南京房价呈现停摆迹象 七大片区有四区供大于求

　　在南京市房产部门公布《1—9月份市场运行报告》之后仅一天，日前，抉策地产研究中心低调发布今年第三季度《南京房地产调研报告》。通过这份厚达80多页的资料，记者发现，“见风长”的南京房价开始在宏观调控威力作用下呈现“停摆”迹象。

　　“房价涨不动”与多方面的原因有关，抉策认为，除了国家宏观调控因素以外，与拆迁产生的购房需求比例降低、大量新楼盘入市等关系密切。

　　拆迁产生的购房需求在下降

　　2002年以来，拆迁一直是南京购房需求的主要动力。根据南京抉策地产研究中心的统计数据看，今年下半年以来，拆迁购房的比例大幅度下降，由一季度的24．20％下降到二季度的20．50％，又由二季度的20．50％下降到三季度的16．3％。其主要原因是，今年全年的拆迁速度较去年有明显下滑，拆迁量骤降。

　　目前，改善住宅条件已经成为购房需求的主体构成，而且增幅较大。三季度，这一购房比例达到32．10％，约113万户左右，需求量为184万平米，较二季度的28．20％上升了近四个百分点。

　　期投资购房行为受到打压

　　受购房首付门槛提高、存贷款利息可能升高及出租投资收益率偏低等各种因素的打压，三季度投资购房的比例与上季度基本持平(为23．40％)．并没有因为房价的“止涨”而出现低价买进的“囤货”现象。以短期投资为目的投资购房需求量继续下降，三季度南京市投资购房需求比例由二季度的23．60％下降到23,40％，需求量约在134万方米左右。

　　抉策地产研究中心认为，从长期走势来看，南京市投资购房比例将会有一定程度的反弹。原因是，异地投资置业产生的增长在2005年会有比较明显的增加；而随着出租收益率将有所增长，中长期投资行为将有进一步的增加。另外，有自住打算与中长期投资双重目的的二次置业行为，也会有持续的增加。

　　1．82：1河西供需比创新高

　　河西板块一向是南京房价上涨的“排头兵”，但是，在三季度楼盘销售旺季里，超大体量供应的集中上市，已经使它短期内“欲涨不能”，供需比达复创纪录的1．82：1!江宁、江北片区也都有大量的新楼盘进入市场，大大增加了片区的市场供给量。

　　江宁江北片区、城南片区的供需比分别是1．55：1和1．48：1，且供需失衡情况比较严重；城北片区供需比为1.18：1，供需基本平衡；城中片区供需比为0．8：1，城东片区供需比为0．61：1。

　　七大片区有四片区供过于求

　　经过一段时期的发展，购房者对各个片区的购房需求量已基本稳定，在有效需求不变甚至逐渐减少，而供给仍在持续增加的情况下，最终造成七大片区中有四个片区供过于求的局面。

　　城北片区的情况相对稳定，供需比例一直保持在1：1左右。这里的楼盘供给量一直不多，但是由于购房者对城北片区的需求比例变化比较平稳、供给增长也不是很高，使得城北片区不多的供给量已能满足购房者的需求。

　　城东、城中片区的商品房供给很少，而购房者对于这两个片区的需求却呈上升趋势，使得城东、城中片区供不应求的局面有所加剧。（来源：金陵晚报）