(专稿)央行加息后的楼市十大关键字

   此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商业住房贷款利率。其中，个人住房公积金贷款利率上调了0.18％；而5年(含)以下个人住房商业贷款利率上调了0.18％，5年以上个人住房贷款利率上调了0.27％。对于用按揭方式买房的市民来说，加息就意味着以后要多掏腰包支付月供了。

   此前，商业住房贷款利率1年－5年(含)为4.77％，5年以上为5.04％。加息后则分别为5.04％、5.31％。0.27％的利息升幅，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元。

    加息对于月还款的影响不大

   因为多数购房者的还款期限都选择的是20年，所以我们以还款期限为20年的商业住房按揭贷款为例：(注：不同年限，数值不同)

   等额本息还款方式——1万元的月供将从66.22元增至67.72元，月增加1.5元。因为这种还款方式，先期所还的利息比例较高，到最后几年，还的主要就是本金了，因此如果十年内无法还清，建议您就不要提前还贷了。

   等额本金还款方式——1万元的月供将从83.67元增至85.92元，月增加2.25元。该还款方式逐月递减0.2元左右，如果您的月收入较高，又打算提前还贷，建议您选择这种贷款方式购房，可以节省不少利息。

所以，即便是贷款50万，每月增加的还款额大多也不过在百元上下。记者询问了十几位不同职业、不同收入的购房人，他们均表示月供增加对他们还款的影响不大。

    两类人不宜提前还贷

   由于央行此次只是小幅加息，对购房、购车影响并不大，如果您手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，完全可以选择提前还款来降低贷款的融资成本。但有两类人不宜急着还贷。第一类，贷款年限所剩不多的“负翁”。目前大多数市民在选择还贷方式时，大多选择了等额本息还款法。这种还款方式，越到最后几年，所剩还款项主要是本金，因此提前还贷意义不大。第二类，如果您有投资创业的意向，要看到各家银行都收紧了信贷规模，贷款“门槛”比以前高了，而且一些经营类的贷款也会相应提高利率，今后，贷款成本也相应高了。因此，您应该用自己手中的钱去投资，而不必急于还贷款。

    关键字之七：二手房

    10月二手房涨价依旧

11月8日公布的上海二手房指数显示，随着上海楼市的重心外移，市中心区域次新房投资者惜售心态明显，“转售为租”开始成为许多业主的选择。 

   10月份，普陀、闸北、宝山成为二手房自住的热点区域。宝山是继徐汇、长宁及黄浦等市中心区域之后，首个二手房交易超过一手房的次中心地区。地铁对房价拉升的作用明显。 

   由于北区二手房基础价相对较低，在需求集中的情况下，二手房价格存在一定的升值空间。 

   “加息”政策并没有立刻对二手房市场产生影响。上海二手房办公室有关研究人士表示，由于此次加息幅度较小，对于绝大多数还贷者来说影响不大。由于房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变，预计部分投资者将会担心未来利率连续增长而进入观望期。

    加息后上海首次二手房展火爆

    加息后，二手房会降温？至少在11月6日开幕的第五届二手房展上看不到任何走低的迹象。

   现场一位市民表示，新房价位对于像他们这样的双职工普通家庭来说负担太重，相反有些二手房地段好价格相对同地段的新房来说价格便宜许多，要是用心去找，相信还能找到性价比很高的房子。

   根据我爱我家的市场调查，宣布加息后，我爱我家各中介门店挂牌量普遍增加了10%左右。但从整个二手房市场来看，交易仍然平稳，尤其虹口、黄浦、普陀等地区基本上没有波动。 

   据业内人士分析，加息不会促使市场有明显的逆转，但是年末，上海二手房市场很可能再次进入观望期。由于卖家仍能承受加息的压力，不会大幅度调低挂牌价格，而买家对于政策的影响有更多期望，这将促使买卖双方对价格的认识出现偏差，使观望气氛再次笼罩市场。

    关键字之八：购房心理

    加息对购房心理影响高过实际影响

   利率上浮给住宅领域带来的影响主要是在心理方面。目前市场普遍担心利率上调会造成额度更高的债务偿付。但据仲量联行分析，利率上调对现行市场的影响比较有限。利率的上调虽然不会从根本上影响潜在购房者的购房意向。因为在经济的不断增长和收入的不断提高下，消费者对住宅仍然有较高整体需求。虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响，但购房者的购房需求还是不会改变。

