王文琦
据《新闻晚报》报道，最近，上海某小区业主委员会将房产商告上法庭，要求归还被其出租牟利的小区活动中心。此前，在今年9月，深圳中院对罗湖区碧岭华庭部分业主请求拥有房屋附着物、会所、停车场等公共设施所有权的诉求予以驳回。
小区公共配套设施权属是一个易惹纷争的问题。开发商在卖完楼后仍把持着会所、停车场等，甚至擅自改变公共设施用途的事情在各地时有发生。本来，明确的法律规定是平息纷争的前提，实际上，恰恰是规定出了问题，让本来简单的事件复杂化了。
深圳案子中，开发商与业主在买卖合同附表四中约定，会所、停车场等所有权归开发商所有。法院认为，既然签了合同，且合同内容也符合《深圳经济特区房地产转让条例》中关于“房地产首次转让合同对停车场、广告权益有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”的规定，所以，约定合法有效。法院的裁决似乎有理有据，但它回避了一个问题：合同是不是并非基于自愿的霸王条款？
上海业主面临相似的困境，《上海市住宅物业管理规定》对小区公共设施的权属规定也不明确，给开发商通过合同占有该设施留下了空间。同样的问题也存在于正在讨论的《物权法》草案中。该草案规定，会所、停车场、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。在这样的条件下，如果开发商在房屋买卖合同中强加“会所、停车场等归开发商所有”的条款，购房人将很难讨价还价。
其实，小区公共设施权属并非法律难题。我国一贯的原则是：“房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记、确权保护。”如《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房地产的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”连片开发的小区在卖给业主后，小区业主也就享有了整片土地的使用权，该地片上的功用设施自然应属全体业主共有，让这些设施继续为开发商“合法”占有的后果只会给开发商剥夺业主占有收益权利提供机会，徒增法律纠葛。
因此，在物权法中确立“房依地存”原则明确小区公共设施权属，对于正确维护权益，减少纷争是极有必要的。（来源：广州日报）
