公共设施成物管公司摇钱树

　　“罗湖住宅局被告上法庭”追踪

　　公共设施成物管公司摇钱树

　　业主反映，对物管长期不满才是官司的根本原因

　　编　者　按

　　发生在小区业主与物业公司之间的纠纷举目可见，两者各执一词互相指责的局面比比皆是。事情在物业管理法规出台之后有了转机。国家确定了业主在选择物管公司方面的主导地位。换言之，作为“管家”的物管公司，应该以优质的服务赢得业主的认可和接纳。深圳在物业管理上曾经走在全国前列，今天国家的物管法规许多直接来缘于深圳的实践。问题是，这个在法理上早已没有任何障碍的业主对物业公司的自由选择权，为什么常常得不到充分的尊重？问题究竟出在哪里？明明是业主与物管公司之间的矛盾，为什么政府部门在这里却成为了“被告”？本报记者深入文化花园业主与物业公司的纠纷中，努力寻找事实，看看这究竟是不是一道不可解的“方程式”。

　　11月8日，本报报道了罗湖住宅局因下发一份调查通知被告上法庭一事，在事发小区文华花园引起强烈反响。当天，该小区一些业主向记者反映：把罗湖住宅局推上法庭的真正原因是“这里的物管公司对小区管理极不负责，业主一些应该享有的权益长期受到侵犯。”近日，记者就该小区业主反映的情况进行了调查了解。

　　老子开发儿子管理

　　15年不签任何合同

　　据记者了解，文华花园是1987年由深圳深华房地产公司开发，1989年8月住户入住，曾被建设部命名为“全国文明住宅小区”称号。

　　“在这长达十五六年时间里，开发商从未按照深圳物业管理规定，进行招投标选聘一家公司进行物业管理，而是由开发商自己投资(占95％股权)成立的深圳深华物业管理公司进行管理。在十几年中，也从来没有和业主签订管理合同，业主的权益得不到一点保障。”现任业委会主任张学乾说，“这完全是老子开发儿子管理，物管处除了收费，该他们做的事一点都没有做。”

　　张学乾告诉记者，业委会成立后，曾数次向深华地产、深华物管公司索要和交接住宅区工程建设资料，比如住宅区规划图、竣工总面积图和地下管网竣工图等，但开发商和物管公司总是以各种理由推诿，直到今日都没有提供和交接，给业委会很多工作造成不便。

　　“15年来，吃用水管生锈，我们想更换都没有办法。现在用水时常堵塞，多户业主房屋屋顶漏水严重。”

　　“按照深圳市物业管理公司的规定，开发商必须一次性向全体业主、业委会划拨按住宅区除地价以外的建设总投资2％的公共设施专用基金。然而直到现在，这笔费用还没有一分钱到位，连本体维修金也没有，从而使一些必要的维修无法进行。”

　　“14年来，物业公司也没有整治、修缮、粉刷住宅外墙，即使是由深圳市物业管理委员会下发督办通知并拨给部分粉刷整治外墙的专项资金，深华物业管理公司也从来不做。”很多业主向记者反映，而记者在该小区也目睹，住宅外墙都已由当初的淡黄变成了黑灰色，很多外墙体上的粉刷物都已脱落，墙体裸露在外。

　　公共设施被物管公司出租牟利

　　“非法改变架空层功能，并把这些架空层长期侵占、出租，破坏了小区的环境。”在采访中，该小区业主对开发商和物业管理公司的这种做法反映极其激烈。

　　张学乾告诉记者：“在购房的时候，很明确规定每栋楼的架空层为公共设施，作为业主的停车场所或娱乐场所。但一直以来，这些架空层都被开发商出售或者租出去做店面来盈利。在去年深圳市整治违法建筑的期间，深圳市、罗湖区两级规划与国土资源局就曾三次下文确定该小区的架空层为违法改变功能，将其中还没有出卖的31个单元的使用权重新归属全体业主，但深华物业公司和开发商仍然自行占用和出租，用来牟利。”

　　该小区业委会一位姓杨的副主任向记者提供了另一份材料：“就是该给小区的商业用房、公共用房等，也都用来盈利。比如小区六角楼商场，规划中有200平方米的文化活动中心，还有1000平方米的篮球场、停车场占地2000平方米等。物业公司却把文化活动中心出租给教会，篮球场却改成网球场承包给私人经营，连居委会、储蓄所、托儿所用房、配电房、公厕等，开发商和物业公司都用来出租。”

　　“现在小区几千位居民连一个可以活动的公共场所都没有。而利用这些公共设施，管理处和开发商每年能够赚110多万元，业主的公共设施变成了他们的摇钱树。”张主任说。

　　和住在城中村没有什么差别

　　“入住3年后，住宅小区全部敞开，小区治安、安全问题严重，小区外的车辆不管白天黑夜都在小区四处乱窜，稍不小心就会被撞倒。”采访中，一位过路的业主告诉记者。

　　而记者在该小区采访时也感受到这一点。走进小区里面，车道上到处停着车辆，狭小的车道上，汽车、摩托车、自行车混成一片，在车道的两边，各种小吃地摊随处可见。

　　张主任告诉记者：“现在小区里打架和吸毒的事件常有发生，和住在城中村没有什么差别。”

　　物管公司称所有获利都用于小区管理

　　针对这些情况，记者采访了该小区的物业管理处。管理处巫主任对上述问题的回答是“历史遗留问题”。“在业主刚入住时，那时相关的物业管理条例还没有出台，所以关于架空层、维修基金、公共用房等都没有法律依据。现在条例出台了要给予补充，还有很多不现实和难以操作的地方。而关于小区治安等问题，由于小区已建15年，50％—60％业主都已离开了这个小区，把房子租了出去，所以给管理造成了困难。虽然把一些公共设施租出去盈利，但是所有的费用都用在了管理上。”“我们对小区的管理一直处在亏损状态，但考虑对这个小区的深厚感情，一直这样做。”巫主任最后这样对记者说。

　　策划：吕冰冰

　　撰文：甘雪明