长沙房地产投资需求过高？　星城地产还未越红线

　　据潇湘晨报11月3日报道 10月29日，星期五。

　　早先对加息态度“暧昧”的央行以闪电之姿断然宣布，从即日起，央行上调金融机构存贷款基准利率，同时放宽人民币贷款利率浮动区间。

　　尽管加息传闻早已山雨欲来，但在近期关于房地产是否存在“泡沫”的争论甚嚣尘上的敏感当口上，加息政策骤然出台，还是让人嗅到了一丝不寻常。

　　长沙房地产投资需求过高？

　　持续数月的“房地产过热”之争始于7月。紧随房价一片高涨声之后的，是国内外“地产过热”将导致中国地产走向崩溃的言论。

　　经济学家易宪容、国际著名投资银行摩根士丹利的分析师纷纷扔出“重磅炸弹”，直指国内居高不下的房价“透支”市场生命力。

　　10月26日，一贯保持低调的建设部作出正面回应，一份《怎样认识当前房地产市场形势》的报告将论战推向高潮。建设部报告指出，房价上涨是地价上涨推动、房地产供给结构变动推动、多种住房需求旺盛以及消费者预期改变等多种因素所致。

　　在否定“房地产过热论”的同时，建设部课题组也提出，“必须密切关注当前非住宅物业（特别是商业物业）的供需状况。目前非住宅物业已呈现供大于求状况。”文中还提到，“当前房地产市场中还存在大量投资需求……长沙住宅投资比例达到16．6％，写字楼投资比例高达40％”。并认为，“在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机”。

　　正是报告中这短短几句话和披露的相关数字，将长沙房地产市场拉入到了一个令人困惑的“投资性购房比例过高”迷局当中。

　　“根据中国社科院研究员尹中立的观点，衡量是否形成过热，在中国投资性购房的警戒线是10％，那么长沙无疑应划入存在地产过热现象的城市之列。”一位地产营销策划人不无忧虑地说。

　　业内人士由此产生顾虑，担心长沙房地产市场中投资性购房比重过高，在当前央行加息的背景下，会挫伤消费者的信心，进而导致市场低迷。

　　投资性购房不等于投机

　　然而，长沙市房屋产权管理局副局长魏建超坚决地否认了这一观点：“尽管长沙存在一定的投资性购房比例，但是仍处于警戒线（红线）以内，并未出界。”

　　“长沙究竟有没有过热，首先要解决的问题是，如何看待建设部报告中涉及到长沙的数据。”在接受记者采访时，魏建超再三强调这一点。“写字楼投资占40％，是指在所有写字楼销售中，投资型客户占据40％。但是在整个长沙房地产市场交易份额中，写字楼仅占非常少的市场份额。”

　　据长沙市房地产交易中心负责人介绍，建设部的这份调研报告，数据来源于今年4月26日中部地区房地产座谈会上长沙房屋产权管理局的汇报材料。

　　翻开长沙市2003—2004年房地产市场形势分析报告，上面是这样表述的：“2003年，全市共有887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468．82万平方米，较上年同期增长18．77％。其中批准预售的住宅面积为381．82万平方米，占商品房开发比重的81．44％；商业用房占总上市量比重为11．48％；写字楼占总上市量的比重为6．28％，在这其中，投资性购房比重有所上升”，“投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16．1％、写字楼为40％”。如此算下来，写字楼投资型客户仅在整个市场份额中占据2．5％的比重。

　　这种看法也得到了不少业内人士的认同。

　　“长沙写字楼供应量相当有限，价格也相当高，一般的中小型公司无力支撑，所以转而选择商住两用楼作为办公。而真正购买写字楼的却更多是投资者，用以出租。”湖南大韵置业投资有限公司总经理文忠亮一针见血地说。

　　“事实上，长沙的投资性购房是市民的一种长期投资，并非马上转手的投机行为。”文忠亮指出，投资与投机，只差一字，却是完全不同的两种投资方式。

　　投资性购房，重在长线，看中的是长期的租金回报；而投机性购房则是重在短线，讲求迅捷，脱手容易，更多的是将新房放上一段时间，等其价格飙升再转手卖掉。“在长沙，由于投机性购房手续复杂，同时，房价上升速度相对较慢，一般投资者不会选择这种麻烦、回报又少的投资方式。”文忠亮解释说。

　　“投资性购房并不意味着就是投机，适当的投资性购房是民间资本正常的投资渠道。”长沙环城房地产开发公司总经理、来自杭州的开发商郑溯对比两个城市，深有感触地说。在他看来，长沙房价的上升空间仍然存在，购房需求相当旺盛，并没有突破市场警戒线。

　　“如果说一个市场供求不平衡，从租金房价比就可以看出来。”有着多年房地产开发经验的湖南永泰地产营销总监陈岗认为，长沙市场之所以并没有超出警戒线，很重要的一个信号就是长沙租房价格的不降反升。

　　加息令市场更为理性

　　“一般来说，长沙住宅投资可以在12年－15年之内收回投资，这在全国各城市中都算是比较高的投资回报了。”陈岗说，正是因为这一较稳定的投资回报，所以相当多家庭选择买两套房，旧房出租，新房自住。同时，由于持续近一年的负利率，加之投资渠道的缺乏，大量市民选择了购房来保值。

　　但值得注意的是，尽管长沙目前房地产市场并未完全陷入地产过热的泥沼，但随着房价在近期内快速的飙升与投资者非理性购房的增多，相对稳定的长沙房地产也滋长了一些急功近利的心态。

　　长沙市房地产交易中心对2004年1－6月份在售商品房的调查统计，长沙市商品房的销售均价为2591元／平方米，比去年上扬4．98％。其中商品住房销售均价为2312元／平方米，比去年上涨了4．05％。“尽管现在房价尚在合理区间，但如长此以往持续快速上涨，对房地产市场并无好处。”陈岗冷静地说。

　　利率的调整适逢其时。

　　“加息对房地产肯定有影响，因为在中国房产目前已经成为一种投资的工具，在所有要素当中，资金价格上涨，自然会影响到其他方面。”郑溯分析表示，“但是，在中国即使加息，利率仍然为负，这次升息只是修正，具体的表现应该有滞后效应，而且有待评估。”

　　在他看来，这次利率调整幅度并不大，但是这一举措意味着中国开始逐渐由行政干预变为市场调整。利率的变化对于宏观经济来说，是最为敏感的风向标。此次央行试探性的利率调整，意味着新一波利率调整周期即将开始。“加息将为盲目投资者敲响警钟，这一举措将促使投资者正确仔细计算投资风险与回报，令市场更为理性。”

　　不难看出，央行的加息决定对于争论数月的“房地产过热”问题给出了一个试探性质的信号，不管这次加息是否能够掀起惊涛骇浪，但对于政府层面来说，房地产相对高涨的投资热情已经是被重点关注的指标了。(编辑李玉梅)（来源：潇湘晨报）