45宗业主讼案同时开庭

　　空楼行动追踪报道

　　45宗业主讼案同时开庭

　　首批搬迁户获赔购房款本息

　　(记者／吕冰冰　通讯员／李晓砉)罗湖区人民法院第二审判庭昨天上午人头攒动——一共有45宗小业主起诉开发商的案子在这里同时开庭。这是深圳全市的“空楼行动”中首批搬迁业主起诉开发商的案子，除了案件当事各方之外，大批的媒体记者也赶到现场旁听。近两个小时的庭审之后，主审法官当庭宣判：原告小业主与被告开发商签订的合同无效，由开发商支付小业主买房的本息。这样的结果令众多小业主们非常满意，“我觉得法院的判决很合理，现在看来，到法院起诉，比静坐、堵路要管用。”小业主之一黄先生对记者发表了这样的感想。

　　据了解，本次开庭审理的45宗案件，涉及标的360多万元，作为原告的小业主们来自港鹏新村、马山及马山新村，他们或从开发商手里买房或采取合作建房的形式，已入住少则一年半，多则四五年。小业主们从没想到自己居住了多年的房子是建在危险边坡上。在今年9月的“空楼行动”中，小业主们搬离了危房。

　　在“空楼行动”中，政府方面的法律准备较为充分，法理贯穿了整个行动。罗湖区司法局还精心挑选3家律师事务所的十名资深房地产律师，进驻插花地危险边坡，解答小业主们的法律咨询或现场接受委托、代为起诉。在“空楼”通告发出7天后，52栋楼的住户全部顺利搬离。

　　本次45宗房地产买卖纠纷案件涉及到5名被告。上午9时半，庭审开始。经过法庭调查、法庭辩论、法庭调解，法院作出判决：一、原告与被告签订的《合作建房协议》无效；二、被告于本判决生效后十日内，返还原告购房款(各案以具体数额为准)及利息，本案受理费和财产保全费也由被告负担。此外，至于被告及诉讼代理人提出的由原告支付多年来居住租金的请求，可另行起诉。

　　据罗湖法院介绍，目前，罗湖法院受理的“空楼行动”搬迁户的房地产买卖纠纷案子共135宗，涉及标的1200多万元。副院长季媛表示，“空楼”之后，大量的民事纠纷涌至法院，法院已做好快审快结的准备，在审理时将严格审查事实，把好证据关，以法律为准绳，让违法者承担应有的法律责任，让那些以违法建筑非法谋利者自己“埋单”。

　　庭审焦点

　　是合作建房还是房产买卖？

　　小业主与开发商之间究竟是合作建房关系还是买卖关系、双方签订的合作建房协议是否合法有效、责任如何承担应该是昨天庭审的三大焦点。

　　在法庭调查阶段，双方提交了有关证据，分别是房子买卖的协议书、收款收据以及房子买卖的确认书等。

　　在法庭辩论阶段，原被告就双方是合作建房关系还是买卖关系、双方签订的合作建房协议是否合法有效、本案的责任如何承担等三个焦点发表辩论意见。原告的的观点是，所谓的合作建房，实质上是房屋买卖，且被告未取得预售许可证、未获得土地管理机关的批准，就擅自盖房出售，其合作建房的合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同，应当由被告方承担原告的购房款并支付利息。被告的观点是，合同是由具有完全民事行为能力的原被告双方签署的，且原告也明知被告建房手续不齐全，所以才能以每平方米少于1800元的价格购得房子，并已经居住了多年。因此，原告也应该承担相应过错责任，按照居住年限支付租金；此外，对于有关政府部门当时监管不力、没有严格把关，造成开发商陷入被动局面的做法，被告也提出了质疑。

　　法官认为：原告与被告签订的《合作建房协议书》和《房屋买卖情况确认书》可确认双方签订的合同虽为合作建房协议，但应视同房地产转让。被告虽然取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《龙岗区居民(私人)兴建住宅用地批准书》，但该二证一书明确被告兴建的房屋属于私人住宅，属不能交易的房屋。被告违反我国有关法律、法规的规定，将未取得所有权证书并禁止交易的房屋出售给原告，故双方就买卖该房屋所签订的《合作建房协议书》无效。双方所签协议无效的主要过错在于被告，被告应当退还原告已付购房款及法定利息。

　　法院立场

　　开设绿色通道

　　依法快审快结

　　“‘空楼行动’是政府保护人民生命财产安全的紧急措施，也是整治违法建筑的铁腕行动，法律贯穿着‘空楼行动’的始终，这是我市清理违法建筑的一大亮点。”，罗湖区人民法院副院长季媛的开场白，简洁明了。

　　季媛介绍，为积极配合“空楼行动”，支持政府部门做好相关法律工作，罗湖区人民法院研究制定了切实可行的配套措施。

　　一是派员到第一线，及时掌握相关信息，提供举证指引。如东晓街道办开展“空楼行动”以来，法院驻街道办人民调解指导员先后3次到办事处，与司法所联系，掌握一线动态，及时提供法律建议，对相关证据采取保护措施，做好诉讼的前期准备。

　　二是立案庭开设“绿色通道”，为“空楼行动”中小业主要求起诉非法开发商的，给予及时立案手续的便利。在已立案受理的135宗民事案件中，法院从立案审查到移送合议庭不到3天的时间，凡是能找到被告的一律在2天内送达。

　　三是民事三庭指定专门的合议庭，作好快审快结的准备。为求合法、及时、正确，合议庭多次召开专题会议，研究法律适用和可能出现的法律事实的认定，做好万无一失，确保当事人的合法权益得到最大限度的保护。由于这类案件政策性强，涉及面广，受到社会各界的广泛关注，法院在审理时严格审查事实，把好证据关，以事实为依据，以法律为准绳，让违法者承担应有的法律责任，让那些以违法建筑非法谋利者自己“埋单”。

　　四是引导当事人提供财产线索，及时提出财产保全的申请，采取有力措施，在最大限度内确保当事人合法权益得到保障。

　　记者手记

　　法律的胜利

　　政府用法律贯穿整个“空楼行动”的决策，到目前为止，至少，在罗湖的尝试中，还是成功的。各环节的工作一环扣一环，顺畅有序。政府严格依法治理危险违建，在法律的框架下展开各项工作，既有效地保证了小业主的权益，也让那些违法者“输”得明明白白。在昨天的法庭上，没有一个被告提出，自己不打算赔偿，他们唯一争论的，不过是赔偿的时间与方案。

　　45宗案子一审判决的意义不同寻常，在这样的示范效应下，相信会有更多的小业主涌入法院，通过法律途径维护自身的合法权益。这既是政府正确引导的圆满结果，更是公民素质的提升。用罗湖法院副院长季媛的话说，“诚信社会呼唤依法行政的同时，迫切需要社会公众依法维权，需要更多的受害者勇敢地、娴熟地拿起法律武器，通过诉讼、仲裁、调解、协议等法律途径，保护自身的合法权益。”

　　让遵纪守法者得到法律的有力保护，让违法犯罪者受到国家强制力的追究。吕冰冰

　　图：

　　法院旁听席上坐满了前来听审的市民。吕冰冰　摄