土地审批解冻热点解读

　　据最新一期瞭望东方周刊报道，作为中央政府宏观调控主要手段之一的土地政策，在经历半年的“三个暂停”的急刹车之后，开始执行一项严格而稳定的新规定。

　　10月28日，国务院在京召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议。温家宝总理作重要讲话，要求贯彻执行《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》。

　　这是一个令全国土地开发商兴奋而不安的日子国务院关于暂停农用地转用审批半年的文件到期了。那么，解冻以后怎么办？中国是否会出现新一轮批地热潮，从而导致土地占用乃至投资规模扩张的反弹？

　　土地整顿“百日维新”

　　《决定》的出台历时百天,被一些舆论称为土地政策的“百日维新”。

　　今年4月28日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。在这次会议上，国务院决定，集中半年左右时间，进一步对土地市场进行治理整顿。

　　此前，由于各地非法占地案件层出不穷，征地问题所引起的社会矛盾激化，圈地运动造成大量土地资源浪费，土地供应的混乱导致投资过热，阻碍了中央宏观调控目标的实现。

　　4月29日，国务院发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，外界概括为“三个暂停”：全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。

　　“三个暂停”被视为中央政府对由于非法土地征用引起的投资过热等综合问题的“急刹车”，是宏观调控最重要的措施之一。

　　土地“游戏规则”更严格

　　3个月前，国务院开始就新的土地管理制度改革方案行动起来。国土资源部为此专门成立了“加强土地管理制度建设领导小组”，负责新方案的研究与制订。

　　国土资源部执法监察局副局长常嘉兴表示,“这3个月来，一直在调研和征求各地方政府意见。”

　　10月13日，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并通过了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》。

　　常嘉兴说：“为了贯彻落实《决定》精神，国土资源部已经根据《决定》制订了8个配套办法，在11月初就会公布。”

　　专家、官员们对《决定》最重要的特点用一个字来概括：严。中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲说“规定让征地的门槛更高，程序更严格了。”

　　土地有偿使用费全额上交

　　张晓玲说，《决定》没有修改现行的征地补偿制度，主要就现行法律中不完善的地方提出了改进的办法。

　　此前规定土地补偿费和安置补偿费不得超过前3年平均产值的30倍。而《规定》则强调“不能因征地导致被征地农民生活水平下降”，如果说征地补偿不足以为失地农民提供社会保障费用，应该提高或者增加补偿标准。

　　《决定》更加明确了补偿资金的来源，如果土地补偿资金不足以维持失地农民现有的生活水平，则应该从政府的土地收入中予以补偿。

　　同时,《决定》也要求各地对于新增建设用地土地有偿使用费实行全额上交，再由中央依据各地具体情况按比例返还一部分。

　　而在此前，国有土地有偿使用费由中央和地方按照三七分成，地方政府只要上交30％的新增建设用地土地有偿使用费，即可从中央获得农地转用的批文。因此，一些地方为了招商，竞相压低土地价格，变成了用地单位支付30％，其他部分则予以免除。有些地方甚至“零地价”出让土地，事实上则是由政府财政缴纳上交中央的30％。

　　土地规划修改需国务院批准

　　《决定》要求,今后凡是涉及基本农田的规划修改,必须由国务院决定。此前,国土资源部一位官员曾公开表示,土地利用规划修改权在地方，使得土地规划名存实亡。

　　张晓玲说“这是土地法律制度建设中的一个漏洞，一些地方在征用基本农田之前，先修改土地利用规划，把基本农田改为一般耕地，也就不需国务院批准了。”

　　而自2000年开始的圈地热潮中,浙江、上海、山东等沿海省市更是全面突破规划。截至2002年底,山东已经使用规划用地的80％，浙江甚至超过99％，一些地区5年就用完了10年的指标。

　　张晓玲说 “《决定》把这个漏洞堵住了。”