开发商办理大产权手续的启始时间，在房屋交付使用60日内都属合乎规范，例如开发商在交房后50天才开始办理，加上50天办理时间，拿到小产权证时，就已是交房后的第100天了，远超过了90天的办理时限。

　　调查一

　　大产权证 30天是怎样超过的

　　开发商7宗罪导致“难产”

　　但记者在调查中发现，在大产权证的办理过程中，有两个阶段——受理和初审——容易出现延迟时间。而造成延误的主要原因是开发商交纳的审批材料或者不齐，或者不规范。如果开发商再有违规行为，大产权证办理就可能就遥遥无期了，小产权证就更难以如期办下。据介绍，办理大产权流程所需要的文件主要是八大类，而每一步都可能造成大产权难产，其中前7步的延误多数与开发商不规范行为有关。

　　一宗罪：无竣工项目地价款核实复函

　　原因：2001年7月前办理预售的项目，开发商因历史遗留问题没有交足土地出让金。

　　误时：视开发商补交费用时间。

　　实例：国展中心附近一知名楼盘业主六年未拿到产权证的原因就是因为开发商业没有足额交纳这笔费用。

　　点评：以前，开发商只要交纳部分费用就可“空手套白狼”预售，然后再着房款盖楼，赚到钱了再去补交土地出让金，但是如果房屋销售不好，或者开发商拿这笔钱又去开发其他项目，大产权就无法办理。

　　二宗罪：无国有土地使用证或土地来源证明材料

　　原因：土地经过多次转让，用地报建资料不齐等原始材料不全。

　　误时：材料补齐时间

　　实例1：一些大单位经过多次机构的重组，机构拆分后却没有清晰划分用地，这样其中一个机构如果利用土地进行开发时，就很可能因为土地权属不清而无法确权。

　　实例2：项目多次转让。项目是双方签订协议后即视为转让，很多手续还没有办理，下家就可能又转给了另一家，这样最后一家在办理产权时，需要等到前面几次转让一一确认后，才能办理。

　　三宗罪：无商品房需提交公用建筑面积分摊材料

　　原因：开发商没有按规划进行配套建设或未移交小区配套用房。

　　误时：无法预算。

　　实例：中消协近日曝光的京城东南部某家园，这个项目擅自将小区内的配电站从规划报批的地下位置改建在中心花园，这样在规划验收时就无法通过。

　　点评：在北京像这样的项目很多，由于规划改变，相关部门在处理上也很棘手，尤其是一些违章加层的建筑，业主已经入住，这使得有关部门既不能简单处罚其恢复原状，又不能为其开“绿灯”，因此往往是把问题暂放一边，大产权也就无法获批。

　　四宗罪：无房屋竣工证明报告

　　原因：项目部分竣工，需要等待全部竣工后方可办理产权。

　　误时：视整体竣工时间。

　　实例：望京Ａ－5地块就曾经出现这样的问题。该地块18幢楼和配套设施是作为整体开发的，前17栋楼在竣工后不久即如期办理了产权登记手续，但最后一个楼盘，在办理产权登记手续的同时，必须完成该地块的全部建筑物的测绘和确权工作，这样延误了很多时间。

　　四宗罪：无立项批复

　　原因：批复的住宅楼，建成的却成了写字楼；土地性质只能用于乡产权的农民自建房，但是却改成了别墅卖给了“城里人”。

　　误时：遥遥无期。

　　实例：亚北有一些楼盘就属于“乡产权”项目而无法办理产权证，因为这类土地本身就不能用于城市房屋的开发建设。对于住在这种房子的业主来说，其面临的不仅是拿不到产权证，还有可能面对“连家也保不住”的拆违窘境。

　　五宗罪：无建筑工程规划许可证

　　原因：没有经过相关部门审批的违章建筑或建成项目不符合规划。

　　误时：视处罚情况或遥遥无期。

　　实例：日前，市建委就在检查中发现包括一些知名楼盘在内的一些房产项目，虽然取得了Ａ幢楼的建设许可，但是没有办齐手续和缴足税费的Ｂ幢楼却也在一起建设，而且有的已盖出了地面。这些边盖、边办手续、边销售的楼盘，即使在竣工前补齐了手续，但是由于大量其他手续也要因此顺延办理，就会造成业主在入住后需耐心等待开发商办齐所有手续后才能开始办理产权。

　　六宗罪：无开发企业身份证明

　　原因：一些企业因破产或其他原因，已不具有申办大产权证的资格。

　　误时：视资格被确认的时间而定。

　　实例1：一种情况是项目经过了多次转让。项目经双方签订协议后即视为转让，但很多手续还没有办理时，下家就可能又转给了另一家，这样最后一家在办理产权时，需要等到前面几次转让一一确权后，才能办理。

