对北京商品房价格的探讨

　　罗兆文

　　经过二十多年的住房制度改革，我国的住房供应由计划经济体制下的国家统建统分、低租金、无偿使用，发展成为市场经济条件下的市场化、社会化，货币化的商品房供应体系。随着住房商品化制度的形成与发展，其价格逐年上升，大大超出了居民的承受能力。今年1—6月，北京商品房平均售价4949元/平方米，比上年同期增长335元/平方米；商品住宅平均售价4490元/平方米，比上年同期增长118元/平方米。由于国内的宏观经济形势运行良好，居民的住房消费也处于升级换代，外来人员购房速度呈上升趋势，北京的房价预计仍会继续上升。

　　一、北京市普通商品住宅价格现状

　　今年9月以来，北京市住宅新盘的均价为6303元/平方米。其中，普通住宅均价为4861元/平方米，公寓均价是8734元/平方米，别墅均价为5164元/平方米。北京共有十五个区，城八区主要分布在三、四环以及地铁、城铁沿线；外七区则主要集中在区政府所在的城镇和临近市区的大中型居住区。其中，普通商品住宅成价格最高的地区是东城区9374元/平方米；成交均价最低的是平谷区1144元/平方米。公寓最高成交均价是15142元/平方米。公寓成交均价最高的地区是西城区15142元/平方米；成交均价最低的是大兴区4338元/平方米。城八区住宅价格集中在3000元至8000元/平方米。城八区平均成交均价呈现以下特点：价格主要集中分布在3000元至8000元/平方米之间；由市中心向五环随着环线增加，价格逐渐降低；但是，国贸CBD、金融街、中关村、亚运村、方庄等地区价格高于周边区域价格；北城价格明显高于南城，北五环外沿线区域价格与南三环至南四环区域基本持平(4500元/平方米至5000元/平方米)。

　　不论是相对于北京市普通城市居民家庭的收入水平，还是相对于国内其他城市，北京市普通商品住宅的供给价格是非常高的。虽然深圳市普通商品住宅的价格与北京接近，但深圳市城市居民的家庭收入或人均GDP的水平要高出北京约30％；虽然上海的商品房价格今年已超过北京，但上海人均GDP及家庭收入也明显高于北京；天津市的人均GDP及家庭收入比北京低30％左右，但房价却比北京低50％以上。

　　二、房价居高不下的原因

　　1、住房价格构成比例不合理

　　目前我国的住房价格大体上包括土地成本、建安成本、税费支出、开发企业利润等四部分，各部分总在房价中所占的比重情况大致如下：（1）土地方面的成本。包括土地出让金、城市基础设施和各种配套费用等，大约占房价的20%——40%。（2）建安成本。包括勘察、设计等费用；材料、建筑、安装等费用；开发商的开发经营成本，即招投标费用、融资成本、管理费用等，大约占住房价格的30%——40%。（3）税费支出。包括各种税费、各种规费、各种手续费等，大约占住房价格的30%——40%。（4）开发企业利润。大约占住房价格的15%——30%。

　　在上述四项中，税费支出和企业开发利润大大超出国外同类行业水平。在欧美发达国家的住房价格构成中，地价、税费等约占住房价格的20%，建安成本占73%，房地产开发企业利润只占7%。

　　2、土地出让费用过高

　　北京市土地取得费用可以分为两大块：一是政府收取的地价款；二是征地拆迁安置补偿费或原开发项目占有者的转让费。北京市政府向普通商品住宅收取的地价款，包括土地使用权出让金、大市政费和四源费三项，共约占房价的10％左右，楼面地价为300－850元／平方米，其中40％为出让金，60％为大市政费和四源费。

　　征地和拆迁安置补偿费以及原开发项目占有者的转让费，是目前开发成本中最大的部分。城市土地在法律上是国家的，但是现实中城市政府并没有土地，土地实际上被农民、企业单位、城市居民等占有着。开发普通商品住宅使用这些土地无疑要给予安置补偿，但是由于前几年北京房价持续攀高，可供开发的土地又相对紧缺，征地拆迁补偿费被不断上涨，被拆迁安置者的胃口也被调高了，严格按照法律法规的规定安置补偿很难取得土地，土地的征地拆迁已带有市场议价性质。

　　城市建成区范围内，那些地上没有拆迁或拆迁量不大的项目用地，原土地占有者也比照有拆迁的一般情况，以盘活土地资产为名，索取高额的土地开发费用。更有一些根本无力开发的单位、部门或企业，通过计划立项先圈占土地，轻易获取项目的开发权，之后再高价转让项目开发权，有时该“开发权”在项目正式开工建设前要转手多次，层层加码，也是造成真正的开发商土地取得费用过高的一个重要原因。

