让非法谋利者自己“埋单”

　　让非法谋利者自己“埋单”

　　——我市“空楼行动”搬迁户起诉开发商案庭审直击

　　昨天上午9点半，“空楼行动”业主状告开发商案开始庭审。罗湖区人民法院302审判庭内座无虚席，旁听的业主们及开发商的亲朋们或坐或站，神情焦灼，密切关注着审判过程。

　　本次45宗房地产买卖纠纷案件涉及5名被告。昨天，有两名被告以及3名被告的诉讼代理人到场。其中，因涉嫌触犯刑律在押的被告蔡培伟及蔡培庆在被告席上分外引人注意。来自湖南及广东两家律师事务所的两名律师，分别担任被告梁智、郭永锋的诉讼代理人。此外，被告开发商、香港居民李汉港也委托自己的代理人李五林到场。

　　在法庭调查阶段，通过法庭调查，双方当事人对下面事实没有异议：1、双方签订的合作建房协议书对房款、所分得的房屋进行的约定，对交付时间进行的约定；2、原告已全部和大部分支付了协议书中约定的房款，被告将约定的房屋交给原告使用。3、草埔吓围村马山85号地块、草埔条耕144号地块取得布吉镇人民政府和村镇建设办和国土部门的二证一书；4、各原告在2004年9月6日至9月13日搬离了房屋，将房屋交由人民政府处理；5、2004年7月7日至10月签订房屋买卖情况确认书。

　　在法庭辩论阶段，原被告就双方是合作建房关系还是买卖关系、双方签订的合作建房协议是否合法有效、本案的责任如何承担等三个焦点发表辩论意见。原告的观点是，所谓的合作建房，实质上是房屋买卖，且被告未取得预售许可证、未获得土地管理机关的批准，就擅自盖房出售，其合作建房的合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。因为合同无效，而造成合同无效的责任方在被告，所以应当由被告方承担原告的购房款并支付利息。被告的观点是，虽然同意解除无效合同，但对于赔偿本息却有异议，认为合同是由具有完全民事行为能力的原被告双方签署的，且原告也明知被告建房手续不齐全，所以才能以每平方米少于1800元的价格购得房子，并已经居住了多年。因此，认为原告也应该承担相应过错责任，按照居住年限支付租金；此外，他们对于有关政府部门当时监管不力、没有严格把关，造成开发商陷入今日被动局面的做法，也提出了质疑。

　　在法庭调查、法庭辩论结束后，审判员咨询原被告是否愿意调解，虽然双方都有调解的意愿，但在调解的具体内容主要是赔付金额上却存在争议，因此调解无效。

　　之后，法庭经审理后宣布，双方签订的合同虽为合作建房协议，但应视同房地产转让，按房地产转让的有关法律、法规处理双方因此而产生的纠纷。被告虽然取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《龙岗区居民（私人）兴建住宅用地批准书》，但该二证一书明确被告兴建的房屋属于私人住宅，属不能交易的房屋。被告违反我国有关法律、法规的规定，将未取得所有权证书并禁止交易的房屋出售给原告，故双方就买卖该房屋所签订的《合作建房合同》无效。双方所签协议无效的主要过错在于被告，被告应当退还原告已付购房款及法定孳息。被告交付原告的房屋原告已交由罗湖区人民政府处理，故法院不再判决原告将房屋返还被告。

　　法院作出如下判决：一、原告与被告签订的《合作建房合同》无效。二、被告于本判决生效后十日内返还原告购房款（各案以具体数额为准）及按同期中国人民银行规定的个人活期存款利率从支付之日起至本案执行给付之日止的利息。本案受理费和财产保全费由被告负担；该款原告在立案时已向本院申请缓交并获同意，待本判决生效后执行时由被告一并支付。

　　判决书一宣布，作为原告的业主们欢欣鼓舞，开心地围着律师握手致谢，感谢他们帮自己讨回了公道，维护了合法权益。至于被告及其代理人，截至记者发稿时，还没有明确提出上诉的请求。其中，被告梁智的律师周旭龙、被告郭永锋的律师何永生，分别向记者表示，他们将和被告在认真商量后，再决定是否上诉、是否针对房屋占用费即租金的问题另行起诉。同时，两律师还表示将服从法院的终审判决。

　　图：在昨天的庭审中，记者抓拍到违建开发商蔡培伟、蔡培庆的一组表情镜头。本报记者李伟文摄

　　个案看台

　　张女士状告开发商蔡培伟

　　“合作建房”遭遇

　　2002年10月8日，张如利与开发商蔡培伟签订了一份《合作建房合同》。合同约定，双方在深圳市草埔吓围村马山某地块上合作建房，蔡培伟提供土地使用权并负责建房，张女士提供资金人民币65000元，分得该楼第八层A套房，建筑面积为57平方米。合同签订后，张女士按约付款并取得房屋使用权。

　　2004年9月6日，罗湖区人民政府发布《关于“插花地”地质灾害危险区防治的通告》，划定马山新村南侧边坡等区域为地质灾害危险区，确认开发商蔡培伟交付张女士的房屋为受到危险边坡威胁的房屋，限令2004年9月13日前搬迁。张女士接通知搬离，并将房屋交由深圳市罗湖区人民政府处置。

　　因此，张女士认为，自己与开发商签订的虽然是合作建房协议，实质上是房屋买卖合同，该协议违反了有关法律的规定。请求法院判决确认双方签订的《合作建房合同》无效；判令开发商返还自己购房款人民币60000元及利息并承担本案诉讼费。

　　法院的事实认定

　　经过调查和审理，法院认为：原告与被告与2002年10月8日签订的《合作建房合同》，约定明确了被告提供土地使用权，原告提供资金合作开发房地产，并以产权分成，故双方签订的合同虽为合作建房合同，但应视为房地产转让，按房地产转让的有关法律、法规处理双方产生的纠纷。

　　针对合同是否有效的问题，法院认为，被告蔡培伟未依法取得深圳市草埔吓围村马山87号的国有土地使用权，擅自在该地块上建房并出售，违反了我国有关法律、法规的规定，其所建房屋为违法建筑，原告与被告买卖该房屋所签订的《合作建房合同》无效。

　　法院认定，被告未依法定程序取得深圳市草埔吓围村马山某地块的国有土地使用权，却在合同中称已经取得深圳市草埔吓围村马山该地块的国有土地使用权，同时被告也不拥有合同约定出售房屋的合法所有权，隐瞒出售房屋系违法建筑的真实情况，故合同无效的主要过错在于被告，被告应当退还原告付购房款及法定孳息。被告交付原告的房屋，原告已交由罗湖区人民政府处理，故法院不再判决原告将房屋返还被告。

　　本版撰文：本报记者金涌翁惠娟实习生杨薇

　　作者:本报记者金涌翁惠娟实习生杨薇 编辑: