物业管理：管也难　理还乱（观察与思考）(图)

http://www.sina.com.cn 2004年11月12日05:04 人民网-人民日报

承诺实行封闭式管理的杭州市国都公寓，围墙被扒开一个大口子。

　　温迪凯摄

　　梁孟伟　江南

　　目前，在浙江，物业管理这门新兴产业正在遭遇“发展中的烦恼”。几个月前，笔者曾就物业管理问题在浙江杭州和绍兴两市作了些明察暗访。

　　小区业主：物业管理混乱，有遗留问题，更有自身缺陷

　　走进绍兴秀水苑社区，居民王幼玲、陈翠金、赵梅卿争相诉说：“你看，每个单元的电子防盗门有门无铃，客人进出很不方便；用电管理没有移交，住户不能享受峰谷用电；居民入住已经3年，仍没给我们办土地证。”家住杭州国都公寓的马海中说，当年图纸上各幢高楼前画着一个大花园，现在建成了一所社区学院，这么多小区居民没有一个休息、健身的地方。

　　房产开发商信用的缺失，再加上物业公司自身问题，致使一些小区陷入物业管理费不缴、物业管理不好的怪圈。

　　“管理混乱既有客观原因，更有主观因素。”马海中老人指着国都公寓的一条通道说。那本是一条消防通道，现在牌子不见了，变成停车道。他又指指高楼旁的一块块泥地说，那里原来是一片绿草，现在踏成了泥路。这固然有居民的素质问题，但主要是物业管理乏力。一位姓金的大伯插话道，说是全封闭，南边一道门一天到晚开着，安全得不到保证，偷盗失窃时有发生。笔者来到绍兴世纪花园，映入眼帘的是：鸡飞狗跳，煞是热闹；防盗门窗，“风格”各异；楼梯过道，煤烟缭绕；楼前空地，杂物堆积。

　　管理是个问题，配套设施也有问题。诸舜钦原住天时苑8幢3单元，住进后一直觉得水流太小，有时根本不能洗澡。后来一了解，水压不足的原因是物业没有配套安装高压泵。他说：“物业虽然省了一笔钱，可把居民害苦了。”家住杭州拱北小区的见先生，指着他家后面第二十二幢高层住宅说，这幢楼电停水也停，物业管理人员只好打开他家那幢房子下面的总水龙头，让全楼居民来提水。他说，照理来讲，小区应该两路供电，做到停电不停水。

　　物业公司：业主应提高自身素质，增强公德意识

　　绍兴通达房产秀水苑管理处的王月兴说：物业公司在许多地方是需整改提高的，但一些居民自身素质也实在成问题。他指指一处处曾经烧焦现已返绿的草坪说，绍兴禁止燃放烟花爆竹已有五六年，但一些居民照放不误。今年春节期间管理处动用七八十只小型灭火器，才扑灭烟花爆竹引燃的草地。

　　秀水苑每幢房子底楼人家的草地上，都围着高不及膝的栅栏，栅栏内有的铺着各式花岗岩。王月兴说，一些人家擅自将栅栏外移，一些人家把栏内的草地硬化。下面有窨井，今后疏浚维修怎么办？他又陪我们来到一幢楼前，只见一户人家阳台前一个两米多宽、七八米长的雨棚，给人以“鹤立鸡群”之感。走访时还发现，几处底楼旁堆着旧家什之类的东西。王月兴说，管理处多次想清理这些卫生死角，但旧物的主人死活不同意。

　　来到世纪花园，还没进门，一股呛人的煤烟扑鼻而来；进得小区，只见一些老人劈柴的劈柴，扇炉的扇炉，夹煤饼的夹煤饼，忙得不亦乐乎。“楼道上烧煤炉，一是小孩上下很危险，二是污染小区环境。”一位姓姜的居民皱着眉头咕哝着，“生活习惯要一下子改确实有难度，但卫生习惯和公德意识必须改变和增强。”

　　绍兴天池苑一位物业管理人员说，特别是新房装修期间，有的住户有点“胡作非为”，连承重墙也敢拆。

　　此外，部分居民不缴物业管理费，使物业公司深感头疼。情况算好的绍兴秀水苑缴费率仅60％，荣获全国物业管理示范小区称号的快阁苑小区，缴费率也只有70％多一点。绍兴市北海房地产物业管理公司经理盛伟春称，对不缴费者，物业公司只有拿起法律武器。

