3季度南京房价涨幅全国第二 发改委拉响房价预警

　　根据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年三季度房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格全面上涨。昨天，国家发改委拉响全国房地产价格预警：各方必须高度重视全国房地产价格上涨。

　　调查显示，今年前三季度，全国房屋销售价格同比上涨9.4%，土地交易价格上涨10.2%，房屋租赁价格上涨1.2%。分地区看，35个大中城市中有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中，沈阳上涨19.2%，南京17.7％，重庆15.6%，上海14.9％，天津13.4%，兰州13.1%，青岛12.9%，宁波12.5％，杭州10.1%。北京房屋销售价格同比涨幅不高，为3.5%。从房屋类别看，普通住宅、写字楼和豪华住宅价格涨幅最高，分别达到9.2%、8.6%和8.4%，而经济适用房涨幅最低，仅为2%。

　　从房屋的类别看，住宅价格比去年同季上涨8.6％，比二季度上涨1.8%。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比去年同季分别上涨2％和9.2％，豪华住宅价格上涨8.4％；非住宅用房销售价格比去年同季上涨7.7％，其中，写字楼和商业用房销售价格分别比去年同季上涨8.6%和7.5%，其他用房销售价格上涨3.8%。

　　在土地交易价格方面，35个大中城市中，土地交易价格同比涨幅超过10%的7个城市是：南昌23.7%，沈阳16.5%，成都15.1%，上海14.9％，天津12.6%，厦门11.2%，福州10.5%。在土地交易中，居民住宅用地交易价格比去年同季上涨13.6％，比二季度上涨1.6%，其中豪华住宅和普通住宅用地价格分别比去年同季上涨5.5%和13.9%。

　　相比之下，三季度房屋租赁价格上涨幅度不大，仅比二季度上涨0.6%，但仍有昆明、重庆、银川、杭州、厦门、上海6个城市房屋租赁价格增长幅度超过5%，其中昆明涨幅最大，为9.1%，海口、沈阳、大连和兰州房屋租赁价格同比则有所下降。而北京房屋租赁价格涨幅为3.6%，位居第八位。

　　农业用地开发有望下周解禁

　　中国国土资源部的一位官员前日在接受电话采访时表示，土地冻结期将于11月1日终止。届时，国土资源部将颁布9条规定，对农业用地的转让做出更严格的限制。今年来，以北京市华远集团总裁任志强为首的不少房地产商一直抱怨房价上涨的原因是土地紧缩导致地价上升。从国土资源部公布的数字可以看出，上半年土地平均价格增长了11.3%。

　　但一些经济学家担心，在经济开始降温之际取消禁令是一个冒险，此举可能会令经济再度升温。

　　今年4月份，中央下令禁止各地政府将农业用地向地产开发商进行转让，这是其旨在防止经济过热所采取的一系列严厉措施的一部分。

　　中国许多地方政府从征用农民土地并将之低价出售给地产开发商中受惠，这些土地被地产开发商转作商业或工业用途。

　　在某种程度上，取消土地转让禁令是一个冒险。经济学家称，中央目前仍表示将致力于控制经济增长，而取消禁令可能会导致经济活动重新趋于活跃。房地产热潮是促使中央进行干预的首要原因：这股建设潮导致钢铁、玻璃、铝和水泥生产行业的投资激增。

　　即便如此，不少政府经济学家表示，禁令的取消并不意味着北京放缓经济增长的政策发生了转变。他们说，此举旨在解决冻结农业用地产生的负面影响，比如房地产价格的快速增长。一些官员表示，农业用地冻结导致的房地产稀缺是房价增长的部分原因。

　　建设部报告刺激学界神经

　　建设部《怎样认识当前房地产市场形势》报告日前正式出台，由著名经济学家陈淮牵头编纂，核心观点是不能轻言“房地产泡沫要破灭”。但年轻的经济学人尹中立与易宪容对该报告却持保留态度。

　　观点交锋一　“真实需求”到底有多真实？

　　关于全国房地产需求，建设部报告指出，未来近20年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有一个跃升，因此目前的住宅需求“仍然真实”。而易宪容指出：“建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。”易宪容认为，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，而是要把两者结合起来，其依据是居民的可支配收入”。

　　观点交锋二　靠社会预期定房价合理吗？

　　对于国内的房价猛涨，建设部的报告认为，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。目前CPI消费价格指数强劲上涨，说明当前的房价上涨并非孤立。“老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。但易宪容认为，这种看法是实体商品的虚拟化，“让人们仿佛又看到了美国纳斯达克股市吹起的泡沫”。在美国纳斯达克的股市泡沫破灭之前，上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破裂。

　　观点交锋三　空置率下降一定就安全？

　　建设部的报告指出，从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势，这说明当前的房地产空置问题并未恶化。尹中立研究员指出，空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫。房地产市场呈现周期波动的特征，周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段。最值得警惕的是第三个阶段，这是房地产泡沫形成的阶段，市场景气度很高，人们对前景充满盲目的乐观，但此时的市场形势随时会出现逆转，非常容易遭受损失。而在这个阶段，房屋的空置率恰恰是下降的。

　　观点交锋四　局部过热不等于泡沫？

　　建设部报告认为，城市房地产过热只是局部的，并不存在房地产行业泡沫的问题。

　　而易宪容认为，就房地产泡沫的定义而言，它本来就只能集中在一个或几个城市，本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。“对于房价来说，它永远只能是地点，地点，还是地点。也就是说，房地产泡沫只有是集中到一个或几个城市，如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还要用小城镇的房地产价格来比较吗？”

　　房地产泡沫界定3大底线

　　房地产泡沫如何界定一直是众说纷纭。但是有几点衡量标准应该是基本的。一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度；三是房地产泡沫只会是局部而不会是全国性的。

　　尹中立研究员向记者指出：衡量是否形成泡沫，一大要点就是分析市场中投资性购房的比例。在国际上，公认的警戒线是20％。但是，国际上的投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产，这在中国是没有的。把这部分剔除后，中国的警戒线是10％。据上海房管部门调查统计，2003年底上海投资购房占16．6％，已经超出了国际警戒线60％。

　　此外，在社科院金融研究所的实地调研中发现，上海中心城区有大约4．5万套“无人房”，合计面积为500多万平方米。浦东新区有些住宅小区的水电费收缴率只有60％左右，无人居住的房子占40％左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋，这些房屋可以认定为“炒房”者购买的住房。

　　尹中立的结论是，上海市的房地产市场已经形成了一个二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低；另一边是上海的高收入群体，对于这些高收入群体来说，没有购房的人已经很少。高收入群体只具有投资性购房的需求，而这种需求是否是社会大众的真实需求，值得商榷。(北晨　宗和)（来源：扬子晚报）