房地产市场：泡沫渐欲迷人眼

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　　话题缘起　最近，关于我国房地产业“泡沫”及房产价格走向的争论在全国范围内引发广泛关注。根据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年三季度房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格全面上涨。为此，发改委已发出了全国房地产价格预警，要求各方高度重视全国房地产价格上涨。广东省统计局的统计数字也表明，今年以来，广东销售商品房整体价格迅速提升，上半年商品住宅价格同比增长14.4％。作为对我国房地产业影响较大的地区之一，我省房地产市场发展是否健康？如何理性地把握房价走向？我们特约有关专家发表看法，当中不乏针锋相对的观点，供读者参考。

　　预防泡沫化倾向

　　彭　强

　　目前我国房地产市场泡沫只是呈现出一种倾向，但泡沫的明显信号足以让我们提高警惕，需切实做好相应的防范与预警，着手控制已经出现的泡沫化倾向。同时又要避免“一刀切”式治理

　　有人认为目前我国房地产业泡沫很严重，已经达到泡沫破灭的临界点；有人认为只是局部地区泡沫较严重，影响面并不大；有人认为我国房地产业只是存在泡沫化的倾向，还不到很严重的地步；也有人否认房地产业存在泡沫，认为至多只是较“热”，整体发展还较为健康。我个人认同房地产存在泡沫化的倾向，但还不是十分严重的观点。

　　依据一：房价在较高位上继续上扬，且升幅较大

　　我国许多城市的商品房均价近年大都呈现上涨之势，且超过居民家庭收入的增长幅度。上涨最为突出的上海等城市，房价仍在高位上继续攀升。从理性的角度来看，房价要是在不合理的低价位向上攀升，反映出房地产业正在摆脱困境，走向正轨；房价保持在合理价位或有所上升，而上升幅度与居民家庭收入增长幅度基本一致，属于健康发展的区间；若房价在高位上继续攀升，或者房价(尤其是住宅价格)的上升幅度明显超过居民家庭收入的增幅，则说明房地产市场的投机气氛过浓，行业虚火过旺，存在泡沫。

　　依据二：房价与居民家庭年收入的比值过高

　　我国许多城市的房价不仅增幅过高，而且房价与居民家庭年收入的比值过高。国际上这个比值通常在4倍－6倍之间，而我国不少城市超过6倍以上，个别城市甚至达到13倍以上。房价严重背离居民家庭收入，预示着房屋的建设(起码对于住宅建设)难以有足够的购买力作支撑，一旦投资于房地产的信贷资金链条断裂，房地产业就会出现泡沫破裂现象，导致所谓“烂尾楼”和“负资产”的萧条景象。

　　依据三：商品房空置数量明显增加，而新开工面积仍增长较快

　　国家统计局最近测算的全国房地产业景气指数表明，今年我国1－8月空置商品房数量激增了14.1％。另据统计，截至2002年7月，国内商品房空置总量已在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。还有些统计数据表明，我国商品房的空置率已高于国际公认的15％的警戒线。从实物角度来看，商品房空置率过高，说明商品房存在供过于求的状况；但从价格角度来看，房价却在继续上升，说明商品房存在供不应求的状况。实物与价格两者的背离和反差恰恰说明了房地产业中存在一定的泡沫。假若在空置商品房尚未得到有效消化的同时，新开工面积仍明显增长，那么新一轮的开发建设很可能造成新的商品房积压，使商品房空置率进一步上升，将给经济社会造成十分不良的影响。但也有不少城市的商品房空置率有下降的迹象，这表明了房地产泡沫未继续膨胀，尚处于可以控制的范围之内。

　　着手控制已出现的泡沫化倾向

　　总的来看，即使我国的房地产泡沫只是呈现出一种倾向，但泡沫的明显信号足以让我们提高警惕，需切实做好相应的防范与预警，着手控制已经出现的泡沫化倾向。同时我们又要避免矫枉过正，避免搞“一刀切”的治理。应该区别不同地区的实际情况和房地产结构进行有针对性的调控。一是对房地产信贷资金实行一定幅度的调控。如最近央行加息就起到这样的作用，可以在一定程度上遏制信贷资金过多地进入房地产市场。二是控制城市房地产开发用地。要根据各地区房地产的实际供求关系和城市发展要求，有序有度地批出开发建设用地。三是紧紧围绕普通百姓的需求，引导房地产开发商多开发些与居民家庭收入相匹配的经济适用房，既满足工薪阶层的急需，又降低商品房的空置率。四是健康地发展房地产金融，一方面要支持普通百姓购买自用房的购房按揭。另一方面要加强对房地产金融的风险控制，尤其要注意控制投机性购房的购房按揭比例。　作者系广州市社会科学院研究员

