经济适用房缘何变味

　　经济适用房还经济吗

　　今年4月，曾被中央电视台《焦点访谈》曝光的合肥市“世纪阳光花园”，使人们对经济适用房是否经济产生了很大疑问。“世纪阳光花园”是合肥市最大的经济适用房项目，这个项目免征高额的土地出让金，还享受了市政基础设施配套费等各种减免费用14项之多。然而，开发这个项目的合肥城改公司在实施时严重违规操作，从而出现了批的是划拨用地，开发商却盖起了商品房；消费者买的是商品房的价格，拿到手的却变成了经济适用房等等怪现象。

　　经济适用住房，是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。它具有经济性和适用性两大特点，经济性是因为其建设用地实行行政划拨方式供应，其它应征收的行政事业性收费减免50%，从而在房价上相对市场价格较为适中，能为中低收入家庭所接受。适用性是指其在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上注重住房的实用效果。

　　建设部今年5月出台了《经济适用住房管理办法》，使中低收入家庭购买经济适用房有了一定的法律保障。经济适用房本是政府为“大庇天下寒士”而给予政策优惠的廉价商品住宅，但在现实中，这一群体中的很多人不是买不起就是购房无门。

　　经济适用房不经济，这是记者在采访购房者时听到最多的一句话。在对一些经济适用房的销售进行调查之后，记者发现，开发商主要存在虚报成本、隐瞒项目性质、私自承诺变更土地性质和超价销售等几个方面的问题。

　　据了解，要开发一个经济适用房项目，首先要由当地建委批准立项，然后由土地部门划拨土地、物价部门根据成本核定价格，最后再由土地和房管部门进行产权登记。这样看来，一个经济适用房项目在从立项到销售的过程中都有主管部门在进行监管。然而，在这样全程监管的机制下，问题还是不可避免地出现了！人们不禁想问：政府给老百姓的钱用到什么地方去了？

　　经济适用房为何不经济

　　作为经济适用房，土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，由于土地是不可再生资源，这就强化了地方政府潜意识里对土地待价而沽的动机和行为，不肯向经济适用房倾斜了。

　　记者从合肥市统计局了解到，前三季度合肥市住宅施工面积为90..21万平方米，同比增长56.7%，而经济适用房施工面积只有17.6万平方米，同比增长5.9%；住宅竣工面积为138.31万平方米，同比增长30.6%，而经济适用房竣工面积只有3.4万平方米，同比下降58.3%；住宅销售面积为152.9万平方米，同比增长55.1%，而经济适用房销售面积只有1.56万平方米,同比下降77.3%。省会尚且如此，在那些把招商引资作为硬性指标的中小城市，中低收入家庭想要买到经济适用房，只能是画饼充饥罢了。

　　开发商追求利润最大化是中低收入群体购房无力的直接因素。《经济适用住房管理办法》第14条、17条虽然规定了经济适用房中、小套面积和开发商的利润应控制在3%以内，但开发商为了谋取高额利润，只有在房屋本身作文章。

　　合肥市经济适用住房建设标准在80平方米以下的仅占20%，80至100平方米占60%，100至120平方米的占到了20%。开发商在建筑面积上不断扩大，以增加商品房面积的比例，这样超出面积就可以按商品房价格出售。在很多地方，经济适用房在一些开发商的“运作”下渐渐出现了三种趋势：建设“别墅化”，买者“富人化”，监督管理“失控化”。

　　管理混乱是加大经济适用房成本的又一原因。据审计部门审计，有的地方和单位、职能部门向房地产开发公司收取了许多不合规费用，这些费用全部进入了经济适用房建设成本，加重了购买者的负担。有些地方重建设轻管理，高中低收入家庭的划分没有标准，使经济适用房的供应对象说起来明确，做起来混乱。

　　经济适用房出路何在

　　根据国际通用方法计算，一套中等水平的住宅售价应为购买者年收入的3倍至6倍，高于6倍则难于形成有效的市场需求。如何才能让中低收入者买得起自住的房子，如何保证购房优惠政策真正落到工薪阶层手中，这就要求我们在经济适用房的开发上，必须做好以下几个方面的工作：

　　一是地方政府要从思想上重视中低收入家庭这个弱势群体，将“政绩”观与增进居民福利统一起来。按照经济适用房的字面意思来理解，它应该是政策性住房，带有政府保障的性质。因此，有关部门必须把握好经济适用房的保障性、政策性、商品性三个环节，使之有机结合起来。

　　二是进一步完善房地产的管理制度，结合当地的实际情况严格控制经济适用房的面积，防止开发商打着经济适用房的旗号，建的却是既不“经济”也不“适用”的“豪宅”。让老百姓有房买，而又买得起房，把实惠给最需要的人，这样不但激活了商品房市场，而且满足了不同购房层次的需求，从源头上解决了经济适用房的“尴尬”。否则，必然会加剧社会贫富分化，不利于社会的长远发展。

　　三是合理界定购房者准入条件，严格审查供应对象，经济适用房要实行申请、审批和公示制度。在建设用地计划中继续优先安排中低价商品住房的建设项目；项目的设计方案要通过招标提高建设水平，降低开发成本，真正体现经济适用房的经济、适用这两大特点。

　　四是实行住房货币化，从政府对经济适用房的补贴过渡到对人的补贴，开发商不再承建经济适用房，政府根据中低收入家庭的共性和特性制订出几个补贴档次，将货币补贴直接发到中低收入者手里。去年末，上海市政府出台了一项针对中低收入家庭的优惠政策，为年收入低于全市平均水平的家庭提供最高可达贷款额15%的贴息，就很值得许多地方借鉴。本报通讯员董少广吴彬 本报记者 蒋明