南京地下商城：“日子”过得不太好

　　【南京日报报道】新闻提示：随着地铁1号线脚步的临近，地铁沿线的大量商铺也走进人们的视线。由于地铁商铺绝大多数集中地下，而且相当部分如新街口站、珠江路站、玄武门站等的商铺还与原来本地区已有的地下商铺形成联动，业内人士预计，一直处于“温吞水”状态的南京地下商铺将会因地铁商铺的走近而重新散发出魅力。

　　有关数据显示，目前南京地下商铺总量约在40万平方米左右。业内人士告诉记者，地下商铺的聚集与地面商圈产生的辐射效应有密切关系，因此，这40万平方米怎么转也转不开夫子庙、新街口、湖南路传统三大地面商圈。但记者近日连续深入几个稍具规模的地下商城采访发现，其经营现状几乎少有可圈可点之处。

　　夫子庙地下商城：一样的东西卖不出好价钱

　　南京有名的夫子庙地下商城前几年一直生意红火，专营中低档服装的定位为其带来了大量的人气。但是现在该商城设施老化，功能欠缺，已经不能满足人们的购物需要。不少在此处经营服装的小业主告诉记者，开始的几个月还能维持收支平衡，以后的生意就越来越难做了。每天的客流量虽然可以达到2000人以上，但是很少有人会停下来购物。还有不少消费者认为档次不够。“其实东西都是一样的。为什么在地下做就卖不出好价钱呢？”

　　新街口地下商圈：一东一西两重天

　　地铁一号线从中间穿过，新街口地下的十来个休闲购物场所被分成一东一西两大部分。东面有商茂百货地下购物中心、新百地下商城、莱迪广场等，已初具人气。一位业界人士告诉记者，在南京地下商场做生意的，可能只有莱迪广场不赔本。凸显错位经营的餐饮、服饰、电玩和其他小百货的定位，使得莱迪得到了众多时尚青年的关注。但该人士同时对深圳时尚集团欲将莱迪变成了一个专营服饰的地下商城表示担忧：失去了原来错位经营的优势项目，仅靠服装来形成错位经营，留住人气难度可能会非常大。

　　新街口西面以东方商城地下富城美食广场为主的一批地下商铺日子过得就没那么自在：定位中高档消费，当年招商也很火爆，不仅来了“蓝与白”，还有日本的味千拉面，连书店、音像店也随之跟进。但是尽管如此，这个在南京算是最漂亮的地下广场从开业起人流就不多，估计一天也不到1000人。

　　湖南路地下商圈：我的未来是不是梦？

　　湖南路的地下商业设施现在主要集中在温妮、温莎地下购物中心。由于与湖南路整体的休闲时尚定位相吻合，这两处地下购物中心整体情况尚好。记者从有关部门了解到，目前湖南路正在规划打造地下步行街和地下购物中心，以图一举打响湖南路地上地下两张牌。但业内人士告诉记者，由于南京人走到地下购物尚未形成习惯，因此，湖南路能否地上地下同时形成火爆的购物氛围一时还不好说。

　　北极阁地下商业中心：跑步赶不上新邻居

　　北极阁广场的建设带动了北极阁地下商业圈的开发。如今，北极阁地下商业中心吸引了肯德基、大型超市乐客多等入驻。但虽然有大牌抬势，由于周围缺少商业配套设施，商业氛围不够，只靠单打独斗的北极阁地下商业中心开业至今都没赶得上邻居“金润发”。

　　地铁沿线，2万平米商铺怎么布局

　　被苏宁电器集团以1．2亿元“吞下”的南京地铁1号线沿线商铺已进入招商阶段。随着2005年地铁1号线的观光运行，2万多平方米的商铺空间将迎来不同的掘金人。这些商机将在地铁沿线怎样布置？

　　零星商铺围着市民生活转

　　地铁1号线沿线共16个站点，只有元通站、中胜站和中华门外站没有商铺。有关人士告诉记者，1号线的沿线商铺近2万平方米，其中除了奥体中心站只有整体商铺外，均设有零星商铺，新街口站和小行站则两种形式兼而有之。考虑到消防、人流、环境等各方面因素，各地铁站的零星商铺数量和面积非常有限，一般的有几十平方米，小的只有十几平方米，最大的也不过200多平方米。“零星商铺”将以方便市民生活为经营方向，例如冲印店、鲜花店、西饼屋等，还包括报刊、洗衣、药店、饮料、银行自助营业点、便利店等便民连锁商铺。

