谁吹出了楼市泡沫（聚焦房产泡沫争论战之一）

　　本报记者　杨志辉

　　房价在不以人的意志为转移地快速飞涨，也让指挥着中国房价走向的两个权威部门建设部、国土部卷入了一场先有鸡还是先有蛋的争论之中。建设部认为是地价上涨推动房价上涨；而国土部则认为是房价上涨导致地价上涨。慢慢梳理这场争论的意义在于，从各方观点的背后让你看清房价的真正走向。

　　泡沫之声

　　“在上海，1/6的高级住宅没人住、北京为1/4、深圳为1/3……”美国《纽约时报》不久前质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。

　　“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。上海和北京因占中国销售量的14％，且房价涨幅最大而将首当其冲。”说这席话的是摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇。

　　判断房地产是否出现泡沫，关键看是否存在真实需求。目前的住宅需求仍然真实，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。该观点出自国家建设部一篇《怎样认识当前的房产市场》的报告。

　　“我不认为有泡沫，房价市场跟股票市场一样，它可能会有波动，但波动不等于说有泡沫。中国不可能出现大规模的泡沫，因为中国人住房条件太差。普遍上涨意味着需求存在。”北京华远集团总裁任志强说。

　　9月初，浙江省统计局企调部公布的一份《浙江房地产市场发展研究报告》发出预警：目前浙江省房地产已进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为：“房产泡沫只会在局部的几个大城市爆发，如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是银行。”

　　房地产业内一致的说法是，目前中国的房地产仍处于快速发展的阶段，过去5年里房屋累计价格涨幅超过30％，是在正常的范围内，今年有加快的趋势，上半年上涨了12％，今后仍有加快的迹象。

　　危言警觉

　　7.7％、10.4％、12.9％、13.5％，来自于国家统计局的这几个数字分别对应的是今年一季度、上半年、1至7月、1至8月全国房价同比平均上涨的幅度，不难看出，房价上涨的速度在逐渐加快。

　　10月20日，国家统计局新闻发言人、综合司司长郑京平在国务院新闻办举行的记者招待会上透露，1至9月全国商品房平均价格同比上涨13.4％，其中商品住宅价格上涨11％。受此惯性，10月份的房价在宏观调控背景下依然不能停下快涨的步伐。

　　你知道平均上涨13.5％意味着什么吗？“平均”的意思就是有的项目没怎么涨价，有的项目涨得吓人。譬如说，一年多以前，南京河西奥体中心某个项目每平方米接近4000元，现在已超过5000元，涨了近30％。南京城北还有很多经济适用房还是那个价，平均下来南京的涨幅还不到10％，但实际上你想买的房子都快涨上天花板了。

　　感受到此现象的不只是普通老百姓。今年7月中旬，中国社会科学院金融发展研究室主任易宪容在他那篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》中直言不讳地说，尽管房地产业是调控的重要对象，但房地产在这次宏观调控中所受的影响是微乎其微。其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误。甚至于全国的商品房价格上升了一成以上。“国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济”。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。危言开始被警觉。易宪容的文章被国务院高层领导阅示后迅速转往建设部，高层领导让主管房地产的建设部拿出调研分析报告来，房价为什么涨得这么凶？

　　蛋鸡先后

　　2003年9月底，由陈准博士牵头的建设部政策研究中心的报告出来了，首当其冲的原因是国土部的土地储备和“招拍挂”制度，该制度实施以来，地价上涨直接推动了房价上涨。

　　涉及宏观房价的另一个部门国土资源部在两个星期后亦有新说。副部长贠小苏10月11日在全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上说，经营性土地公开交易不会引发房价上涨。

　　“地价、房价分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定。影响房价最重要的因素是房屋市场的供求关系，土地只是构成房地产的一个生产要素，其需求的变化是受房屋市场需求变化影响，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。”一句话，房价上涨导致了地价上涨。贠副部长称，杭州房地产市场调研结果显示，在房价明显上涨的区域，地价会在一段时间后相应上涨。全国2003年度地价动态监测结果也表明，各大、中城市地价水平随房价水平变动，但地价涨落幅度明显小于房价涨落幅度，一般只是房价涨落幅度的1/5。