　　实例2：如果开发企业已经破产或被取消资质，也无法继续办理确权。例如，如果玫瑰园当初没有拍卖成功，那么它则会变成一个烂尾楼，已入住的业主就无法办理产权证件。

　　此外，由于开发企业欠账不还，在亚北某楼盘内的一些房产就曾因开发企业欠账不还而被法院查封，这样整个楼盘也无法办理产权证件。

　　七宗罪：无房屋面积测量成果报告

　　原因：实际面积多于审批面积，需要补办手续及费用。

　　误时：两种情况均需两个月。

　　点评：绝大多数的房屋实际建成的面积都会比当初审批的规划或多或少一些，一旦面积增加，就需要补交土地出让金和补齐手续而耽误一些时间。这样的延误虽然不是开发商主观错误，但是如果开发企业不那么急于交房再获取物业收益，这个问题也就不能明显了。

　　调查二

　　小产权证 20天是怎样超过的

　　审批部门存在“灰色时间”

　　“市建委权属处十几位工作人员每年要办理上万个产权证，每个产权证都要进行审核、制证、存档等多道手续，办理速度可想而知。”一位开发商说，人手问题是产权证无法“立等可取”的主要原因，加之，审批规定未明确地说20天或者30天办理期限是办理一批产权证还是一件产权证的期限，这就形成一个类似“文字游戏”的“时间上的灰色地带”，“300个产权证件办理20天还是6000天都可说是在法定时限内。”

　　记者在调查中发现，如果有业主本人在备齐材料的情况下，自己去有关部门办理小产权证，在20天内领到小产权证是完全可能的。这种操作方式与交由开发商代办相比，省去了等待其他业主准备材料和办理手续的时间，也使20天的办理周期更加明确，因此办理速度也就大大提高了。但这种做法也有一个缺点，就是业主本人要多次往返于各相关单位和部门，不仅需要在审批前期花费一些时间，辛苦程度也增加不少。（记者王小星）

　　核心问题：

　　交房并非

　　越早越好

　　对于开发商一片“诉苦”声，建设部有关官员表示，“90天办下产权证”的规定符合有关司法解释，同时也是规范开发商和政府部门双方面行为、完善房地市场开发的体现，而90天办下产权证也并非不可能之事。

　　据介绍，此条规定的出台主要是解决目前一些业主入住多日仍拿不到房产证的问题。就此问题，今年最高人民法院曾对此作出专门的司法解释，规定房产商在交房后90天内不能如期办理产权证，应按照同期银行贷款逾期利息支付违约金，这条司法解释从今年6月1日起已开始实施。

　　建设部有关人士分析，造成90天难以完成确权的核心原因是，开发商或者开发商委托的销售机构为了追求利润，往往是按照越早交房越好的原则与业主签订交房时间，这样导致一些必要手续在入住后才开始办理，相应延迟了产权证的申办时间；此外，行政审核部门人手不足、主要靠手工操作也是造成不能及时确权的原因。

　　这位官员认为，如果开发建设和销售流程严格按照目前法律规范，在业主入住前完成相关审核，交付真正具备入住条件的房屋，同时审核部门也能科学提高办事效率，90天的时间是可以办下产权证的。

　　他山之石：

　　上海无畏

　　90天期限

　　据了解，对于90天办产权证的规定，上海开发商则认为达到新规定难度不大。一位开发商介绍说，上海的办证程序包括消防检查、测绘、大产证和小产证四部分。由于上海人很重视入住条件，因此开发商不能急于交房，要确保房屋真正达到入住标准。这样，开发商有充足时间分割时段办理手续：在办理预售许可证时就同时办理大产证，并在交房以前通过消防检查、测绘和大产权证。这样一来，交房后的90天对于仅仅办理小产权证来说，时间绰绰有余，快的一个多月，慢的也不会拖过3个月。

　　律师建议：

　　大小产权

　　分割办理

　　针对目前房产证难办的情形，专门办理房地产案件的陈兵律师建议，可采取三项措施解决产权证难办问题。

　　一是建议大小产权分割办理，即对于已经取得销售许可证等“五证”、但由于一些客观原因不能及时办理大产权确权的项目，可先为业主办理产权证。如，一些因为实际建筑面积超过规划面积的项目，可在原审批面积范围内，为业主办理产权手续。据介绍，目前广州已酝酿“未进行大确权房屋也能办房产证”的解决方案

　　二是完善审批部门的智能化办公，将开发商办理项目开发各环节的审批联网，当所有的审批环节完成后，系统可自动确认权属，这样可以节省大量人力和时间。

　　三是将检查关口前移，在房屋交付使用前监督、要求开发商完成所有确权需要的手续，做到交钥匙时可交付产权证。（来源：北京晨报）