"保证年收益10％"返租回报吹牛皮

　　新华网浙江频道10月31日电 去年4月初，家住杭州三华园的金女士签订了一份商铺的售后回租协议后，在一年内经历了大喜大悲。

　　因为拿不到商家承诺的租金，她把开发商和经营公司一同告上了法院。直至今年10月13日，她才终于获得赔付。年回报10％？！

　　2003年4月初，在一次温州商铺展上，金女士被福州某步行街打出的“返租回报”打动了。“带租约销售，承诺保租3年，年租金为房款的10%，月租抵月供，月月有盈余。”

　　接下来，金女士看中了一间临街一层的商铺。她细细一算，商铺面积20平方米，按照每平方米1.5万元的单价，需要投资30万元，前三年共能拿9万元租金，还可以转手赚差价。

　　包括金女士在内，数十位浙江人购买了该商铺。

　　随后，由于该步行街招商一直未能完成，已经开张的商铺经营也很不景气，去年8月起金女士发现，每月的2500元租金，迟迟没有进账户。

　　由于停发租金、退租者众多，步行街的商铺售价一路下跌，从每平方米近1.5万降至1万元。

　　今年9月份，金女士向福州当地法院提交诉状，要求退还全额购房款，并给予适当赔偿。10月13日，开发商和经营公司与金女士进行庭外调解，答应在退款基础上，赔偿5万元。承诺不一定能兑现

　　近年来，“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等商业地产模式层出不穷。

　　虽然叫法五花八门，但其实都是售后返租。商家以“先销售后承租”的方式吸引买家，借此推动销售，快速回笼资金。但是，商家的承诺建立在一系列假设上：所购的房要租得出去，租金要很高，承租人要有良好的支付能力……一个环节出问题，都可能影响全局。

　　事实上，一个商铺三年之内如果做不旺，无论是发展商还是消费者，往往将难以坚持。

　　正因这种种风险，售后返租被国家明令禁止。2001年6月1日，建设部施行《商品房销售管理办法》，禁止开发商一次性给予经营回报，实属变相打折的售房行为，从而给售房返租泼了瓢冷水。

　　很多开发商却做了变通。“售后返租”经营方不再是开发商，而是作为第三方的专业经营公司。但是，风险依然存在，有些小业主甚至深套其中。要提防后市风险

　　法律界人士认为，既然售后返租作为一种销售模式长期存在，并且隐藏了相应的风险，那么投资者需要慎重下单。

　　浙江六和律师事务所陈律师认为，售后返租方式包括两层法律关系，一是购房人与开发商之间的买卖关系，二是购房人与第三方的委托租赁关系。风险集中在租赁环节，一旦不能实现包租，损失只能由租户或第三方承担。“购房人看中的是投资回报有保证，一旦出现投资失败时，如果只能追究经营方的责任，小业主的利益仍然得不到保障。”陈律师说。

　　他建议，应当有相关机构提供担保，承担连带责任。购房人应当约定尽可能长的包租期，在国外，带租约销售多数为长期租约，投资回报相对稳定；最好还能规定，如果不能兑现承诺，业主有权退房。“售后返租风险主要在于后市变化。如果购房人期望的是长期回报，一定要把违约责任约定清楚。”（作者：董捷）（来源：：都市快报）