　　广州楼市并非完全没有泡沫，只是泡沫相对较少，且一直在安全区和警戒区之间徘徊。总体来讲，价格虚高应是对广州楼价较为恰当的判断

　　泡沫？“虚高”！

　　卓　刚

　　广州市国土房管局近期公布的数据显示，前八个月广州市楼价比去年同期上涨了7.24％，增幅处于北京与上海之间。虽和京沪楼市有相似的情景，但因此判断广州楼市都是泡沫，恐怕危言耸听；而说广州楼市完全没有泡沫，恐怕又过于乐观。

　　认为广州楼市完全没有泡沫过于乐观

　　按照经济学的解释，地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。经济学家教给我们用三个指标来度量泡沫：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。根据上海市的实证研究结果，房地产投资占GDP比重的合理范围在10％至14％，房价收入比的合理区间是6至9倍，租售比的合理区间为150至230。

　　今年上半年广州房地产投资占固定资产投资的比重均约为36％。2003年广州人均GDP达到5844美元，单纯据此很难说广州房地产存在投资过热现象。按发达国家的情况，当一个国家的人均GDP在600美元时，房地产开始进入高速发展期，一直到人均7000美元才会打住。值得注意的是，国土房管局的统计数据显示：今年上半年广州市房地产开发资金结构发生较大变化，国内贷款、自筹资金比重下降，利用外资、其他资金比重上升，表明内部资金对市场现状的谨慎以及房地产开发对外围资金的依赖。

　　更让人头痛的是广州市空置房面积大，较为严重的2001年，空置房面积560万平方米，空置率高达40％。国际上一般为：4％～5％为适度空置率，10％则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置。我认为除非商品房空置率下降到10％以下，否则很难说广州楼市完全没有泡沫。

　　从房价收入比来看，广州今年上半年人均可支配收入8839.38元，商品房价格1－5月份均价为每平方米4769元。据联合国公布的资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8倍至30倍，平均值为8.4倍、中位数为6.4倍。世界银行认为比较理想的比例是1：4至1：6。按照我国国情，将人均年收入改为家庭年收入计算，广州房价与收入比应该是合理的，广州房地产市场的购买力应该不成问题。

　　综上所述，我认为广州楼市并非完全没有泡沫，只是泡沫相对较少，且一直在安全区和警戒区之间徘徊。总体来讲，价格“虚高”应是对广州楼价较为恰当的判断。

　　楼价虚高成因之一：前些年出让土地过多

　　几乎所有的开发商都宣扬房价上涨原因在于地价上涨，听起来似乎很有道理。“8·31”之后，地价对房价的影响也有一个相当长的滞后期，至少是一年以后的事情，今年房价上涨不应该呈现如此迅猛的势头。可以说，正是一些房地产商在获得廉价的土地后，借口政府推出用地新政策，哄抬房价。一位地产业人士指出，2002年广东出让88平方公里土地，收取出让金94亿元，算下来每平方米地价只有107元，价格很低。另一方面，大盘特别是超大盘开发周期远远不止三年，何况开发商控制土地开发节奏，一方面希望坐收土地增值的利差，另一方面，开工面积少于销售面积，产品形成相对紧俏状态，有利于价格上涨。

　　楼价虚高成因之二：开发商违背市场游戏规则联手托市

　　由于房地产产品的特殊性，加上制度缺陷，使得房地产市场完全有可能处于垄断或寡头垄断状态。虽然广州房地产市场化程度较高，但商品房的价格基本上是由开发商主导，购买者对房价影响并不是很大。今年1月6日广州房地产界的“八大巨头”在二沙岛举行峰会，他们痛感“北京的钱比广州的好赚”，商议集体提价。舆论普遍认为此举明显带有联手托市的性质，有违市场游戏规则。事实上，大地产商联动绝非说说而已：春节期间，上述八家地产集团的营业额共计6.49亿元，对比往年春节的清淡，今年春节俨然成为楼市的第一个“黄金周”。

