抵押房屋按月拿钱 养老新招引出新争论

　　我国将推出“老人住房反向抵押贷款”新险种　老人是“预支富足生活”还是“留下遗产”成争议

　　今年底，中国保监会将在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老人群体的住房反向抵押贷款的寿险品种，这种“抵押房产、领取年（月）金”的寿险服务将一种新的养老模式推及老人面前，更抛出自主养老、减轻子女赡养负担的双重诱惑。住房反向抵押贷款看似解放了两代人，然而老人会选择抵押房产预支富足生活还是“给儿女留下遗产”？这成为了新险种面世前的热点话题。

　　家贫老人押房可解眼前困境

　　家住荔湾区西华路的梁伯现年60岁，原是一家街办企业的退休职工，如今每月领取800元的退休金过活，为之奋斗了一生，在房改时买下的90平方米的住房是他安身立命的家园，该小区的房子价格目前已涨成了“豪宅”级。梁伯的儿子、儿媳在某食品厂工作，两人月薪共计4000元左右，除去1500元日常开销、1000元供楼款、孩子的学习费用及各种杂项支出，基本上过着“月光族”的生活。考虑到将来孩子读大学、买车等家庭大计问题，梁伯的儿子用来赡养父亲的钱十分寒碜，幸好老人心怀宽广，并不斤斤计较。然而随着梁伯健康每况愈下，医疗支出像滚雪球一样越滚越大，一家人的生活有点紧了。

　　像梁伯这样拥有私人房产，却过着拮据生活的老人不在少数，过去由于工资低，积蓄少，加上退休金低、养老保险的缺失、子女经济状况一般等因素让他们生活在不稳定状态中，疾病、人祸等轻易就能击跨一个家庭，老人缺乏有力的经济保障。梁伯告诉记者，希望能申请住房反向贷款，老房虽是他的“命根子”，但如果能将不动产变现为给付月金，就可以缓解目前之困。

　　超前享受早年购房余惠

　　刚入花甲之龄的李老师，一年前才从中学教育岗位上功成身退，因为曾经博得过“省级优秀教师”、“特别贡献园丁奖”等众多殊荣，李老师的退休金十分可观，加上早年的教育分房，他的生活可谓衣食无忧、老有所养。孰料，老人新近迷上了古玩收藏，且一发不可收拾，积蓄日渐用尽，于是李老师打起了“老窝”的主意，如果能将房产抵押出去变成流动资金，他可以继续玩古玩，享受早年买房的余惠。

　　提前兑现房子的价值可以更好地改善生活、追求更高的享受、甚至投资更多的领域，无疑让许多老人动心，这部分老人往往经济上自给自足，生活上安逸享受，不为家庭所累，也不寄望子女养老，他们领悟到住房反向贷款的来临，是在突破高龄老人险的“禁区”后迎来的春天，为老人提供了自主养老的契机。

　　解释

　　何谓“反向抵押贷款”

　　“反向抵押贷款”就是指在老人群体中推行的“抵押房产、领取年（月）金”的寿险服务，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人（受益人）终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司才将房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。

　　据悉，这种保险业务在英法等国已相当成熟，因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

　　目前中国保监会与中国房地产协会等部门和政府机构目前已完成产品的设计，正积极地对精选出的三套方案进行研究和反复论证。

　　每月付给金额怎么算

　　根据中国保监会的设计思路，住房反向抵押贷款，是将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权，这种贷款尤其适合即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁）。

　　例如梁伯在西华路购买的那套现房，房子面积90平方米，目前的市价为40万元（约4400元每平方米），按人均寿命男性69岁计算，投保人的寿命计算基数为9年。经评估，9年后房屋约折损10万元，但房屋与土地增值预计约为15万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息25％，按75％计算给付额为33.75万元，再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，那么梁伯每年可以得到3.75万元，每月可得到3125元。

