为获取低成本资金二手房假交易 中介推波助澜

　　杭州市民王小姐向记者讲述了她碰到的一件事：她的一位朋友夫妇最近缺钱，在“高人”的指点下，他们想到了一个“妙招”：把他们在1999年以30万元的价格买进的房子，以远高于市场价的价格———150万元卖给妻子。买房的150万元首付30%，其余贷款，这样一来一去，夫妻俩手头净多了100多万元。这对夫妻高兴坏了，又买车，又重新装修房子，还准备用多出来的钱再去投资房产。

　　这种以融资和套现为目的的二手房“假交易”正在市场上出现并增多。中庆置换总经理胡立峰、金丰易居杭州公司总经理周强龙在接受记者采访时表示，这种交易他们已经留意到了。除了夫妻对卖外，还有就是兄弟姐妹之间的对卖、父母子女之间的对卖。胡立峰说，这种交易只要和当事人交谈几句，就会明显发现有漏洞存在。

　　那么，谁在做这种假交易？目的何在？

　　假交易：为获取低成本资金

　　据记者了解，之所以产生这些假交易，关键在于房产所有人希望通过这种方式来获得现金。尽管做这类交易的人形形色色，但最主要的有两类人：

　　一类是私营业主或个体户，假交易是为了获得经营所需的流动资金。住房目前已成为很多家庭最大的一笔财产，如何让这笔财产动起来？当然，你可把房产抵押贷款甚至典当，但这两者和消费性质的按揭贷款相比，都是时间短，利率高。

　　纯住房抵押贷款时间短，成数低，一般为1～3年，成数为房产评估价的五六成，利率也高于按揭贷款；典当利率更高，有的甚至达到3%的月利率。而通过假交易进行按揭贷款后，时间变成20年甚至更长，成数可达七成，评估相对也宽松。于是，一些经营业主通过这种办法获得了低成本资金。

　　另一类是房产投资客。这类人专注于房产买卖，当手头的钱周转不过来时就想到了用这样的办法获取资金再买卖，他们坚信：钱生钱，蛋生蛋，当然，房产形势一旦发生变化，风险最大的也是这类人。

　　假交易的风险何在

　　假交易的产生，对市场到底将产生什么影响？

　　风险一：虚抬房价

　　要看到的是，这种交易最主要是为了套现获取资金，但关键是，它们是否以实际的市场行情成交？如果远高于市场价，那么对市场来说，无疑提供了一个虚假的价格，在某种程度上虚抬了房价。

　　以王小姐那对朋友的情况看，他们的房子目前的市场价格大约在110万元左右，而实际成交价却达到了150万元，这样的价格实际上掩盖了市场的真实行情。

　　风险二：增加银行不良资产

　　当然，最大的风险在银行。尽管按揭贷款已将产权抵押给银行，但银行拿到的却是远高于市场价的一个物业，哪怕变现也不一定能抵掉债务。如果这样的交易和物业增多，对银行的打击是不言而喻的。

　　风险三：存在道德风险

　　这种假交易不少是在朋友、兄弟间完成的，所有的买卖付款都由卖方来操作。据有关业内人士透露，这种交易双方一般会在合同签完后到公证处做一个公证：证明这套房子的产权仍然属于卖方。

　　但关键的问题是，哪怕进行了公证，如果买方届时有变，卖方是拿不回房子的。经手过多起房产官司的戴和平律师说，公证只能是当时双方意思的真实表示，但不具有长久法律效应，只要证明三证是属于买方所有，卖方没有办法拿回原来的房子，因此，这种交易的道德风险是非常高的。

　　既然有这么多可能存在的风险，但假交易为什么能做成功？

　　假交易钻了谁的漏洞

　　最大的漏洞就是银行审核。首先是恶意高估价格的问题。银行一般都根据评估公司出具的报告来放贷，但评估报告一般由中介公司委托而非银行委托，而一些中介公司私下串通评估可以说并不是件难事。因此，如何加强评估公司的独立性，如何加强对评估公司的审核已变得非常重要。

　　其次，从操作流程上看，银行和当事人接触的时间非常短，次数非常少，要从中发现问题还比较困难。一位银行人士表示，经验老道的信贷员一般和当事人交谈一些时间就基本上能判断出是恶意贷款还是善意贷款，但问题是，这种面谈时间非常少。

