经济观察：加息有助抑制中国非理性投资型购房

　　新华网北京11月11日电（尚晓阳邓翔）上个月29日，中国9年来首次加息。尽管幅度不大，但在一定程度上抑制了非理性的投资型购房需求，有利于缓解中国房地产市场的价格上涨趋势。

　　加息之后，北京楼市出现了震荡。北京市中心城区的房租至少下降了10％。在中国被称为“炒房族”的部分个人购房投资者，手中未转手或出租的房子一时变成了烫手山芋，谋求保值增值的房产很可能面临贬值的风险。据中国社会调查所近日对北京、上海、广州、重庆、沈阳等城市的2000名公众进行的一项电话调查，银行加息影响了大约五成百姓今后的购房投资计划。43％的受访者表示，“升息后将考虑提前还贷”；53％的被访者表示，“今后的投资将更理性和谨慎”。在北京、上海等地持续了三四年的投资性购房热潮，面对中国9年来的首次加息，正在出现降温的迹象。2001年，北京申奥成功、上海申办世博会成功等重大楼市利好，直接引发了这些城市的个人购房投资热潮。而今年以来，实际利率为负，股市持续下行，不动产投资由于具备保值增值的双重功能，吸引了相当一部分投资需求的资金转向了房地产市场。

　　据上海市房管部门统计，2003年底，上海投资购房占16．6％，超出了10％的警戒线。在浦东新区，部分楼盘投资购房的比例甚至超过了40％。投资购房需求和房价，两者相互刺激，竞相持续上涨。第三季度的统计数据显示，中国35个城市房地产市场的价格持续上涨，同比上涨9．9％，比第二季度上涨1.9％，其中9个城市的房屋销售价格上涨超过10％。由这种投资购房需求催生出的房价泡沫，开始在一些城市慢慢显现。一般认为，一个城市的房屋租金和房价之比，如果在5％－8％，则房价比较正常。而上海在房产投资活跃的时候，这个数字高达10％。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌分析，“这正是泡沫的表现。”

　　而其它危机，也逐渐从供销两旺的市场繁荣背后浮现出来。

　　在上海浦东新区，有些住宅小区的水电费收缴率只有60％左右，无人居住的房子占40％左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋。中心城区的“无人房”也有大约4．5万套，合计面积500多万平方米。按照建设部的统计原则，这些房子不能纳入“空置房”的统计范畴，但它们却事实上空置。杭州这几年房价疯涨，老百姓都说买不起房，但杭州各家房产公司的售楼部却几乎无房可买。

　　业界人士分析，绝大多数个人房产投资者，是以赚取房产买卖价差为主流投资模式，以出租来获取长期收益的甚少。由于近年来这些城市房价升幅可观，因此升息前5．04％的个人房贷基准利率，对房价升幅可观的价差而言，资金成本并不算高。个人房产投资者的普遍心态是，即使房子一时压在手里也无需太多焦虑。

　　顾云昌认为，“要改变这种不正常的态势，必须有效降低非理性的投资需求。”

　　此次加息，使五年以上的长期个人房贷利率增幅较大。供楼成本相应增加，而投资收益率却相对降低。一些原本打算投资的人改变购房意愿，持币观望。而那些已经入市的房产投资者，出于对今后继续加息的预期，以及随之增加的市场风险，可能会急于在二级市场转手卖房，甚至低价抛售。

　　专家认为，此次加息尽管幅度不大，却可以使投资购房者的市场预期发生改变，减少投资性购房的需求。尤其以前的投资性购房抛向市场后，可以增加有效供给，使房地产市场的供需形势发生变化，有效缓解房地产市场的价格上涨趋势。

　　此次加息的意外收获是，培养了中国民众在购房投资时的利率风险意识。目前，中国个人住房贷款已近2万亿元。此前，80％以上的民众根本就没有考虑过利率风险，他们的定势思维是购房时利率是不变动的。