房地产投资比重过大 宏观调控可能拉低北京GDP

　　阴雪

　　宏观调控拉低北京GDP？

　　10月14日，北京市统计局新闻发言人于秀琴发布消息说，1-3季度，北京市GDP比上年同期增长13%。

　　10月15日，北京市发改委固定资产投资处发表的三季度房地产投资报告说，1-9月投资增幅由一季度的40.6%下降到20.3%，“处于较为合理的区间”。但报告同时指出，房地产投资“先行指标(土地开发等)的大幅下降，无疑影响了房地产开发投资增长的后劲。宏观调控措施的滞后影响，应引起有关方面注意”。

　　这份报告显然是在提醒，由于宏观调控的影响，房地产开发投资有可能继续保持下降趋势，并进而对北京经济增长会产生一定影响。

　　宏观调控究竟会对北京GDP产生多大影响？

　　前不久，北京市发改委主任丁向阳在向北京市人大常委会报告上半年国民经济和社会发展计划执行情况时说，暂停农用地征用、停止协议出让土地、开发区和投资项目清理等北京市的一系列土地政策以及宏观调控大概会影响投资1200亿元左右，对今后几年经济增长平均每年影响约2-3个百分点。

　　固定资产投资处的报告最后说，“从近几年投资情况看，房地产投资比重始终保持在55%以上，这一趋势与发展高新技术产业、现代制造业的产业结构调整方向不尽匹配。尤其是在房地产业后劲受到影响的情况下，要保持全市经济的持续稳定增长，优化产业结构，就必须加大投资结构调整力度，提高产业投资比重”。

　　我们可以看出这样一个逻辑关系：由于近几年房地产投资一直保持在较高的比例，而宏观调控使房地产投资及其增速下降，这将会在今后几年每年拉低北京GDP几个百分点。

　　房地产对北京经济的影响非同凡响。

　　房地产投资比重过大？

　　根据国家发改委的部署，北京市对全市固定资产投资项目进行了清理。本报记者从北京市发改委得到的信息是，该市此次共清理6000多个项目，有600多个项目涉及违规。其中，停建或取消立项的项目为53个，暂停建设、限期整改的项目为554个，总投资额为1640亿元，约占全国总数的1／5。从项目清理情况看，全市在建、拟建投资项目中，仍有50%以上的投资集中在房地产领域。

　　数字显示，上半年，北京房地产投资占全社会总投资的56.5%，远远超过全国18%的平均水平。北京市发改委固定资产投资处的那份报告暗示，房地产投资所在比重过大，“与(北京市)发展高新技术产业、现代制造业的产业结构调整方向不尽匹配”。

　　但对经济指标研究得甚为透彻的华远集团总裁任志强则表示，“北京本来可用地就非常多，加之首都以前很长一段时间都没有建设，现在好容易发展起来了，(房地产投资比重)高一点是很正常的。”

　　中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授认为，是北京市近几年住宅的需求和放量促进了投资比重的增长，尽管这56.5%的比例与国际平均水平相比是大了一些，但是在一个特定的时期的特殊阶段是很难评价它的对与错的。“但如果长期维持这样的比例肯定是有问题的。”

　　北京市发改委固定资产投资处有关人士对本报记者说，在北京城区改造、城市化步伐和经济增长正在加快的现阶段，房地产投资所占比重较大有一定的合理性。而且目前房地产业的各方面情况总体来看还在安全线以内，没有出现大量的空置或物价飞涨等泡沫比较大的现象。

　　但他同时指出，由于房地产业受政策影响波动比较大、比较容易出现泡沫，因此北京作为一个大型城市，如果房地产投资比重过大，城市整体经济就会相应变得比较脆弱。

　　GDP的贡献大户？

　　来自北京市发改委的官方数据显示，房地产对北京市GDP直接的拉动作用约在5%?10%之间。相关专家认为，房地产业对于GDP的直接贡献完全来源于房地产市场需求的增长。

　　据介绍，北京市拆迁量连续5年以每年20%的速度降低，5年以前北京市的拆迁户约有10万户左右，但2004年的拆迁户只有2万户。过去北京房地产市场的需求相当一部分是由城市改造、基础设施建设以及大量政府投资的拆迁所构成，而现在在政府大量拆迁大幅度下降的情况下，消费量并没有减少，房地产市场仍然保持了旺盛的需求。“有了这个需求，房地产占GDP的比重比较高就是很正常的，因为北京的房地产不是面向北京市，而是面向全国甚至全世界的。”任志强说。

　　除了房地产市场本身强大的需求对北京GDP的拉动作用，房地产业对其上下游产业的带动作用也已为人所共知。

　　北京市发改委有关人士透露：“根据销售额测算，房地产与其带动的原材料、服务业等相关产业的比例大概为1：1.2。”

　　“房地产投资能拉动十几个行业或者说一百零几个相关产业”，任志强对此有切身体会，他认为从投资角度来看，房地产业拉动的辅助产业很多，因此对整个GDP的影响是非常大的。但他同时表示，由于目前GDP的计算方法是以净投资额为基础，不计消费，而与房地产有关的消费例如二手房的交易等，又恰恰是房地产业很重要的一个组成部分。因此，他认为由于GDP的统计方法不完全正确，尚无法准确计算出房地产业的具体贡献值。他的言外之意是：现在的统计数字不尽完整，房地产业对于GDP的拉动作用被小觑了。

　　走在平衡木上的宏观调控

　　不止一位专家提出警告说，房地产对于固定资产投资以及GDP的带动作用固然重要，但一个城市的发展不可能是靠不断的投资来长期支撑的，应该更多地发展其他产业，无论是第一、第二还是第三产业，必须要有产业的拉动才能带来持续的发展。

　　据北京市发改委投资处有关人士介绍，对于调整投资结构，目前市发改委已经确定了旨在降低房地产在北京市固定资产投资中的比例的长远思路：通过提高其他产业和其他领域的投资，而不是打压房地产项目来改变目前房地产投资过大的结构，以增加城市的增长支撑点，避免由于房地产业的风吹草动而对整个经济造成很大的影响。同时，还要加强市场监测分析，积极引导房地产产品结构调整，重点发展中档价位住宅，拓展二手房市场规模等。

　　“但政府有责任控制房地产不出现大的波动”，发改委投资处的这位工作人员表示，做房地产的人心理都比较脆弱，容易受外界的影响而产生较大波动。因此如果一旦调控不当，造成房地产投资力度不够、工程量下降的现象，进而将影响到其他相关的服务业、原材料业等产业的发展，就会直接或间接地影响到整个GDP的增长。“因此房地产投资无论是上升还是下降都应该是一个平稳的过程，要遵循保证房地产平稳发展的原则，防止大起大落。”

　　如此看来，房地产宏观调控更像是走平衡木。来源：《21世纪经济报道》