谁在为房地产泡沫辩护？

　　易宪容专栏

　　最近一年来，由于房价的猛涨，国内房地产是否存在泡沫之争又激烈了起来。其实这种争论早在2002年7月就已开始，当时我就写了一文，要警惕国内许多城市已成“建筑大工地”。到当年12月，朱总理在视察深圳时，曾对国内房地产过热的问题发表意见，政府也准备整顿之。可以说，2003年央行推出的121文件就是当时准备整顿国内房地产的早期准备。但是一场SARS之后，国内房地产整顿不仅完全停止，而且为了挽回SARS所造成的损失，政府推出了一系列刺激国内经济的政策。可以说，在SARS之后，国内房地产泡沫不仅没有得到整顿，随着国内经济走上一条快速增长之路，国内房地产泡沫也在这过程中越吹越大。

　　今年房价的猛涨，不仅引起国内货币当局的密切关注，在二季度货币政策执行报告中就明确提出“必须高度关注房地产价格”。之后，我也写了一篇题为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章。该文章一刊出，立即在全国掀起了轩然大波，全国多数财经网站都作了转载。

　　在该文中，我指出了，近期国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业要挟着整个中国经济。即无论是从各方的利益还是相关的产业发展来看，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。但如果国内房地产不调整，也可能孕育更大的金融风险。特别是当中国的房地产把整个风险都归结在国内银行体系上时，国内房地产所带来的风险会更高。因此，如果让国内房地产泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的风险只会是国内各银行及整个社会经济。

　　最近，建设部政策研究中心的报告，使国内房地产是否存在泡沫的讨论又掀起了高潮。该报告认为，中国的房地产不存在泡沫。其理由有：一是目前的房地产需求是真实需求。因为2020年以前城镇居民快速增加，房地产有很大的需求；二是商品房子空置率在下降；三是如果国内房价下降，首先是广大有房居民住房资产缩水。因此，即使国内有些城市房地产过热也是局部的而不存在房地产泡沫，目前国内房地产的风险尚在可控制范围内。对于这些观点本人真不敢苟同。

　　对于房地产泡沫，如何来界定早已是众说纷纭。但是有几点衡量标准应该是基本的。一是房价收入比，二是房地产投资与房价增长速度，三是房地产泡沫只会是局部而不会有全国性的。对于房价收入比，国际惯例是在3－6倍，北京、上海早超过12倍了。今年以来上海的房价上升了二成以上，而且北京今年的固定资产投资有50％是房地产。对于房价来说，它永远只能是地点，地点，还是地点。也就是说，房地产泡沫只有是集中到一个或几个城市，没有说在全国都出现房地产泡沫的。如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还用拿小城镇的房地产价格来平均与比较吗？而就用这几点现有的数据，国内的房地产泡沫早已是吹得很大了。

　　一般来说，房地产与一般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品。因此，衡量房地产需求不能简单把消费需求或投资需求分开来衡量，而是要把两者结合起来，其依据是居民的可支配收入。在目前中国城乡二元分割的情况下，房地产需求的基本预算约束是城镇居民的可支配收入及其增长率。而建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。

　　对于国内的房价猛涨，建设部的报告认为既不是商品房的供不应求，也不是居民对住房需求多大，而在于社会普遍的经济预期对房价的影响。而这种把实体商品的虚拟化，就让人们看到美国纳斯达克股市吹起的泡沫。在美国纳斯达克的股市泡沫吹破之前，市场上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破灭。如果国内房地产也要步上纳斯达克股市之后尘，那么国内房地产泡沫的吹大与破灭也会不远了。

　　从一般的常识来看，国内房地产泡沫是不争之事实。但是面对着这样大的泡沫，为什么总有人出来为之辩护呢？为什么反对的声音会那样大呢？这当然是利益问题，当然是既得利益者希望他人来接这种巨大的房地产泡沫最后一棒。纳斯达克网络泡沫破灭之前是如此，国内股市的泡沫吹破前的情况也是如此。

　　总之，国内房价过高、上涨过快、全国的许多大城市及中心城市都成房地产建筑大工地、民众的住房潜在需求还不是真实的需求等情况，这都表明国内房地产存在巨大泡沫。政府需对此保持警惕，如果任凭既得利益集团谋取暴利，最后被伤害的只能是广大民众利益及整个社会经济！

　　(作者系中国社科院金融研究所金融发展室主任)来源：《南方都市报》