东京三菱银行8亿贷款猛砸上海地产

　　10月19日，日本东京三菱银行最终决定向上海永龙房地产有限公司所要开发的“永新花苑”三期项目提供8亿元人民币和港币的组合贷款

　　东京三菱银行在融资条件的要求上要远远超过内资银行的要求，他们对该项目自有资金的要求是十分高的

　　外资银行的谨慎与上海房地产市场的狂躁有时并不矛盾，关键是如何去寻找到两者的平衡点，而宏观调控的当口所产生的资金紧缩却在为外资银行选择性地扩大市场提供时机。

　　日本的东京三菱银行似乎已经确信自己找到了这个平衡点，而且成为这个战略的坚决执行者。但外资银行的独特身份让他们没有选择冒进，而是在经过了近大半年细致繁杂的协商谈判之后，在10月19日日本东京三菱银行最终决定向上海永龙房地产有限公司所要开发的“永新花苑”三期项目提供8亿元人民币和港币的组合贷款。

　　风险控制更严

　　在目前充满争论的上海房地产市场中争夺市场份额，东京三菱银行表现出了相当的谨慎。

　　“我们从今年春天的时候就开始谈这个项目，时间也是比较长，最终认可了这个项目。”日本东京三菱银行上海分行信贷三部的高级客户经理区浩村是这笔贷款的主要经办人，他认为在经过长时间的研究之后，认为这个项目风险比较低。

　　日本东京三菱银行上海分行行长堀俊雄也表现出对“永新花苑”三期项目的认同，“上海的房价目前的确已经比较高了，而且我们认为有些项目是有些问题的，但是‘永新花苑’三期这个项目要比其他的项目前景好。”而且据他透露，东京三菱银行为了控制风险，特地聘请了国际著名的评估公司对这个项目进行整体评估，最终确定为其发放贷款。

　　根据发展商公布的资料显示，永新花苑三期建设基地位于上海最繁华的徐家汇商业区，西靠天钥桥路，北面为辛耕路。地块地形整体条件较为完善，交通便利，距地铁徐家汇站及多条公交站仅数百米。这块基地东面为居民区，南面为新开发的天际花园小区，北面隔辛耕路与永新花苑二期相对。基地东西长380米左右，南北宽85至110米不等，总用地面积29582平方米。

　　永新花苑三期总建筑面积139857平方米，是一个容纳591户的优质居住小区，同时兼容了一个22000平方米的商业娱乐网点和一栋11000平方米的特种优质写字楼，配置480个车位。小区由11栋单体建筑组成，层数1层到30层不等，地下两层。

　　从披露的信息来看，项目的整体素质不错，这也是吸引东京三菱银行发放贷款的重要依据，而且永新花苑前两期的销售记录也十分良好。

　　但是第一次对地产项目发放贷款就高达到8亿元，对于东京三菱银行来说，看重的还不仅仅是这个低风险的项目本身，很大程度上还有来自公司本身的吸引力。

　　永新花苑三期的发展商上海永龙房地产有限公司是香港永新集团全资附属子公司，而香港永新集团自1964年创办成立以来，先后在内地投入了上百个项目，投资总额超过20亿港元，涉及纺织、印染、电子、零售百货、民用航空及房地产等领域。在上海的主要投资项目有永新花苑一至三期、二百永新有限公司，永新广场及永新彩色显像管股份有限公司等。

　　作为一个很有实力的公司，永新集团很早就与东京三菱银行的前身东京银行有过接触。堀俊雄告诉记者，东京银行在上世纪70年代就与永新集团有过合作，在中国大陆最近的一次合作是90年代南京的永新广场由东京银行提供了贷款，而这次贷款永新集团最终以提前还贷的结果结束。

　　事实上，虽然东京三菱银行已经投巨资在上海的房地产项目上，但他们还是在项目和公司的选择上表现出了相当程度的谨慎。已有业内人士分析，东京三菱银行这次贷款依然是极为小心地选择了熟悉的客户，而且是有严密机制的港资企业，在风险控制方面比较放心。

　　其实东京三菱银行在融资条件的要求上要远远超过内资银行的要求，他们对该项目自有资金的要求是十分高的。据永新投资控股有限公司大中华区财务总监吴旸介绍，他们的自有资金率始终保持在33%以上。永新集团这种稳健的财务状况也成为最终打动东京三菱银行提供贷款的决定因素。