　　3、商品房需求量的上涨

　　住宅作为一种生活必需品，在一定的价格范围内其需求弹性是很小的，而其价格超出一定范围后，住宅又成为一种奢侈品，具有较高的需求弹性，一方面，北京政治中心、文化中心的地位，吸引国内外各方面人才、投资者和普通劳动者，形成了庞大的住房市场需求。目前，北京市1/3的购房者为外地来京的工作者，这从一个侧面反映出非北京户籍的群体在京购房的比例较高。另一方面，北京有高收入群体，住房消费层次和购买力较高，由于当前国内经济繁荣稳定，该群体对高档住宅有着强烈的购买欲望和投资欲望，支撑着商品住宅的较高价格水平。在购买商品住房的人当中，三资企业雇员占35.4％，经营管理人员占31.8％，教师、工程师、律师等专业技术人员占6.8％，股份制单位雇员占5.6％，私营企业雇员占3.5％，公务员和普通居民仅占16.9％。近些年来，全国商品住宅平均价格持续上扬，上海和深圳等城市的商品住宅价格也是一样，而北京商品住宅价格近几年平稳回落。这就说明，在其他一些成本因素没有变化或变化不大的情况下，北京的商品住宅价格确实受需求因素影响。

　　4、已售公房上市交易发展滞后

　　目前北京的存量房中，公房约占80%左右。由于产权关系不清，产权制度改革不到位，大量公房无法上市交易，导致存量房市场与现房市场交易量的比例严重失调，无法推动房地产市场的正常发展。北京于1999年11月开放已售公房上市交易市场，到2001年底实际成交6332套、约40万平方米，其中，2001年上市成交4658套、28.9万平方米。不仅如此，北京存量商品房、经济适用住房上市交易规模也有限。这既与存量住房交易政策与管理有关，也与居民观念落后、收入没达到相应水平有关。存量住房交易规模过小，远远满足不了市场需求，把住房需求的压力挤压到了新建住房上，成为住房价格居高不下的一个重要原因。

　　三、降低房地产价格的对策及建议

　　1、规范房地产价格构成

　　造成房地产价格偏高和不合理的因素主要是：房地产价格构成因素不合理；各项因素在房地产价格中所占的比重不合理；税费不合理；房地产价格形成机制不健全，国家管理不到位等。因此，规范房地产价格的构成，理顺房地产价格各个构成部分运行渠道及其在住房价格构成中所占的比重，规范政府行为，加强房地产价格管理，就成为规范房地产的首要问题。

　　(1)深化经济体制改革，理顺房地产资金运行渠道，是规范房地产价格的首要任务。我国房地产业是改革开放的产物，房地产开发经营是在改革开放初期发展起来的，房地产价格构成因素中带有许多计划经济体制下的经济运行因素。这些因素现在仍作为房地产价格的构成部分，完全由居民个人承担，是非常不合理的。这些因素主要为：小区附属工程费、公共建筑工程配套费、四源费、大市政费。

　　（2）规范政府行为，根据市场经济运行规律，科学的确定房地产价格中应当包含的税费种类和税费收取的标准。在充分借鉴房地产税制国际经验的基础上，我们认为我国房地产税制改革的基本目标是，建立以土地年租金为基础、物业税为主导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系，同时提升房地产税收的立法层次并适度分权，建立完善房地产估价制度等税制改革的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

　　2、规范土地市场的运行与管理

　　建立土地有形市场，垄断土地一级市场，进一步加强和完善土地储备制度。政府通过土地储备中心，加强对土地市场供应的总量控制，使土地供应与城市经济发展水平相适应，与城市建设规划相适应，与市场吸纳能力相一致，与城市基本建设规模相协调。根据市场需求量和宏观经济的发展形势，对土地的供给适当的增加或减少，来控制土地价格不至于过高。建立和完善土地供求机制，首先应扩大市场配置土地的份额，使整个土地供应渠道完全市场化。其次，加强供应的垄断性，使土地供应直接发挥调节市场的功能，从而保证房地产市场的协调发展。最后，建立合理的价格体系，建立并实施土地基准地价，使土地价格符合市场规律

　　3、规范房地产开发企业的利润

　　我国的房地产的利润率远远高于西方国家，这也是房价居高不下的一个原因。所以，应尽快建立房地产价格评估机构和制度。就目前来说，建立和健全房地产价格评估制度包括两方面内容：一方面，所有进入市场的房地产，都必须国家批准的房地产价格评估机构评估，按照法定程序办理评估手续。凡未评估或未经过国家认可的评估机构评估的房地产不得进入市场。另一方面，国家应尽快出台房地产价格评估的法律法规，制定房地产价格评估的管理办法，以及公正、合理、科学的房地产价格评估标准，实现房地产价格评估规范化、制度化。同时，努力提高房地产价格评估人员的业务水平和职业道德水平，加大房地产价格监督检查的执法力度。