规划红线确实圈宅而画

　　对于外界的传言，南京益来实业总经理汪晓华的回应是：益来实业正在启动企业战略调整，战略调整的重点，是优化企业的资本结构，主动性地做“减法”，出售或处置部分经营性的固定资产，由原来的房地产开发商兼经营商的定位，向房地产投资商兼开发商的方向做调整。

　　益来实业的项目经理沈绫说，公司方面从来没有听说过贵宾楼将被拆除的说法，也没有接到过任何部门关于拆除贵宾楼的任何文件，金陵御花园包括贵宾楼都有用地规划许可证，它的存在是合法的，绝对不会被拆除。

　　“贵宾楼之所以出售，是因为益来实业公司正在开拓外地市场，在苏州、西安两地都拿了地进行住宅项目开发，巨大的投入，仅靠租赁回笼的资金是不够的。”据沈绫透露，贵宾楼的销售态势非常好，目前已有超过60％的公寓成功出售。

　　但记者昨天在对南京市规划部门有关负责人的采访中却获悉，最近，南京市政府原则通过的《钟山风景区外围景区规划》，确实对玄武湖周边的建筑提出了远期改造建议，其中既包括太阳宫，也包括金陵御花园及其对面的私家花园等一些其他住宅建筑。规划提出开辟明城墙遗址通道的远期设想，要求留出明城墙遗址所在位置，周边15米用地范围内严格控制建设，形成一个明城墙遗址通道，保留城墙的延续性、连贯性。而金陵御花园小区依湖而建，又正好位于明城墙太平门遗址附近，因此这个规划一旦实施，金陵御花园包括贵宾楼是必拆无疑的。

　　但规划部门的这位负责人又表示，《钟山风景区外围景区规划》是一个远期规划设想，要待各种条件和时机成熟的时候才会实施，具体时间很难说。而且明城墙遗址的准确位置也不很确定，须进行仔细考证，金陵御花园贵宾楼是否位于遗址保护范围内，还有待进一步确认。假如拆除能得多少补偿？

　　一个现实的问题是，假如金陵御花园贵宾楼面临拆迁，目前业主们以每平方米1.6万元购置的豪宅，届时能得到多少拆迁补偿？

　　根据新的拆迁补偿管理办法，目前已将原先的土地级别定价改变为经市场化评估定价了。现在的拆迁补偿安置费用中，除了土地补偿款外，还有很大比例是按照市场价值等综合因素进行补偿的。

　　有一家房产评估机构的人士分析，不久前因为九华山隧道施工而进行的拆迁工程中，拆迁补偿基准价为每平方米5271元，最高补偿平均每户每平方米5700元。而位于市中心的新街口东铁管巷拆迁补偿费用，最高的也才每平方米6200元左右。如果按照所处的地理位置和物业形态来评估，假定贵宾楼面临拆迁，这笔补偿费用最高也不会超过6500元/平方米，而这仅仅为该项目目前销售价格的一个零头而已。

　　这或许就是传言萌芽的初始原因之一。对于获得金陵御花园贵宾楼产权的业主来说，“远期”的规划，就是横亘在他们胸中的“心理威胁”，是一种挥之不去的担忧，“谁知道这个‘远期’是一年还是两年？规划的变数总是很多的！”业主刘刚说，钱不钱倒是无所谓，关键是到时再到哪里去买到这样的好房子？

　　“明城墙遗址的保护是南京城建中的重中之重，特别是申遗以后，一切有碍明城墙保护的建筑只能做出牺牲，其中包括政府这样的官方建筑。金陵御花园又怎能称得上是‘牺牲’呢。”一位政协人士在本报记者采访时这样表述道。

　　南京市内，眺望玄武湖景最佳的豪宅在哪里？位于太平门的金陵御花园贵宾楼当仁不让。这幢向来“只租不售”且年租金高达30万～50万元的市区豪宅，近日传来即将开售的消息。

　　远眺玄武湖，起伏的九华山脚下，一片连绵的红顶别墅掩映在绿树中，正面面对开阔的湖水，这就是金陵御花园。它西有古城墙，东眺紫金山，与拓宽的太平门路及景观大道———龙蟠路相连。18层的贵宾楼就位于御花园的东部。据介绍，要看玄武湖，贵宾楼才是最好的观景点。

　　一位居住在贵宾楼16层的主人告诉记者，从这里的每一扇窗、每一座阳台看出去，玄武湖景皆一览无余。然而，由于绝对禁止外来者的门禁，以及素来“只租不售”的政策，有幸欣赏玄武湖第一豪宅景观者少之又少。年平均30万～50万元的高昂房租，相当于南京顶级别墅“帝豪花园”的价格，使得光顾贵宾楼的客人，接近90％都是来宁工作的外企负责人，在这里长租安家。偶尔，物业管理部门会留出一两套的空房，像酒店一样短期租赁，但这种优厚的待遇只针对极少数熟客。

　　记者日前获悉，贵宾楼于国庆节后公开对外销售，从此打破“只租不售”的豪宅定律。对于已经同物业公司签约长租的客人怎么办？开发商益来实业介绍说，此次采取带租约销售的形式，也就是说，业主一旦拥有这里的产权，也同时可以享受此前签约的高额租金回报。

　　公开发售的房价是否又是一个南京市天价？由于开发商不愿意提前披露，目前已经成为楼市中一大悬念。不过，业内人士分析认为，环顾玄武湖，除了靠近火车站的湖景花园以外，如今算得上湖景住宅的寥寥无几。近日新上市的天山汇锦园小高层，距离上绝对不能算是亲近玄武湖，然而房价已经卖到了8000元～10000元/平方米。对于贵宾楼来说，不仅是豪宅，而且是稀缺豪宅，其价值就像拍卖场上的字画一样，完全有可能是由买家中的价高者决定的。

　　豪宅租赁，因为其利润相当可观，租金水平是普通高级住宅的15～20倍。那么，为什么开发商会在若干年后选择销售呢？据南京益来实业总经理汪晓华介绍说，益来实业正在启动企业战略调整，战略调整的重点，是优化企业的资本结构，主动性地做“减法”，出售或处置部分经营性的固定资产，由原来的房地产开发商兼经营商的定位，向房地产投资商兼开发商的方向做调整。

　　《江南时报》 (2004年11月02日 第五版)