价格走势最有说服力_新闻中心

价格走势最有说服力

http://www.sina.com.cn 2004年11月04日09:32 人民网

中国银行研究局黄金老博士　　究竟什么样的房地产市场算是“泡沫，或者怎样的指标值证明房地产市场存在“泡沫，这一问题很难有较为一致的答案。实践中，假若未来的房地产价格出现大跌，则反证了今天的房地产价格存在泡沫；而如果未来的房地产价格不跌甚至继续上涨，那就不能说服人们认同今天的房地产价格存在泡沫，至多只能是反复的令人腻烦的“狼来了的预警。可见，只有未来的房地产价格走势才能反证今天的房地产价格是否存在泡沫。事实上，投资者关心的也不是房地产市场是否存在泡沫，而是未来房地产价格的走势。因此，我们完全可以跳出今天关于中国房地产市场是否有泡沫的无结果争论，而去探讨未来房地产市场价格可否持续。　　对中国房地产价格最感到忧虑的指标就是房价／收入比过高，因而是不可持续的。但我们必须认识到，中国居民的收入统计是低估的，居民收入之差是极为悬殊的，户籍制度是能够调节房地产价格的，等等。也即政府的相关政策能够很深地影响房地产市场，所以，判断未来的房地产市场价格走势，必须综合分析经济因素与非经济因素。　　城镇化进程。城镇化带来了户籍制度的松动，便利了人口由乡村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市，由此产生了对后者的房地产需求。这一过程现在有所放慢，但仍将持续较长的时间。城镇化还带来了城市内部的大规　　模拆迁，由此自我创造了对住房的需求，从全社会来看这在相当程度上是一个巨大的浪费。现在中央政府对拆迁已有所规制，由此产生的房地产需求将放缓。　　国有资产可寻租量。国有企业由盈利转向巨亏，造就了一批有产者；产生巨亏之后的国有企业被改制、变卖再一次造就了一批有产者。权力参与了对国有资产的分配，腐败造就了相当的富人。但国有资产存量总是有限的，并且国家对国有资产的控制也更加制度化、可操作性增强，这一领域造就富裕阶层的能力会降低。反腐力度的加大以及地方财政的日益紧拙，权力寻租致富的能力也会降低。　　投资选择的多样化程度。面对通货膨胀的威胁与超低利率的压力，存款人大胆地将买房作为一种货币保值增值手段。缺乏合适的投资渠道是今天很多储蓄者感到头痛的事。受政策和环境所限，中国的金融机构短期内还是拿不出丰富的金融工具。特别是今年，投资者买股票赔钱、买债券也赔钱、买基金也同样赔钱、而甚至到银行存款也因负利率而事实上是在赔钱，惟独投资住房是账面升值。商业银行在清除不良资产包袱和注资之后，贷款的能力增强了，但可贷的项目仍然稀缺，房地产业仍不可避免地成为其资金投向的主渠道。　　资本项目开放进程。国内没有可供选择的投资工具，资金便向境外流动寻找投资机会，但资本项目管制将其堵住了。外汇资金可以经由金融机构投资于境外，国内银行提供的外汇理财收益率现已是外汇存款利率的5倍以上，所以外汇存款两年不增。还有近年似乎广州等南方核心城市的房价上涨不太显著，原因之一也许是当地的投资者已经熟悉如何将资金便捷地投资于境外金融市场。在人民币汇率稳定与资本项目控制不放的权衡中，中国事实上是在加速开放资本项目，这对国内的金融投资趋向将是颠覆性的。2006年之后，外资金融机构业务范围的扩大也为境内资金投资境外提供了合意的渠道。　　人民币升值程度。人民币升值之时，就是境外投机资本流出之始，国内外商投资企业的利润汇回也会增多。现在，大家都在耐心等待，以至于相当部分境外资本从打持久战考虑将资金暂投于中高档房地产。只要使中国的土地、劳动力等资源获得公平的交易价格，中国的出口竞争力自然就会下来，人民币升值并无核心产业竞争力的长期支撑基础。但目前我们的政策还做不到公平交易这一点，人民币升值压力仍将继续存在，并会成为可能。　　以上5个政策性因素，多数看似与房地产价格无关，却是事实上深刻中国房地产价格走势的主要变量。就这些变量而言，其变化都是渐进的，也即包括大中城市在内的中国房地产市场价格不会在短期内骤然大幅度下滑。尽管受到购买力间歇期等因素的影响，房地产价格尤其是住房价格会有波动，但整体上仍会在未来的若干年内保持涨势，特别是在目前通货膨胀的环境下更会如此。　　还有一个因素是利率。我在《当前提高利率是一种柔性的市场化调控手段》一文中曾详尽地列举了果断提高存贷款利率的必要性，如：再贷款、再贴现浮息以及扩大贷款利率浮动幅度不能替代存贷款利率提高；现在的企业等经济主体对利率相当敏感；调高利率并不会对人民币汇率构成显著升值压力；负的存款利率将破坏金融稳定性；调息与否不应以CPI为惟一风向标；调高利率的负面影响可以综合权衡等。无须多言，加息一定能够有效抑制房地产投机行为，早一点控制房地产问题。以前认为加息要等一等的理由都不存在了，如美元加了三次息、CPI连续三个月都在5％以上。但人民币利率还是没有动，我们只能从战略的高度来认识这一问题，为负利率所损的广大存款人也只能从报效国家的责任感出发来欣然承受巨额经济转轨成本的转嫁。　　中国的房地产市场和股市一样，都是“政策市。中国的股市没有上市公司实体利润提升的支撑也能断断续续涨了10年，中国的房地产价格没有居民实际收入提高的支撑同样也能持续较长时期。然而我们必须警醒的是，政策市到一定程度上就会掉入“政策陷阱，届时怎么政策刺激也难以复元，今天中国股市的尴尬局面正是如此。所以，决策者需要认识到这种潜在的危机，拿出前瞻性的思路来，而不是去费力回击没有多大意义的“泡沫论。来源：《中华工商时报》