加息后国内房价会走向哪里

　　易宪容

　　加息后，国内房价会走向哪里？这个问题无论是房地产商还是民众都是十分关注的。房地产商和已购房者都希望房价仍能继续走高，未购房者则希望房价下降，政府则希望房价能够平稳发展。但事实上，房价趋势如何，是没有谁能够完全预测到的。

　　可以说，这次央行突然加息，人们摆出的理由可能会有一大堆，但最为重要的应该是两条，一条是居民储蓄存款负利率已经有几个月了，由于负利率而使民众的储蓄有2000多亿元流出银行体系。这些资金可能进入了房地产，推高了房价。如果央行对此问题不加以正视，给社会带来的潜在金融风险会越来越大。

　　第二条是尽管上半年政府经过几个月对经济强力度的调控，但国内高昂的房价不仅没有调下来，反而急速上升，今年1-9月份国内房价上升了13%以上。如果房价一直高企，房地产投资的扩张就不可避免。而房地产投资扩张必然会让上半年调控过热的几大行业投资死灰复燃。央行在冲破种种压力下突然加息就是出于这样一个考虑。

　　不过，无论是上面哪一条，都是与国内一些地方的房地产过热有关。因为，国内储蓄存款的负利率自然是与国内居民消费物价指数（即CPI）上涨有关，但CPI上涨的原因是什么呢？其实最为重要的原因是原材料和生产品价格上涨拉动的结果，如果把房价的上涨也计算在内，CPI的上涨肯定不止国家统计局所公布的幅度了。可以说，房价上涨的逆向传导到了生产品、原材料的价格上涨，然后由生产品传导到消费品、服务品的价格上涨。房价上涨是CPI上升最重要的原因。

　　而房价的上涨是住房供求关系造成的吗？是居民的有效需求快速增长造成的吗？是国内房地产市场的正常发展吗？如果回答是肯定的，那么政府也就没有必要对刚发展起来的居民需求进行遏制。但实际情况并非如此，随着国内房价快速上涨，中国的房地产可能正在吹起巨大的泡沫。为了保证国内或可存在的房地产泡沫不至于戳穿，调整利率是最为重要的一招了。

　　最近有开发商在说，加息会增加企业的开发成本，这是自然的，但更为重要的这是他们在放一个烟幕弹，可能有房地产开发商可能借这个烟幕弹来抬高房价。因为，此次央行加息0.27厘成本与房地产开发公司实际成本及利润，完全可以忽略不计。国人早就知道，房地产行业是一个暴利的行业，莫说是贷款利率调整的幅度这样小，就是再上升几个百分点也不会太重要，只不过让该行业的暴利减少一些罢了。

　　但这次央行升息对购房者来说情况就不一样了。购房者类型有三：一类是购房自住者，一类是购房的投资者，一类是徘徊在这两者之间的购房者。从短期看，这样的加息幅度对这三类购房者都没有多少影响。有人计算过，加息0.27厘，每月购房成本仅增加百把元没有关系。

　　但是，从长期看，情况则不同了。当利率一变化，今后利率调整也在所难免。而且在目前国内利率处于最低位时，利率上升的概率为大。利率一升，到底上升到什么水平才合适呢？这是相当不确定的。而且随着我国经济持续高速成长，利率上升的空间会越来越大。利率水平的变化必然会对购房者带来巨大的影响。

　　对于购房自住者来说，利率水平进入上升的通道一定会增加其生活之成本，挤出其他方面的需求。对于大多数徘徊在投资与消费之间的购房者来说，尽管他们购房的愿望早为了在负利率情况下让个人资产保值与投资，但随着利息不断的攀升，房价一定会下跌，这不仅会造成个人想保值的资产贬值，而且会使贷款抵押品贬值而形成银行金融风险。

　　对于那些已经进入市场的购房投资者来说，他们多以赚取房产买卖价差为主，如果利息调整，不仅增加他们供楼还贷的成本，也会由于对是否进入加息的预期具有很大的不确定性而让自己的房子成了烫手山芋，对购房者来说，他们随时都可能变现了结。在这种预期下，当大家都不约而同地这样做时，房价必然下跌。而房价下跌，购房需求一定会减少，房价更进一步下跌。如此循环，房价走势也就显现了。

　　可以说，这次央行加息，影响最大可能是对潜在购房者的影响。因为，利率一变化，处于最低利率时期利率水平很有可能进入上升周期，而且对于贷款10年、20年甚至30年来说，利息上升的可能性更是很大。既然利率会进入上升周期，那么潜在购房者一定会考虑这种利率风险，一方面他们有可能尽量延迟购房的时间，而且当他们购房时，也会考虑利率风险，购房需求在短期内一定会下降。购房需求的减少，房价就会出现下降。

　　总之，这次央行加息对国内房地产价格影响会很大，如果央行能够逐渐让国内利率市场化，让市场的利率逐渐进入一个上升周期，那么已经形成的高房价可能会在这个过程中逐渐消解，国内经济也能够真正走上健康发展之轨道。

　　来源：《新京报》