房地产：“泡沫经济”会到来吗

　　一个声音高叫着：

　　中国房地产泡沫吓人

　　“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%……”美国《纽约时报》不久前报道，中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。

　　根据摩根士丹利的估算，世界经济中25%存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇近期表示：“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而即将到来的货币政策调整，将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。上海和北京因占中国销售量的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲”。

　　9月初，国内也出现了同样的警告声音。浙江省统计局企调部公布的一份《浙江房地产时常发展研究报告》发出预警：目前浙江省房地产已进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。

　　北京天则经济研究所所长张曙光认为，中国房地产已经出现了泡沫，这从房价的快速增长就能看得出来；而且，房地产投资还有继续扩大的趋势，许多开发商还在大规模地圈地，许多不是搞房地产的公司也纷纷挤进房地产，这在很大程度上加大了房地产业的危机。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容最近撰文指出，“房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”他警告说，“如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是银行。”

　　一边是房价的快速上涨，老百姓买不起房子；一边却是房屋的空置率节节攀升，资金得不到流通，银行易形成呆账。有关专家认为，这一现象如果得不到有效的遏制，必将会给我国的经济发展带来前所未有的负面影响。

　　另一种声音：

　　中国房地产不存在泡沫

　　面对国外和国内各种质疑的声音，国内的房地产业内人士发表了不同的看法。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌认为，当前房地产热不是泡沫。有人认为当前房地产热就是泡沫，其实这是两个不同的概念。

　　房地产业内一致的说法是，目前中国的房地产仍处于快速发展的阶段，过去5年里房屋累计价格涨幅超过30%，是正常的范围内，今年有加快的趋势，上半年上涨了12%，今后仍有加快的迹象。

　　近期，建设部政策研究中心课题组的报告也指出，泡沫之说并不成立，因为在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55%至60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3至3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。

　　其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

　　对于房地产空置问题，根据目前的统计数据分析，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。同时，需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。

　　国家统计局一位不愿透露姓名的司长在接受记者采访时表示，中国房地产业并不存在泡沫。他说中国房地产业的发展是有需求作为支撑的，中心城市吸引大量的外来购房者，他们愿意在这些城市购房、生活，这是城市生活日趋现代化的结果。此外，由于当前股市股指衰退，其他投资渠道单一，所以越来越多的人将资金投向购房，以作为自己私人财产保值增值的一个重要手段，这也支撑着房地产业的发展。

　　专家建言：

　　加强防范至关重要

　　有人曾经说，哪个城市在把房地产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过。

　　由此可见，无论地产泡沫是否存在，加强防范都显得至关重要，谈到如何防范房地产业的泡沫问题，有关专家指出，考虑到中国房地产业的特殊性，结合国际经验，第一，对于中国房地产未来5至10年的需求和供给总量和结构要进行整体的把握，并提出恰当的解决现有供给不足和供给的结构性问题，以及控制房地产金融业的风险，弥补其不足；第二，统计已有房地产（新建和成屋）的详细信息，并根据居民收入情况调整房地产开发商的房屋建造结构，增加经济适用房的建造，保证一定收入水平的居民能买得起或租得起房；第三，大力发展房地产金融业，加强对房地产按揭贷款的风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房，并要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力，但同时要注意控制房地产金融业可能会带来房地产“泡沫”的负面影响；第四，必要时加息以控制对房地产按揭贷款的过分需求。但建议目前不必急于加息，因为中国房地产开发商开发性贷款是购房者按揭贷款的两倍左右，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节的情况。

　　业内人士指出，随着国家宏观调控作用的不断显现和有关部门的措施进一步得到落实，房价大幅上涨的势头和房地产局部过热问题是可以逐步被抑制的，因此没有必要过分惊慌。

　　泡沫经济迄今为止，国际上对泡沫或泡沫经济并没有作出统一的令人信服的释义，但我国大多学者认为泡沫经济是指一种或一系列资产在经历一个连续的涨价过程后，其市场价格远远高于实际价值的经济现象。在泡沫经济的形成过程中，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些新的买主一般只是想通过未来价格的提高牟取利润，并不关心这些资产本身的状况和盈利能力。当这种行为成为一种普遍的社会现象时，社会资产所表现的账面价值远高于其实际价值，于是就形成一种所谓的“泡沫经济”。李佳鹏方烨