　　整体商铺将错位经营

　　新街口站的地下整体有三层，整体商城在负一层，约3000平方米。负责招商的有关人士透露说，根据预测，新街口站每天的客流量将达到5万人次，再加上周边的16个出入口，相当于每天至少有100万的人流从此经过。地下整体商城将利用差异性品牌与新街口各大百货商城形成错位，招商对象锁定在国际国内品牌和便民超市。到目前为止，已有约800家店商抛来绣球，其中包括星巴克、肯德基、麦当劳、苏果、联华等国内外著名连锁店铺。

　　奥体中心站是地上三层的商城，约5000平方米。该商城将瞄准奥体高档居住区的目标消费群体，打造体育主题商城，同时包括高档家居。

　　地铁整体商铺还有一个点设在小行站，地上一层，约1500平方米。该商铺位于城南大型住宅小区附近，所以将招募便民超市、净菜超市、快速食品等服务业加盟。本组撰稿：实习生唐慧南京日报记者 刘晓昕 师擎

　　小心地下商圈“甜羹”烫嘴

　　随着地铁通车一日日临近，初期预测每天高达47万次的人流量让地铁商铺一天比一天火热，南京原本相对沉寂的地下商圈也由此被带动起来。但在看准其中蕴藏商机的同时，业内人士则提醒：小心地下商圈这份“甜羹”吃起来也会烫嘴。

　　靠上地铁也就“火”那几站

　　虽然地铁给了南京人无穷的想像力，但有关专家调阅了资料告诉记者，以上海、广州等地铁商铺的运营情况来看，地铁并不是商铺红火的完全保证，真正回报好的往往也只集中在几处站点。

　　地铁带来的人流是地铁商铺发展的基本条件，但不是唯一条件。东南大学建设与房地产系张建坤教授告诉记者，地铁商铺今后的回报如何，与商铺周边的商业氛围是否正在或已经形成、商铺的规划布局等有密切关系。像传统商业氛围浓的站点比如新街口站等，以及一些新的人口聚集地比如奥体中心站等升值潜力相对较大。

　　习惯地下购物需要时间

　　由于大部分身处地下，地铁商铺相当程度上带动了原本默默无闻的地下商业。目前，围绕新街口地铁站的通道，新百、中央、东方、大洋等百货商场都静悄悄地改建了地下商城；将在年底开挖的湖南路地下商业街，总面积也有约3万平方米。一位参与其中的人士告诉记者，显然，地铁带动了南京地下商业的大融合，这一点大家都看到了，能从这个蛋糕中分一块是大家共同的希望。

　　目前，一些大商场的地下商城已经抢占先机开始营业了，但现实是，到商场负一楼消费的客流量相当少，几家经营者均惨淡维持。究其原因，张建坤认为，最主要是南京居民还不习惯于地下消费，等地铁通车人们习惯于地下的便利后，对地下购物自然会有所认识。

　　“良性互补”才能赚大钱

　　地下商圈的惨淡与长期的专于地上经营有密不可分的关系。张建坤认为，南京的大商场绝大部分专于地上经营，对地下经营没什么经验。以前大型物业建设时，地下物业有的主要考虑消防等功能，地下商业功能的设计考虑并不周全。同时，各商家对地下空间的利用缺少统筹，导致空间不能统一利用，出入口繁多、复杂等也都是原因。

　　南京大学商学院程誉教授则表示：地下商业应与地上、空中的商业融为一体，形成一个互补的商业业态。南京的许多地下商业经营不善就是因为与周边或相邻的商业物业脱节，最终导致难以抬头的尴尬情形。而南京大学房地产信息研究中心秘书长葛扬也告诉记者，即使有了地铁商铺的带动，南京地下商圈也要有各自的定位，实现与地上商铺的错位才能进入良性循环。

　　还有个市场培育期

　　地铁商铺招商把全国各地客商的关注点不断投向南京。业内人士介绍说，这也带动了地下商铺的铺位租金上涨：莱迪地下商铺由每平方米150—180元／月上蹿至300—380元／月；东方商城地下的富城美食广场，一年前月租金大约在150元／平方米左右，现在已快突破400元／平方米，一位经营者告诉记者，地铁开通后租金肯定还会涨。

　　但记者采访的多位专家都同时提醒有意向的投资者，选择地下商铺也要慎重：一些新的商业区往往需要经历市场培育的“痛苦期”，这段时期投入与产出往往不成正比。根据上海等地的运营分析，在“痛苦期”里，租金等成本会上扬，但经营业绩不见得好，许多商铺的业主坚持不下去蚀本而归，但挺过来了，生意就火了，所以投资者一定要考虑自己是否有能力“放长线，钓大鱼”。实习生唐慧南京日报 记者 刘晓昕 师擎

　　(编辑　小诠)