　　楼价虚高成因之三：营销费过高

　　营销费高是中国楼市的特点。据悉，广州白云区某楼盘营销推广费高达楼价的18％。近两年广州房展会、推介会较往年少，但大楼盘的售楼处越建越豪华，请来影视明星做形象大使的楼盘仍旧不少。至于售楼处的建设费用以及维护成本等费用从哪里来，最终“买单”的当然都是购房者。广州不少开发商迎合高端客户群的需要推行豪装，其实也是一种营销手段，此举不恰当地抬高了楼价。

　　楼价虚高成因之四：政府导向对买家的心理影响

　　出于财政收入的考虑，一些地方政府有意无意间成为房价上升的有力推动者。规划主管部门公布哪怕仅仅是论证中的市政规划，特别是政府官员直接“指点江山”说某某板块将会升值等等，都会经过媒体报道后使买家产生这样的心理预期：“某地区要升值，房价要涨了！”。但有效需求不同于潜在需求，广州城市发展目标很大也很久远，有的前景对于买家来说，目前还是墙上的一个大饼。

　　判断一个市场是否存在泡沫的主要依据有三：是否投资过度、是否价格虚高、是否投机成分过大。总体来看，我省房地产市场的发展还是比较稳健的，正处在一个稳定增长的发展阶段

　　正处于稳定增长阶段

　　王幼松

　　判断一个市场是否存在泡沫的主要依据有三：是否投资过度、是否价格虚高、是否投机成分过大。当前一些地方的房地产市场之所以出现“过热”和“泡沫”一说，大体缘于房地产开发投资和商品房价格增长过快，从而存在金融隐忧。总体来看，我省房地产市场的发展还是比较稳健的。

　　房地产开发投资相对平稳

　　今年第一季度，全国固定资产投资高达8799亿元，同比增长43％，主要表现在钢铁、水泥和电解铝的投资过大。一季度我省整体经济的表现也很抢眼，固定资产增长超过去年同期四成，但房地产开发投资相对平稳，同比增长14％，进入二、三季度，房地产开发投资同比增长率回落稳定在10％以内。

　　房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。房地产开发需要大量的资金，“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。而金融业介入房地产业之后，在分享房地产业利润的同时也承担了房地产业的风险。目前，我省房地产开发资金来源仍以预订、预付款和国内贷款为主。值得称道的是，自筹资金的比例有所增加，第三季度已接近30％，较去年同期提高了5.8个百分点，说明投资风险开始降低。然而，今后房地产融资渠道应进一步拓宽，如可通过股票、外资基金、信托、资源并购等渠道融资，以分散资金风险，加强房地产企业的资本实力，未来的市场竞争会以“资本竞争”为重要标志。

　　土地开发与购置方面，今年前三季度我省的土地购置面积都远远大于土地开发面积，说明从全省范围来看，开发商并未明显受到土地供应的压力，相反，市场在积极储备土地资源，准备下一轮开发。这反映我省在落实国土资源部和监察部颁发的“71号令”与控制土地供应方面，做得还不够，成效还不大。房地产业是消耗土地的大户，土地又是不可再生的有限资源，只有从源头上加以控制，才能为房地产业健康、稳定与可持续发展创造必要的条件。

　　房价势头明显向上，但涨速与收入增速之比基本在可接受的范围内

　　商品房价格方面，我省经过近几年的稳定徘徊后，在今年一至三季度，新增商品房的平均价格同比增长分别达到15.4％、13.4％和13.8％，势头明显向上，基本与全国平均水平相当。而且，考虑到同期我省城镇居民可支配收入的增加，虽然房价涨速较收入增加更快，但两者基本还是在可接受的范围内。前三季度商品房建设、施工面积和新开工面积的增长幅度与房价的增长也是大体相当的。正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。但房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。

　　市场消化方面，今年的表现持续向好，实际销售面积超过新增可售面积，亦即市场既吸纳了新竣工的商品房，也消化了部分以前的空置房。若不考虑可售比例的影响，前三季度的竣工面积仍然大于销售面积，因而总体上供给与需求基本还是平衡的。但商品房空置一直是我省房地产市场值得关注的问题，我省的建设、竣工和销售总量约占全国总量的1／8，而空置总量却占全国总量的1／6，也就是说，我省房地产市场中商品房空置高于全国平均水平。这也可以从两个方面来认识，一方面，商品房空置量大，造成开发效率低、资金积压、资源闲置等问题；另一方面，较大量的商品房空置也是市场升温的有效缓冲。当然，应该看到，我省商品房空置的结构在恶化，空置小于1年的待销面积在减少，而空置大于1年的滞销和积压面积却在增加，其中，商业营业用房的空置问题更为严重。