　　主管部门解析：收费低、配套缺、规模小、物业旧，管理面临四大难题

　　笔者随后走访了杭州、绍兴的物业主管部门。他们分析，当前这里的物业管理面临四大难题：

　　一些城市物业管理收费标准过低，综合服务收费未实行市场化。绍兴市物业管理费实行政府定价，住宅小区物业管理综合服务费每月最低0．08元／平方米，最高0．18元／平方米。绍兴市物业管理处物业市场科副科长丁刚毅说，杭州物业管理收费明确实行政府指导价和市场调节价，具体标准由物业公司和业主委员会协商确定，收费标准每月平均为0．55元／平方米，绍杭两地差距4倍多。根据绍兴市业内人士测算，只有把收费标准每月提高到0．4元／平方米—0．6元／平方米，物业公司才能达到收支平衡。

　　物业经营用房及物业维修资金不到位。《浙江省住宅物业管理办法》规定：开发建设单位应将住宅区总建筑面积7‰的物业管理用房，无偿提供给物业公司使用（其中3‰为办公用房，4‰为经营用房），用于补贴物业管理经费不足。笔者发现，杭绍两地特别是绍兴，部分开发商将较差地段的经营房给物业公司（相当一部分开发商甚至不提供经营用房），造成物业公司收入大打折扣。由于物业管理维修资金交缴上没有相关强制性文件，一些开发商在小区竣工时拒缴或欠缴问题颇为严重。

　　物业规模小，管理成本高。杭绍两地特别是绍兴，物业管理企业管理的小区多数面积小而散，没有形成规模效应。有半数企业管理的小区面积在7万至8万平方米以下，往往一个楼盘就有一家物业公司，一个地块上分割成几个小区，由多家物业公司管理，而部分开发商开发小区设计只考虑销售，方便交通，而忽视物业管理，造成小区出口多、物业分散，小区无法封闭，从而增加了物业管理成本和管理难度。

　　旧小区物业管理难度大。旧小区配套设施不完善，违章建筑多，物业管理用房及维修资金不到位，物业管理难度大，绍兴市通过整治实行物业管理的洞桥、鹤池苑、美东新村等旧小区，物业公司相继退出。旧小区物业管理社会效益较好，但物业公司经济效益差。

　　物业公司与社区居委会的关系尚未理顺。由于历史原因，以前市区住宅小区建成后由开发商有偿移交街道、居委会管理，自从推出物业管理新体制，小区大多由物业公司管理，新老体制转轨过程中出现了矛盾，造成了多头管理、相互扯皮、相互争利，造成新小区成立居委会难，居委会管理的小区实行物业管理难的局面。

　　专家学者建议：实行市场化经营，健全物业法律体系

　　就物业管理的诸多问题，百姓的种种评说，我们走访了一些地方官员、专家学者，寻求解决良方。他们认为，物业管理首先应该实行市场化经营。一方面，必须打破“谁开发、谁管理”的垄断局面，把物业管理推向市场，全面推行物业管理公开招投标制度。另一方面，物业管理服务收费逐步实行定价收费市场化，按服务项目论质收费。而目前有些地方实行的政府定价机制，属于非市场化的行政福利型管理，产生了政府既要物业管理企业进入市场，又在定价机制上予以约束，与市场发展不适应的矛盾，因此有必要推行由政府定价逐步向市场定价转变。

　　其次，应该健全物业管理法律体系。以国家《物业管理条例》为指导，结合各地物业管理特点，进一步完善物业管理法规体系，实行法制管理。应在法规中明确规定，新开发的小区，若出现未按审批规划建造、一些项目没如期移交、土地证尚未办理，物业管理维修资金及物业管理用房没到位、小区无法封闭管理等问题，不予验收。法律还应进一步明确对于破坏房屋结构、违章搭建、乱装防盗窗或其它破坏小区环境、侵害业主公共利益等行为的法律责任，明确执法主体，加强执法力度，以提高法律的可操作性。

　　再次是提高物业管理人员的整体素质，协调好物业管理与社区管理、业主委员会三者的关系。

　　《人民日报》 (2004年11月12日第十六版)

物业管理：管也难 理还乱（观察与思考）(图)

物业管理：管也难　理还乱（观察与思考）(图)