沪二手房不良贷款上升 中介造假占了大头

　　新华网上海频道11月19日消息：随着个人二手房贷款业务的增加，银行个人住房不良贷款率出现了上升的趋势。而从工、农、中、建四大商业银行的统计数据来看，个人住房不良贷款中，二手房不良贷款率占比都高达70％以上。相对于总价更高的新房而言，二手房的不良贷款为何居高不下？

　　二手房贷风险更大

　　一般人可能直观地认为，一手房房贷的风险应该更大。首先，一手房的总价偏高，从最新公布的数据看，沪上内环线内的一手楼盘均价已超万元，一套100平方米左右的新房总价要过百万。而相同区域的二手房，均价都要低于新房。

　　其次，一手房可能有产证不齐的风险。但是，因为大小产证不齐全而无法过户、入住、交易，这种风险在二手房市场基本不存在。

　　第三，一手房贷款最多最长可获得八成30年，而二手房一般只能贷到七成。从贷款额度和贷款风险的关系来看，贷款量大，发生无法还贷的概率也大。

　　然而，目前沪上各商业银行一手房的还贷情况还是比较正常，不良贷款率基本不足万分之三；不少以开办一手房贷款业务为主的银行网点，如农行的个别网点，其个人住房贷款不良率甚至为零。相反，二手房贷款的不良贷款率近期却出现了上升趋势。

　　中介造假占了大头

　　从农行上海分行了解到，在个人房贷业务中，二手房不良贷款率确实远远高于一手房，其贷款风险来源具有多渠道性，但关键原因还是信息不对称。据统计，在所有风险中，中介公司做假造成不良还款占比达七成以上。

　　由于二手房的特殊性，上下买家都会通过中介公司来完成交易，而少数中介公司利用阴阳合同、假合同等到银行骗贷款，通过子虚乌有的房屋买卖获取贷款，此类贷款的不良率非常高。

　　而中介公司调查不实也是一个重要原因。二手房在交易过程中有一个估价程序，由于不同部门的估价标准不一致，导致一房多价情况的出现。一些中介公司便通过高估房价获取高中介费，对于银行来说，估价不实自然抬高了还贷风险，权属风险也是二手房中经常出现的问题。

　　银行提高预警机制

　　针对二手房贷市场的高风险，沪上商业银行纷纷采取措施，努力将风险控制在最低范围内。以个人住房贷款为特色经营的沪上某银行相关负责人谈到，通过预警机制、配套措施的建立，该行三线并进，严格控制不良贷款率的抬升。

　　据悉，上海农行首家推出了“档案管理中心”和“个人信贷档案影像管理系统”，实行集中化、电子化管理，方便网上个贷资料的查阅，提高了工作效率，减少了一线工作量，在一定程度上化解了银行贷款风险。

　　而据我爱我家房产中介介绍，为控制二手房贷风险，大部分银行在将以往的八成贷款降至七成的同时，对贷款的房龄也做出了要求。过去购买上个世纪80年代的房子就可获贷，现在则要求购买90年代的房子才可获贷。对借款人的审核要求也比以前更加严格，有的银行采取打分制来评定借款人资格。

　　此外，银行对指定二手房贷款代理机构的资质审查更加严格，信誉不良的机构很难再与银行合作。部分银行还提高了二手房贷款代理机构的门槛，规定注册资金达到500万元的中介企业才有贷款代理资格。