   据中国社会调查所(SSIC)调查，29%的被访者认为房价会下降。他们认为通常升息会对居民的住房消费产生不利的影响。37%的被访者认为房价会上升，他们认为，虽然升息了，但是幅度不大，而中国百姓住房需求是在逐年增加的，当升息率低而住房需求旺盛时，这个升息并不会限制和阻止居民的实际住房需求，所以有可能还会导致房价上涨。

不管房价会受到什么样的影响，53%的公众表示，他们今后的投资应该说是更理性和谨慎了，尤其在分期购买房子时。仲量联行的观察证据显示，借款人目前一般会把月收入的40%～60%用于偿还抵押贷款，加息后，将对日常生活产生一定的影响。与房地产领域的微弱影响相比，零售领域可能出现消费能力降低的情况，由于抵押贷款还款额可能增加，因此会影响到消费倾向。

    关键字之九：利息风险

    没人告诉购房者利息风险

   中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容坚定而又疑虑地表示：没人告诉购房者利息风险。 

   他说，目前我们住房按揭有2万亿左右，80％的人没有考虑过利息风险。不仅开发商没有告诉民众利息的风险，而且银行也没有告诉他们，我想这就是一个很大的问题。因为我们目前的利息处于最低水平，也可以说在30年之内，如果我们的经济发展，利息不会比这个更低。利息一变动，按揭购房者就面临很大的利息风险。如果利率升到10％，贷款50万八年就要还100万，另外那50万是付给银行的利息。 

   易宪容主任还表示：“如果买房成了一个人生活的压力和负担，我想即使大家说泡沫不是太大，但对整个社会经济和民众的生活水准来讲，不是提高了，反而是下降了。 

   对于准备买房子的民众来讲，一定要想想，利息风险、失业风险、父母养老风险等一系列风险。最后就会清楚自己该买多大的房子。如果大家都有这样充分的思考，房地产就会比较平稳地发展。”

    关键字之十：持续加息

    利息必然再度调升

    中国社科院金融研究所易宪容博士认为，从现实情况来看，利息必然要再度调升。

   由于升息会对房地产供给和需求两个方面同时产生抑制，因此从大的方面说进一步升息必将对房价产生抑制作用。从目前按揭贷款的情况看，利率每提升1%，月供款额将提升10%，但是利率提升对房地产供给产生的影响却不仅仅是测算资金成本那么简单，因为利率提升必然对国民经济的全部行业都产生影响，从而使房地产行业的发展与其他行业的发展有交互作用，这使得具体影响非常难以测量。 

   此外，导致房地产供给发生变化的还有其他一些因素。专家认为，对单一房地产行业来说，土地供应总量的变化对房价的影响远比加息要大得多。 

   地产分析师刘浩提醒大众注意，加息对房价的影响不仅是整体性的，还将呈现出显著的地区性差异。他的预测是：中部地区的房价可望继续有较大的涨升；北京地区房价在2004年的剩余时间内将继续小幅上扬，未来所受冲击则较小；而上海地区房价将经历一段时间高位盘整，估计在2005-2006年间，整体房价将有20%-30%的跌幅；而在京沪穗三地中，房价偏低的广州，未来将与珠三角整个地区的房价一同经历一次恢复性上升阶段。 

    远期预测：持续加息利好楼市

   本次央行结束9年的利率连续下降进行首次加息，有专家指出，这次央行加息不仅对投资者是个警示，很可能是持续加息的讯号。受到通货膨胀、经济增长过快和国际因素等多方面的影响，未来央行在宏观调控的同时将加入利率杠杆这一有力武器，这就意味着今后2－3年内中国将会进入加息周期。 

   持续加息到底会对上海楼市有多大影响？专家认为，如果持续加息，将使得市民购买力衰退、投资者热情减退、发展商开发减缓等，但长远来说，持续加息对上海楼市是个利好消息，意味着上海房地产业再度进入调整期，企业内部和企业之间进行新的整合，对市场的健康发展有好处。

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