会所改成酒家，合法吗？_新闻中心

会所改成酒家，合法吗？

http://www.sina.com.cn 2004年10月21日08:40 南方日报

报料新闻　广州楼盘会所九成经营亏本，一些经营者“另辟蹊径”，未经业主同意改变用途。中山大道×景花园北苑会所一夜之间变成×景酒家，业主质疑——　会所改成酒家，合法吗？　投诉　　悠闲好去处“瘫痪”了　　日前，广州某楼盘×景花园一位业主向本报投诉称：广州××星景商务有限公司(×景花园北苑会所的管理部门)未经业主的同意，单方面把×景花园的北苑会所改成“×景酒家”，引起了全体业主的愤怒。有关部门认为该会所不具备开办酒家的条件而让该酒家停业，而原来为业主们提供娱乐、悠闲好去处的会所现在却“瘫痪”了，何时恢复还不得而知。　　接报后，笔者到现场见到：×景酒家门庭冷落，从到处洒落的灰尘可判断，曾开业几天的酒家已停业多时。现场一位经过的女士称：“原会所共有两层，一楼大堂有壁球室、小舞台，及供业主读书阅报、谈天说地的休息大厅；二楼是球类室、棋牌室，健身室等，经营虽不是很红火，但还是颇受业主欢迎的”。　　可今年8月初，××星景公司没和全体业主打招呼，就将会所改成酒家。业主们多次与之交涉，该公司不理会。8月31日至9月4日，×景酒家开业了，近千业主聚集在会所附近，劝说顾客们不要到该酒家吃饭。　　争议　　开发商无权插手物管经营？　　在×景花园北苑会所改建酒家事件中，业主们称：开发商认为他们将会所交给××星景公司管理，在合同期未满期间，××星景公司经营行为他们无权插手。而××星景公司则称：会所的产权是开发商的，他们将会所建酒家，开发商不反对，他们就有权这样做。　　对此，业主们颇不以为然。他们认为，会所本来就是供业主休闲、娱乐和运动的，所以，业主对会所的经营、使用具有一定支配权。　　业主们还称：在目前各大楼盘中，会所的产权大部分归属开发商，而且独立的会所一般不会参与公共面积分摊，但是房价中是否分摊了面积不易界定，更何况在大多数购房合同中，关于会所的权属问题也没有具体的约定。　　律师说法　　擅改功能涉嫌侵权　　广东美联所的陈军律师称：如果会所权属业主，开发商却擅自改变会所功能，这是一种侵权行为。如果会所权属开发商，当会所管理方擅自改变其服务功能，如经营酒家等，或出售给第三者经营，不但可能对周边环境造成破坏和引发治安问题，而且，还会就造成当初开发商对业主买房时的承诺兑现不了构成违约。　　值得强调的是，会所的服务功能出现在销售广告、售楼书中作为宣传资料的，即使没有在签约合同中出现，如果开发商未能兑现这些承诺的话，也同样被视为违约。　　纵　深　　会所产权归谁所有？　　据广州市物业协会有关人士介绍，从2000年开始，一些开发商开始为其新楼盘配套建设了具备一定服务功能的会所，取得了很好的销售业绩。很快，会所的功能和档次被大肆渲染，作为开发商推销楼盘的一大卖点。　　然而，楼卖出去，投资上千万元甚至上亿元的高档会所建成后，其经营模式、消费群体、消费价格等问题开发商却没多考虑，致使广州楼盘会所九成亏本。　　颐和山庄会所的负责人称：经营一所豪华会所，后期持续投入的维护成本是很大的，主要表现在设备维护费、电费、空调费、人工费等方面。如果会所产权属于业主的话，用交纳的物业管理费用来维护，大量的费用分摊到业主的头上，显然业主不愿意；会所产权属于开发商的话，由于当初开发商只是把会所当“门面”来造，售完楼后，再把大量的投资放在这个“门面”上，显然这个操作是开发商的一大负担。　　由于会所经营惨淡，一些会所的经营者罔顾业主的利益而改变会所用途。除了××星景公司将会所改建成酒家外，目前在广州已经有五六个楼盘小区兴建或拟订兴建星级酒店代替豪华会所。　　会所所有权到底是业主还是开发商的？据市房产局房屋测绘所林主任介绍，国家质量监督局于2000年8月开始实施的《房产测绘规范》中规定，成套房屋的共有面积的内容包括“电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅等，已经为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，其中并没有提及会所，因此除非在购房合同中有特别规定，否则业主的购房款中不应包括会所的建筑成本在内；但也正是这个《规定》，关于共有面积的计算方法是采用“整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室、管理用房等，即为整幢建筑的共有建筑面积”，按照这样的算法，会所的面积无疑又被“算”到了共有分摊面积之中。　　