“黄金小屋”真能孵黄金？

　　本报记者 华诚

　　继酒店式公寓在国内一些大城市遍地开花后，被称之为“黄金小屋”的产权式酒店又悄然“杀”进本已热潮滚滚的房市。有投资者更是将此视为稳赚不赔的投资宝地。

　　在旅游资源丰富的江苏，尽管这种新兴方式还未达到遍地开花的地步，却也露出了尖尖角。“黄金小屋”是房产开发商布置好的陷阱还是等待挖掘的宝藏？

　　边玩边赚令人心动

　　李彬是山东一家大型私营企业的老总，因为业务原因经常往来于苏鲁两省之间。每年总有那么一两个月要长住南京，一边休闲一边办公。对于这种新出现的产权式酒店，李彬觉得非常适合他。为此，他还曾专门研究过起步较早的海南产权式酒店的模式。在李彬的脑海中，产权式酒店是这么一个印象：首先是开发商将酒店的客房分割出售给投资者，投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

　　其实，李彬的这种想法很实在。10月份以来，苏州市已有两家产权式酒店开始营业或试营业，目前的客房入住率令人满意。其中“锦地星座”产权式酒店于国庆期间开始试营业。记者在探访中发现，该公司销售部的办公桌上放着一沓一沓的入住预约书，大部分是来自日本、马来西亚、韩国的外籍客户。据开发商宏基置业负责人介绍，小业主们今年的收益都已经拿到手了，平均每位投资者的回报为20000元至30000元。

　　同样，位于石路商贸区广济路与上塘街交叉口的“五洲饭店”也是一处产权式酒店，今年国庆节开始营业。经统计，除了10月1日的客房入住率是80％外，10月2日、3日、4日、5日入住率都达到100％，10月6日、7日略有回落，长假以后，该酒店的入住率仍然维持在80％以上的水平。管理这家酒店的负责人介绍，由于这个酒店的价格定位为中档，标间的单价为250元，价格适中，特别受到旅游散客的欢迎。若按照目前的入住率水平，这个产权式酒店毫无疑问是保赚不亏的。他粗略核算一下，去掉各种经营成本，去掉购买产权式酒店的小业主们的收益（10年内每位投资者每年享受7％至8％的回报），酒店每年还有约200多万元的净利润。

　　承诺过高令人生疑

　　尽管先行动起来的已经尝到了甜头，但更多的投资者还是持谨慎、观望态度。不久前，连云港一家产权式酒店打出的售楼广告这样写道：“年500万旅游人口，43亿旅游收入，市中心黄金地段商务住宿需求更旺盛，确保酒店稳健经营。”按照开发商的计算，面积36.23平方米的标间，总价13万多元，首付只需6.6万多元，贷款10年，每月还贷款708元，而一年可以享受房价总额8％的回报，即一年可净赚1万多元。

　　但让人匪夷所思的是，虽然广告打出了“星级管理团队，经营有保障”的字样，且产权式酒店经营成败最关键的环节就是需要合格的经营管理者，但该产权式酒店的经营管理者却迟迟难以落实。

　　在此之前，在南京开盘的“农家乐”假日酒店也打出这样诱人的广告：投资者第一年可获得总价6％的回报，第二年为7％，第三年为8％，你只需短短几年的时间，便可收回本金，还可以拥有一套产权为70年的酒店标间。然而响应者的反应却没有预想得那么热烈。

　　关键要“明明白白”

　　对这种反差，业内人士分析认为，既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。问题的关键在于要“明明白白”地投资。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。

　　需要指出的是，在经营管理方面，不同的产权式酒店，项目的收益方式也不同。一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近3万元的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签5年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法，按照10％到30％的投资回报率计算，收益约为3万元至9万元。这种方式有高回报，但也有一定的风险。

　　产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其经营业态发展并不是十分完善。对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，剖析酒店管理公司设计的管理方案。

　　由此可见，只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。

　　《江南时报》 (2004年11月19日 第十四版)