央行一加息　房价要看跌

　　易宪容

　　加息后，国内房价走势如何？无论房地产商还是民众，都十分关注这个问题。房地产商希望房价继续走高，已购房者也希望房价走高，尚未购房者希望房价下降，政府希望房价能够平稳发展。其实，没有谁能够完全预测到房价的趋势，我们只能分析加息对房价有多少影响。

　　央行此次突然加息，主要基于两点考虑。其一，居民储蓄存款负利率已经好几个月了，负利率导致2000亿民众储蓄流出银行体系，这些资金可能进入房地产，推高了房价。如果央行对此问题不加以正视，潜在的金融风险会越来越大。其二，尽管上半年行政宏观调控搞了几个月，但国内高企的房价不仅没有调下来，反而急速上升，今年1－9月份国内房价上升了13％以上。如果房价一直高企，房地产投资的扩张就不可避免，上半年调控过热的几大行业投资很可能死灰复燃，国内新一轮的经济过热又可能出现。

　　那么，房价上涨是住房供求关系造成的吗？是居民的有效需求快速增长造成的吗？是国内房地产市场的正常发展吗？如果回答是肯定的，那么政府也就没有必要遏制刚发展起来的居民需求。但实际情况并非如此，随着国内房价的快速上涨，中国的房地产业正在吹起巨大的泡沫。为了保证国内房地产泡沫不至于被戳穿，调整国内管制多年的利率是最为重要的一招了。

　　最近有开发商说，加息会增加企业的开发成本，话虽不错，但更为重要的是，他们在放一个烟幕弹，并且借这个烟幕弹来抬高房价。因为，此次央行加息0.27厘成本与房地产开发公司实际成本及利润，完全可以忽略不计。莫说这次贷款利率调整幅度这样小，就是再上升几个百分点，也不过是让房地产业的暴利减少一些罢了。

　　但央行加息对购房者来说情况就不一样了。购房者可以分为三大类型：购房自住者、购房投资者、徘徊于两者之间的购房者。

　　从短期看，这样的加息幅度对三类购房者都没有多大影响。有人计算过，加息0.27厘，每月购房成本仅增加百把元。

　　但从长期看，情况就不同了。利率现在一变化，今后利率调整也在所难免。目前国内利率正处于最低价位，利率上升也是必然。虽然国内利率到底会如何变化还相当不确定，但有一点倒是十分肯定，就是管制下的利率向市场化迈进上升是无疑的，而且随着我国经济持续高速成长，利率上升的空间会越来越大。不要说对那些二三十年的长期贷款，就是短一些的，利率上升到10厘也是指日可待了，这种变化必然对购房者带来巨大的影响。

　　对于大多数徘徊在投资与消费之间的购房者来说，尽管他们购房的愿望是为了在负利率情况下让个人资产保值、增值，但随着利率的不断攀升，房价一定会下跌，这不仅会造成个人资产贬值，而且会使贷款抵押品贬值，形成银行金融风险。

　　对于那些已经入市场的购房投资者来说，他们多是以赚取房产买卖价差为主，如果利率调整，不仅增加他们供楼还贷的成本，也会由于对加息预期的不确定性而让自己手中的房子成了烫手山芋，他们随时都可能变现了结。在这种预期下，当大家都可能这样做时，房价必然下跌，而房价下跌，购房需求一定会减少，房价会更进一步下跌。如此循环，房价走势也就显现了。

　　而央行加息，影响最大的是那些潜在购房者。对于10年、20年甚至30年的贷款来说，利率上升是必然的。既然利率上升周期，潜在购房者一定会考虑利率风险，一方面他们可能尽量延迟购房的时间，而当他们购房时，也会考虑利率风险，购房需求在短期内一定会下降。购房需求减少，房价必然下降。目前利率在变、正处于上升周期，潜在的购房者一定要多关注这种变化。

　　来源：《南方都市报》