“世茂滨江”只圈定三四成本地客

　　【南京日报报道】新闻提示：自从18亿元拿了下关宝善地块后，世茂集团到底能给南京带来什么样的作品和驱动力，一直是购房者和不少业界人士关注的焦点。在本报日前率先披露世茂滨江新城将以万元均价在滨江大道沿线“傲视群盘”后，世茂华东区总裁周黎明接受了南京日报记者独家采访，详释其在南京的“开篇之作”。

　　保持了一年多的低调姿态，近日，世茂滨江新城终于在南京揭开了面纱。虽然世茂集团华东区总裁周黎明一再向记者强调，这并不是滨江新城的正式亮相，但在为庆贺楼盘展示厅落成而举办的酒会上，乐声灯影之间，滨江新城还是以精装修房平均单价达万元的定位，让地产界同行大吃了一惊。

　　开篇之作主打精装修

　　下关宝善地区将诞生世茂集团在南京的开篇之作。

　　目前，这个总建筑面积达到150万平方米的新盘，已正式被冠以世茂·滨江新城。周黎明告诉记者，由于地块位于秦淮河入江口，本身对建设高度也没有任何限制，因此，超高层建筑是滨江新城的特色，如最先推出的5号地块，楼盘高度将建到53层。这样，建筑拔高了，地面绿化面积相应增加，最终要达到的效果是：幢幢高楼掩映在大片大片绿色中。

　　滨江新城公布的两个样板间，近日成了众多内业人士关注的焦点。周黎明说，5号地块将是滨江新城最先上市的一幢楼，三个单元，包括样板间展示的208平方米和100平方米左右两种户型，全部精装修。从整个小区来看，滨江新城住宅最高的楼层达到53层，最低的30层左右，楼房具体高度要由建筑的天际线来确定；而室内以精装修为主，间以部分毛坯房，具体比例要根据市场来定。

　　滨江新城会不会把上海世茂滨江的诸多别致理念，如设置单独的保姆电梯、指纹识别系统、电梯直接入户、顶层用玻璃天窗替代钢筋混凝土等一一搬过来？周黎明说，一定会有考虑。

　　本地客户只会占三四成

　　150万平方米的建筑体量中，住宅部分占到118万平方米左右，其中一期有2000多套房源近年内上市，开盘时均价将达每平方米1万元。这2000多套房源，每一套的总价最起码都要超过100万元。南京的高端市场对此是否有足够的消化量，不由地让人捏了一把汗。

　　对此，有着上海世茂销售经验的周黎明似乎不太担心：滨江新城的业主定位不是工薪阶层。他透露，世茂对南京楼市的调研结果是，目前南京真正的“塔尖消费群”仍有相当数量，包括高校、科研机构、外资企业的高管等，都是不错的潜在客户。按照目前对市场的初步估算，滨江新城争取在南京圈定的客户只占30％—40％，另外60％—70％的客户群将在外地，甚至包括境外。此前世茂在美国等地推广其他楼盘时，已经把南京的滨江新城拿去同台亮相。

　　希望在南京做5个项目

　　世茂不可能在南京只做一个项目就走人。周黎明说，在滨江新城启动的同时，世茂同样在南京搜寻其他适合自己的项目。目前世茂在北京和上海分别开发了5个楼盘，希望在南京做的项目不少于那个数量。

　　这当然需要比较好的机遇。周黎明认为，地理位置、地块规模等，都会成为制约世茂再次拿地的条件。比如世茂一直在走高端路线，那么地块周边的配套要有一定基础，交通要相对便捷；而出于楼盘规模的要求，地块面积也要大，总建筑面积最少也要在100万平方米。

　　万元房价，用什么来支撑？

　　均价1万元！面对滨江新城5号地块轰轰作响的桩基，在宝善街住了快一辈子的老下关人，怕是怎么也想象不出这里要建的是什么样的房子。

　　同样地研究户型，同样地讲求绿化，世茂的楼盘与南京其他楼盘到底有什么不同？面对记者的疑惑，周黎明指着展示厅告诉记者，这个看似普通的4层小楼，却打了深达46米的桩基。很多南京的开发商表示不可思议：“多层还打什么桩？何况不是住房，只是个展示厅。”但这就是世茂的做法。再比如防水层要做两遍；地坪的高度比长江的防洪堤还高，等等。周黎明强调，现在的品牌房地产开发，早已告别了过去那种拿块地随便盖房卖个高价的时代，而是要把钱花在许多人性化的细节上，再加上环境、户型研究等，实现真正的“品质”。

　　记者在滨江新城展示厅的样板间里巧遇东恒房地产的“掌门人”。这位见多识广的开发商坦率地告诉记者，其实与世茂在香港的盘子相比，南京的项目并没有过多的出彩之处，但世茂进南京，对南京总是件好事，毕竟与本地楼盘相比，世茂的作品有着不少过人之处。

　　多角看世茂

　　下关城市建设开发（集团）有关负责人：宝善地块非常规整，南北向长约1320米，东西向宽约600米，大致为长方形，非常有利于开发商在规划上放开手脚做出大手笔；另外，地块周边自然环境很好，交通路网成熟，火车西站等水路陆路的对外大交通也方便，周边的工业企业较少，非常适合居住。

　　东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授：世茂滨江新城的楼盘不宜全部做成高端产品。宝善地块开发遇上了一个非常好的契机，即沿江开发战略的实施。这块地西面与南面紧邻长江和秦淮河，这样的地理位置，在江苏省内也不多见，是南京最适于营造滨水景观的地区之一，项目应向高档发展。但是，118万平方米的建筑面积如果全部做成高档产品，市场消化可能会有困难。开发商其实也可以在外部沿江沿河处建成高档甚至超高档，后层适当退档做成中高档，这样较适合南京的消费层次。

　　一位不愿透露姓名的开发商：由于滨江新城的楼房基本上是超高层的，大量的公共空间，如消防通道、避难层、电梯间等使得房率不可能像普通小高层、高层那样高，大家看过样板房后，对于208平方米的房子做成三室两厅两卫还感觉主卧不够大、90平方米左右的户型只做到一室一厅感觉很惊诧。

　　新闻附件

　　世茂集团是一家国际性、综合性的投资集团，总部在上海，涉及房地产、旅游、酒店、百货、进出口贸易等多个领域，目前拥有世茂股份（上海）及世茂中国（香港）两家上市公司。

　　作为目前中国房地产业的知名品牌，世茂集团一贯以走高端线路著称，并成为现在房地产业“滨江”模式的缔造者。业内也因此赠其美誉：内陆豪宅的建筑师。近年来，该集团以每年超过200万平方米的建设速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江等地开发包括高级住宅区、超五星级酒店、高档写字楼等在内的大型项目。

　　本组撰稿　本报记者　师擎　实习生　唐慧

　　(编辑　晨光)