一房地产业内人士表示，无论法规政策如何规定，开发商毫无疑问会把会所建设和维护的成本打到业主的购房款中，因此业主必然拥有会所的业权，在开发商开发完毕后必须将项目的所有权交给业主。　　本报记者　赵南坚　实习生　杨晶晶　黄萍　　关　联　　开发商耍手段，小区文化设施不到位　　广州市政协委员建议强制收取“配套费”　市规划局改革方案正在论证中　　本报讯(记者／戎明昌　实习生／刘媛)由于开发商耍手段，致广州市住宅小区文化设施建设情况普遍存在着规划、建设、移交使用不到位等问题。就此民盟广州市委员会提交了《关于加强新建住宅小区公建配套文化设施建设的建议》，建议有关部门应采取强制收取文化设施建设“配套费”等措施，加强新建住宅小区配套文化设施的建设。　　日前，政协委员在对广州市海珠区、天河区、黄埔区、芳村区的部分新建住宅小区的调研中，发现住宅小区文化设施建设普遍存在着规划、建设、移交使用不到位等问题。　　以天河区为例，其所辖约有120多个住宅小区，建有文化设施的小区仅52个，按规划要求建设有公建配套文化设施并已按规定移交给区文化部门的小区仅占13％。海珠区新建住宅小区按规划应提供总面积56919平方米的公建配套文化设施，但已办理移交使用的不过258平方米。　　据了解，在公建配套文化设施移交使用过程中，房地产开发商们经常耍花招，导致公建配套文化设施移交使用不到位。最常见的有以下几种情况：一是在规划面积上做手脚，导致面积不达标不能接收；二是多期建设时，在验收的时候采取单项验收、分期验收等手段拖延交付使用的时间，或以在另一期建设为借口而迟迟不建；三是有些开发商出于短期利益考虑不按规划建设或建了挪作他用。此外，还有一些房地产开发商甚至玩起文字游戏，将应建并无偿移交的文化馆、文化站、图书馆等改名为“文化中心”、“老人文化中心”、“青少年活动中心”等等，拒不移交。　　法规不配套操作性不强　　据调研，目前公建配套文化设施建设方面，政府职能部门可依据的法规和规定是1988年开始实行的《广州市居住小区配套设施建设的暂行规定》、1996年的《关于加快广州文化事业发展若干措施的通知》以及1987年广州市政府制订通过的《广州市规划管理办法事实细则》等。这些法规存在着一些不配套的情况，造成有关部门“执行难”。　　例如：《关于加快广州文化事业发展若干措施的通知》和《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》明确：公建配套文化设施由建设单位负责建成后，无偿移交市、区、县级政府划拨市或区、县级市文化主管部门使用。但在《关于统一使用房地产综合开发配套项目竣工移交使用(购买)通知书的通知》中公布的无偿公建配套设施移交表中却没有此项目。　　收取“配套费”或可见效　　民盟广州市委员会在提案中建议，为解决公用文化设施建设不足的难题，应规定，开发规模较大的小区在开发建设面积过半时须交付达标的文化设施，较小的小区或不愿意建公建配套文化设施的房地产开发商，可强制按比例收取相应的文化设施建设基金，由政府部门设立文化设施建设基金专户，统筹管理，统一规划，并由政府招标建设。　　对于这一提案，近日广州市建设委员会作出答复称，市规划局已与同济大学合作，进行了专项研究，并完成了《广州市成片开发居住区公共服务设施建设方式改革》方案。　　按照该改革方案，政府承担的公共服务设施的建筑面积与住宅总面积按6：100的比例，即市场每建造100平方米的住宅，政府负责筹建6平方米左右的公共服务配套设施。而政府对公共服务设施的建设资金，较现实可行的方法则是向住宅小区单独收取公共服务建设“配套费”，并尽可能争取独立用地，由开发商代为建设。目前，该方案还有待进一步论证和深化。　　图：　　×景北苑会所变为×景酒家后，因不具备酒家资质而被停止营业。本报记者　郭长荣　摄