　　综上所述，可以得到一个基本的判断，我省房地产市场正处在一个稳定增长的发展阶段，目前虽然存在土地控制不力、开发资金结构尚不合理、商品房价格增长较快、空置量过大而且空置结构趋向恶化等问题，但并未出现明显的泡沫现象。相信在政府部门、房地产业和社会各界的共同努力下，我省房地产市场的未来可以得到稳定健康的发展。

　　作者系华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所所长、博士

　　不存在虚涨只是止跌回升

　　彭　澎

　　2004年10月28日，国家发改委发出全国房地产价格预警：今年三季度房屋销售、土地交易和房屋租赁三项价格全面上涨，必须引起各方高度重视。根据对35个大中城市的调查，房屋销售涨幅位居前三位的都超过了15％；土地交易涨幅位居前七位的超过了10％；房屋租赁涨幅位居前六位的超过5％。

　　动态因素比静态因素更能影响房价

　　商品房价格主要由三大块组成：一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、税费、销售费等。其中，前两项是主要的价格构成要素。一般说来，政府对出让国有土地使用权用基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定，这就在较大的框架上确定了一个城市的商品房价格的走向。其次，开发建设成本也存在着差异。如拆迁补偿的大小不同，通常厂房拆迁简单些，旧城居民区拆迁难度较大；再如房屋结构的不同，六层以下的砖混结构与25层左右高层建筑的剪刀墙结构相比，后者的建造成本要高出80％左右；又如开发周期的长短，预售好坏、资金回笼快慢、优惠让利措施等都影响总成本和房价。其他如房地产市场大环境、地段环境的改变、设计的新颖性等都会影响楼盘的市场认同感，在一定程度上，这可能比静态的成本更能影响房价。

　　我国住宅需求离饱和还很远

　　据国家统计局透露，今年前三季度我国房地产价格比去年同期上涨了13.4％，其中住宅价格上涨11.5％。究其原因，大约有四个：一是需求强劲；二是成本推动，四月份后国家实行半年不批新增土地，建筑材料价格也在上涨，人工费也在上涨；三是结构变化，商品房质量提高，房价相应提高；四是人为炒作。

　　实际上，我国住宅需求离饱和还很远。按照国际标准，发展中国家居民的人均居住面积应达到35平方米以上，而目前我国仅为20平方米，要填补这15平方米的差距需要5年至8年的时间。同时，在国民经济持续稳定发展的前提下，国家将继续加大基础建设投资，占全国固定资产投资23％的房地产业应有同样的前景。总的来说，在基本层面上可有两个明确的判断：一方面，从买方来看，我国城镇人均收入正以每年5％－10％的速度增加，买房或二次置业是消费的重要选择；另一方面，从卖方来看，我国房地产市场正在发生深刻变化，产业模式由传统居住型向生态化、人性化、个性化、智能化、信息化的新型产业形态转化。

　　整体价格仍是基本平稳

　　从投资来看，广东省今年以来的房地产开发投资保持平稳增长的趋势，同比增长9.9％。其中，住宅投资量与去年持平，办公楼和商业用房则分别增长71.9％和50.1％，而商业用房的空置量同比增长25.5％，其中滞销和积压增长38.4％，显然，也存在盲目投资的问题。更为值得注意的是，土地购置增速、土地开发减速的问题依然严峻。

　　从市场交易来看，全省房地产交易保持畅旺，商品房实际销售额和销售面积分别比去年同期增长32.5％和16.8％，增长幅度超过投资增长幅度。总体上，广东房地产市场因多年供应量快速增长，去年增长明显减缓，步入调整期。今年上半年在宏观调控政策的影响下，投资增长继续放缓，市场表现大致平稳。只是空置率仍在高位徘徊，空置结构也不合理，商业用房空置率增加幅度较大，是需要加以控制引导的。