　　此外，银行之所以审核比较宽松，在一定程度上，也是因为目前的个人按揭贷款业务相对比较好，延期还款、不良资产相当少。

　　另一个漏洞在于一部分人钻了户籍的空子。明明结了婚，但户口本上还是未婚，这种现象普遍存在，正因为如此，夫妻对卖相对就比较容易。

　　一批中介推波助澜

　　在谈到目前出现的假交易现象，一位业内资深人士毫不客气地说：那些蛀虫中介在推波助澜。而另一位品牌公司老总说：这些人之所以去做假交易，还不是因为有中介公司在背后出谋划策。

　　留意最近的报纸分类广告，你会发现多了很多的所谓“房产抵押贷款咨询”、“已抵押房产再贷款咨询”等代理公司、中介公司的广告，在其背后，有一部分就是通过假交易来达到贷款目的。

　　根据报纸上刊登的号码，记者和一家“房产抵押贷款咨询”公司取得了联系，表示自己有套房子在按揭贷款，目前的市值在100多万元，希望能贷到七八十万元左右的款项。对方很爽快地表示没有问题，并告诉说：要签一份交易转让合同，具体细节面谈。

　　有关人士告诉记者，这些公司绝大多数原先是一些小中介，看到其中有利可图后，专门做起了这方面的生意，他们的代理费相当惊人，一般为贷款金额的2%左右，远远高于普通的中介代理费用。

　　以一宗100万元的房产交易为例，按照杭州物价部门的规定，单方可收取6500元，并上下浮动10%。因此，对普通的二手房交易来说，代理公司向买卖双方能收取到的代理费在1.3万元左右，而目前的行情实际上要远低于这个价格。而那些做假交易的公司收取的代理费高达2%，也就是高达两万元。这也是为什么有不少公司愿意冒风险去做的原因。

　　更令人担心的是，这些做假交易的公司还往往和评估公司串通，根据业主的需要往高价上评，从而从银行拿到更多的钱。

　　一家知名中介的老总表示，这些中介公司应该引起人们和管理部门的警惕了，他们已扰乱了正常的市场秩序。

　　银行说：不主张，不支持，但审核比较困难

　　在假交易中，银行是目的所在，且也有可能是最大的受害者，对此，银行怎么看呢？

　　工行开元支行是从事按揭贷款业务相对比较多的一家银行，其一位专业人士说，这种假交易，违背了按揭贷款改善百姓居住、以消费为目的的初衷，他们肯定是不主张、不支持的，但问题是，审核起来却比较困难。

　　目前银行在发放按揭贷款时，一般以审核材料为主要参考意见，哪怕和双方当事人见过面但并没有过多的交流，因此，要发现问题相对还有点难。工行开元支行曾拒绝发放一宗贷款，就是在面谈中发现买卖双方是姐妹，有假交易的嫌疑。

　　更要提醒的是，对一些老牌国有银行来说，因为做按揭贷款的时间比较长，相对经验也比较丰富，容易发现问题所在，但一些民营银行、开展按揭贷款业务不长的银行，却很容易被表面的资料所蒙蔽，从而加大贷款的风险。

　　律师说法：恶意高价成交，有欺诈之嫌

　　浙联律师事务所主任律师戴和平：在假交易中，到底有没有违法之嫌，关键看它是否恶意高估价格。如果以远高于市场价成交的，就是隐瞒事实，主观恶意，有欺诈的嫌疑；但如果是以市场价向银行贷款的，在法律上没有太大的漏洞。因为房产所有人享有对房产的自由处置权，他愿意卖给谁就卖谁，哪怕夫妻对卖也是可以的。根据婚姻法的有关规定，夫妻双方只要一方事先声明放弃对财产的所有权，另一方就可以自由处置。

　　浙江腾飞金鹰律师事务所陈月棋律师：假交易涉嫌伪造虚假合同，我认为在一定程度上是要负法律责任的。从交易程序上看，要找出其漏洞并不太容易，因为表面上都是按照正常的交易完成的，关键可能还在于加强银行的审核。至于夫妻双方对卖的情况，这是种不正常的交易，因为夫妻双方本来就共同享有财产，银行根本就不应该放贷。（据《钱江晚报》/程洁）