　　宏观调控的时机

　　由于这笔房地产开发项目的贷款是东京三菱银行首度在上海地区发放房地产项目贷款，因此这次贷款所引起的关注程度非常高，尤其又是在宏观调控之后内资银行普遍收缩了信贷之后，外资银行颇有点趁虚而入的意味。

　　资料显示，日本东京三菱银行是日本四家具领导地位的银行之一，总资产约9889亿美元，是世界第七大银行。在中国大陆，目前东京三菱银行已经在北京、上海、深圳、大连、天津开设了分行，其中四家获准经营人民币业务，而且还在成都、无锡及广州设立了代表处，其在中国大陆的业务网络正在迅速搭建。

　　面对庞大的中国大陆市场，东京三菱银行终于在上海选择了一次慎重的出击，而且挺进的是目前最为火热的房地产市场。事实上，业内专家早已分析认为，外资银行始终对中国大陆房地产市场很感兴趣，只是限于之前的种种红线而无法逾越。

　　据永新投资控股有限公司大中华区财务总监吴旸介绍，永新花苑的前两期均为内资银行提供的贷款，但是受到目前环境的种种影响很难继续合作，因此与东京三菱银行接触之后最终选择与其合作。

　　在目前国家宏观调控限制信贷的情况下，正为外资银行进入实质性操作提供了机遇，纷纷“试水”房产按揭贷款和开发贷款领域。

　　争夺战已经开始

　　对于这次永新和东京三菱的合作，吴旸告诉记者，“我们要寻找的是一个长期捆绑发展的合作伙伴，面对的是整个集团而不仅仅是一个项目，从这个方面考虑，东京三菱银行比较符合我们的想法。”

　　由于在永新花苑第一、二期的项目上，永新与内资银行有过紧密的合作，因此吴旸在中外资银行的比较方面有自己的感受。“我们与东京三菱银行进行了长达半年的谈判，期间交换签署的合同文本就有20多件，我们很欣赏东京三菱银行严谨的工作风格，这与我们公司的风格很相近，与他们合作我们很放心。”他即而告诉记者，此前与内资银行的合作，只要签署三四件合同文本就可以了，内外资银行在业务方面的差距比较明显。

　　而且吴旸表示，他们之前的内资银行合作伙伴，总是会在一段时间内出现各种问题，比如政策上的影响、银行制度本身的问题或银行资金链的问题等等，因此始终无法建立长久的合作关系，这方面的因素也是促成他们选择外资银行的原因。

　　永新和东京三菱的合作只是一次浮出水面的例子。其实，外资银行和中资银行的争夺已经开始，而且优劣势都很明显。有专家分析，外资银行拥有很强的技术和管理优势。一方面，外资银行的贷款利率、首付成数、年限均比中资银行要优厚，而且具有很强的市场灵活性。而中资银行的利率、年限是由央行统一调度的。此外，外资银行拥有强大的国际网络，在提供理财服务方面，积累了大量的经验，在服务水平上也是中资银行所不能比拟的。

　　另外，这些外资机构工作效率很高，速度很快，授信体系完备，对开发商来说可以大大节约成本。而国内的银行，企业需要资金，一般需要相对较长时间。在某种政策环境下，还有可能出现宁可违反市场规律、亏死也不愿冒政策风险的现象。这种体制上的问题将直接影响到市场竞争。

　　而且据银行业内人士透露，在一些地区，最被银行界看好的房产按揭贷款这一块业务和开发贷款捆绑在一起是一种默契。就是说，发展商要获得开发贷款，就必须要把按揭贷款业务也提供给该银行。从这种做法讲，东京三菱银行不仅仅进入了企业信贷领域，同时正在为个人金融服务作着准备。

　　已经向永新花苑提供贷款支持的东京三菱银行现在正在考虑扩大其中国大陆的市场份额。崛俊雄向记者透露了他们的几点想法，“我们会考虑与内资股份制银行一起合作开展对企业的信贷业务，或者是寻找中央的金融机构进行合作开发市场。”

　　对于必须寻找内资银行的合作伙伴，崛俊雄有他自己的理由，“对中国大陆市场我们还不熟悉，我们需要内资银行的合作来了解这个市场。”(李小刚)

　　《国际金融报》 (2004年10月22日 第五版)打印此条新闻 到中日论坛交流 写信谈感想 关于我们广告服务联系我们人民日报社，未经书面授权禁止复制或建立镜像E_mail:japan@peopledaily.com.cn电话：010-65368364传真：010-65368360