　　具体来说，在“地根”、“银根”双收紧的宏观形势下，楼价微升只是个别现象，整体价格仍是基本平稳。一方面，虽然市场交易量在增长，但空置量也在增长；另一方面，物业税有可能开征，地价、税费分摊到70年，而豪宅盘还在下调价格，这些都决定了房价难以上升。可以说，整体上，广东商品房存量过多，增量大于市场需求，房价不存在虚涨情况，只是略为止跌回升，有一些过热的迹象。

　　广州市社会科学院研究员、博士

　　从统计数据看，房价上涨是由于今年的竣工面积减少较多引致，而深层次原因主要是一定程度上的“价值回归”、房地产宏观政策短期内造成成本上升、市场需求和消费者心理预期的助推

　　当前房价上涨的原因

　　王丽莹

　　我省房地产开发投资在经过前几年的快速增长后，2002年底2003年初，在全国房地产开发投资仍一片“热”声下，增速回落，开始步入调整期，2003年全年增速10.6％，今年年初增速略有回升，但6月份以后，每月同比增速均在10％以下，与全国平均水平相比约低18个百分点。商品房价格在今年全国“涨”声一片之下增幅也大幅攀升，今年2月还创下了近8年以来月度同比增速的最高水平。3月份以来，每月同比增速基本上在13％至15.5％间波动。今年第三季度，我省房地产开发投资增长9.6％，整体房价增长13.8％。

　　从单纯的统计数据分析，房价上涨是由于今年的竣工面积减少较多，销售额增幅远高于销售建筑面积以及深圳市的房价上涨幅度较大所引致。而深层次的原因主要是：一定程度上的“价值的回归”，它由政策促动市场供给而引起，国家收紧银行贷款和控制土地的政策从长远看有助于稳定房地产开发市场，但在短期内也造成商品房价格上涨。

　　一定程度上属“价值回归”

　　从中长期趋势看，房地产本身的价格是上升的。而1998年至2003年的6年间，我省销售商品房价格有4年负增长，只有2000年和2001年略有增长，整个增长曲线呈平缓的倒马鞍型，这6年商品房销售价格增幅分别为－7.8％、－8.3％、2.1％、2.4％、－1.9％和－1.4％，远远低于这些年份的GDP和城镇居民可支配收入增长速度。因此，今年房价的上涨，一定程度上是其自身价值的释放。

　　房地产宏观政策短期内造成商品房成本上升

　　首先是来自银行贷款方面的压力。近两年来，央行和银监会出台多项有关房地产开发业的金融政策，收紧贷款。对开发商的资金造成较大压力。

　　其次是来自土地供给方面的压力。在商品房的成本构成中，地价占较大比重，一般在20％左右，高者更达35％。现在政府把住土地供给闸门，重点清查去年以来新上项目用地情况，提高土地出让的市场化程度和透明度，必然使开发商获得土地的成本提高，从而引发房价提高。

　　再次是建筑成本上升。去年下半年开始，国内钢材、水泥、木材、砖石等建材市场价格全面上涨，作为终端产品的商品房屋必然以涨价方式释放这股来自建材的通涨压力。另外，新建住宅品质提升所带来的成本增加，一定程度上也促成价格上涨，目前建造的商品住宅无论是建材、户型还是小区环境、装修标准等方面都有较大的提升。还有中心城市的房地产开发商已形成垄断竞争的局面，为联手抬价提供可能性。

　　市场需求和消费者心理预期助推房价上涨

　　目前房地产市场的实际需求量比较大，也是房价上涨的重要原因。经济形势持续向好使人民收入增加，2003年广东GDP增长14.3％，城镇居民可支配收入在2002年增长9.1％的基础上增长11.2％；今年前三季度，GDP增长14.8％，城镇居民可支配收入扣除物价因素后增长7.9％。同时由城市化进程加快和城市改造力度的加大，城市房屋拆迁进入快速发展阶段。

　　消费者心理预期改变对房价上涨起了推波助澜作用。房价的形成有别于一般商品的价格形成，在市场经济条件下，决定房价的一个很大的因素是社会普遍的经济预期。一方面，目前我国经济增长处于扩张期，市场物价温和上涨，人们对收入的增长预期向好，持币待购者和部分炒楼资金对房产市场有着“买涨不买跌”的心理。另一方面，国家宏观调控政策给消费者的感觉是：土地在不断减少、银行贷款在收紧，房价定不断上涨，而开发商通过媒体进一步强化了这一心理预期。

　　作者单位：广东省统计局投资处