　　每月付给金额计算公式

　　［房屋面积×房屋评估单价×（1－25％）÷（男女平均寿命－投保人实际年龄）］÷12个月＝每月给付金额

　　各抒己见

　　老人：不到万不得已不舍立足之地

　　中国人重视安身立命的家园，老人真的可以义无反顾地将家园“抛舍”出去吗？

　　障碍1：不舍得“立足之地”

　　东山区一位老人黄大爷虽然对住房反向抵押贷款寿险服务蠢蠢欲动，然而由来已久的“老房”情结让他倍添忧虑，房子是父亲传下来的，曾经是三代同堂的地方，儿女们虽然各自成家，搬了出去，可他的初衷还是希望把房子留给孩子们，毕竟他没有太多东西可以留下。房子一旦抵押出去，就会和老人的生命一道一点点地消逝，直到生命消逝，家园完全不属于自己。

　　障碍2：遗产“缩水”儿女反对

　　老人的遗产主要由房产和储蓄两部分组成，在有生之年抵押房产势必引起遗产的“缩水”，老人是否能够改变观念，为自己的财产调配作主？

　　李老师想抵押房子换钱买古玩的议案刚摆上家庭会议，就遭到来自各方的齐声反对，包括妻子、儿女，甚至比他更年迈的父母，大家一致认为养老能将就着过就将就着过，只要没饿着、病着，就无需将休养生息的家园抵押出去。这笔珍贵的财富应该留给后代，对他们的意义或许更大。

　　儿女：或能减轻负担但会失纪念地

　　新的险种也可能是新的养老方式出台，其经济利益和社会影响不仅关乎老人，同时也深刻地影响到他们的儿女。一方面让儿女们享受减轻赡养负担的机会；另一方面，本来可以保住的遗产保不住了。身为儿女，心里到底怎么想？

　　赞同：可减轻子女赡养负担

　　现年33岁的刘女士就认为这种“新险种”挺好：随着“4＋2＋1”家庭时代的来临，家里的老人愈来愈多，单纯家庭养老转向求助社会养老。然而老人险向来因其高风险、高赔付被列为“禁区”，可为老人购买的险种只有屈指可数的几种。住房反向抵押贷款这种商业养老模式的推行，能极大地减轻子女的赡养负担，同时也保证老人稳定的生活来源。让老人自行决定私有房产的抵押与否，既是尊重父母的行为，又让子女从经济上得到一定程度的解脱，的确很不错。

　　反对：遗产纪念意义大于房价

　　不惑之年的黄先生则认为：老人既然拥有居所，生活上能与子女对付着过就足够了。抵押房产风险太大，如果老人在平均寿命之前逝世，就享受不到房产的全部价值，等于贱卖了房屋；而且老屋也是自己成长的地方，有感情、有纪念价值，父母应该将其作为遗产传承下去，对子女生活的改变意义更甚于对他们本身养老需求的价值。

　　第三只眼：抵押者越长命越赚

　　保险公司分析，虽然月金给付是按9年计算，但只要梁伯不死，保险公司就得不停顿地付下去，这就让老人晚年生活有了充足的保障。反之，如果梁伯三五年就去世了，房子也得归保险公司，保险公司在投保人亡故之后，将房屋出租或者销售甚至拍卖。所以有人称这种投保为“生死合同”，双方盈亏取决于寿命的长短。

　　保监会强调，反向抵押贷款的最大特点是把产权住房变成储蓄，把不动资产变现为流动现金。因此，市民不必再担心花太多钱在买房上，老来会面临养老难的问题。其次，有了反向抵押贷款，增加了老人收入，他们在晚年的生活和医疗上就多了一种社会保障，减少了后顾之忧，促进了人们的消费意识，当然促进消费的结果也会拉动国民经济的增长。

　　社会学家说，靠子女、靠单位等几大传统养老方式都不足以使老人们“丰衣足食”，现在一些市民开始将目光投向多样的商业保险，但因为养老观念问题，新险种未必能顺利推广。　（张影）（来源：广州日报）