　　“招标拍卖挂牌出让显现了土地真实价格，之所以显得比过去协议出让地价高，实际上是政府获得的土地出让金提高了，相应压缩的是开发商过去取得的超额利润。政府只有在获得充足的出让金收入后，才有能力加强城市基础设施建设、建设廉租屋解决低收入群体住房问题。”

　　建设部要求国土部提供更多的可以建设低价房屋的土地和多建经济适用房以降低平均房价和满足中低收入家庭的购房问题；而国土部认为已提供的土地能满足市场的要求是建设供给的总量不足，并且从防止腐败和提高国土收益的角度，坚持价高者得（土地）。

　　替身是开发商

　　虽然两个权威部门开出的病单互有不同，但都同时把问题指向了开发商。建设部将房价增长的重要原因之一“归功”于开发商的炒作和投机，在上海，住宅投资比例达到16.6％，长沙市的住宅投资比例为16％，写字楼则高达40％。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。国土资源部将房价的增长原因归结于房屋市场的供不应求和开发商对土地的需求增加，这又把两部之争延伸到市场和调控之争的另一个层面。

　　潘石屹（北京红石实业有限公司总经理）跳了出来，王石（深圳万科企业股份有限公司董事长）跳了出来，任志强（北京华远集团总裁）也跟着跳了出来！整合观点如下：发展商作为专业投资人通过合法经营获取利润有何不可，不管其利润率高低，都应鼓励，没有开发商进行建设开发，又怎么会有政府的土地利益和房屋产品呢？获利的高低是经营的能力体现。

　　市场承认供求关系在决定价格，但土地供量的减少和价格的提高改变了市场的预期，因此必然提高了房价，不管政府官员是否承认是“招拍挂”政策导致了地价的上涨从而抬高了房价，事实就是，“招拍挂”政策之后，土地价格上升了，政府的出让金收益增加了，房价同时提高了，开发商的利润并没有减少（供不应求是会提高开发商的利润），开发商都会将提高的成本转移给消费者。最终在房价的暴涨中会让已有房的人财富都增长，但新购房的消费者支出却随之增加。

　　房地产市场中会有少量的炒买炒卖的投资行为，也会有大量的投机行为。不能把投资行为看成是投机行为，更不应限制投资行为，尤其是当政策会让房价节节升高时，是政策在鼓励这种投机行为。何况，是土地“招拍挂”制度创造了投机的机会。房价能不能跌

　　当房产市场上各种“泡沫论”、“风险论”盛行的时候，10月26日，国家建设部政策研究中心又公布了另一份报告《怎样认识当前房地产市场形势》，除强调房价是由地价上涨推动之外，更强调现阶段房价不跌未必是好事，“目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’”，甚至导致所谓‘理性违约’，反而产生新的金融风险。”

　　市场中的争论观点又随即而来：因为如果有房居民自己居住而不出售，房价下降对他们而言就不存在多大利益受损问题。而原有住房贬值的同时他们想要购买的房子价格也就相应下降。但如果房价一直保持坚挺，超出他们购买范围，他们就不可能出售原有住房而改善居住条件，这才是对他们利益的最大损害。这种情形下的“原有住房不贬值”又有多大意义可言，除了使他们可能一辈子守住原有住房之外。

　　更激烈的观点亦称，如果房价降了，土地贬值了，受损的又是谁呢？受损最大的肯定不会是开发商和老百姓。目前，房地产投资已经占到了全社会固定资产投资的18％，在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55％以上，成为拉动当地GDP增长的主要动力，而从土地出让中获取的收益也是各地政府最主要的财政来源。

　　话语权的争夺往往是利益集团交锋的过程。房价一旦下跌，首当其冲的自然是高价入市的买家，而国内冲在最前面的却是银行，除了个人置业的资金来自银行之外，发展商的资金同样依赖银行，比例往往高达六成以上，再加上其他相关产业如钢铁、水泥的投资资金也是来自贷款，牵一发而动全身。

　　《江南时报》 (2004年11月01日 第十四版)