让市场调节就不会形成地产泡沫

　　人物专访

　　近日，中华全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授在接受记者连线采访中指出———

　　以需求为基础

　　早报记者吴语

　　由东南早报社、厦门市国土资源与房产管理局、厦门市房地产展示服务中心等单位联合主办的房地产创新品牌论坛将于明天在厦门市宝龙酒店举行。作为此次论坛的主办方之一的中华全国工商联住宅产业商会会长、博士生导师聂梅生教授接受了早报记者的专访。

　　让市场调节就不会形成泡沫

　　记者：分析房价、地价上涨的原因，目前是各置一隅，大相径庭。一种说法是因土地实行“招、拍、挂”使地价上涨，造成成本增加，引起房价上涨，同时使同一地段的存量土地价格上升，形成周边房价整体上升；另一说法是因开发商的利润太高，使得房价太高，地价才上扬。到底房价上扬会否导致形成泡沫呢？

　　聂梅生教授：只要以市场的真实需求为基础，让市场这只无形的手来调节，就不会形成泡沫。我国住宅市场的需求是刚性的，真实的，持续的，这是一个基本的估计。因此，我国房价稳步上涨是市场调节的正常结果，从长期来看，今后房价还会继续稳步上升。但是，凡是局部地区房价大起大落一定有人为因素，这包括积聚大量社会资金集体炒房，有意囤积居奇哄抬房价、地价等，这里也包括政策性的人为因素在内，如果对客观市场的分析判断不对，也将导致决策的失误。

　　廉租住房制度当前行之有效

　　记者：当前，我国还有相当部分的贫困家庭，国家实行了廉租住房制度等政策，你认为这种制度在当前可行吗？

　　聂梅生教授：我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，资金渠道不稳定，保障方式不完善，覆盖范围比较小，现行政策不完全适应实践发展的要求。

　　经过几年的探索，上海、北京、成都等地初步形成了“以租金补贴为主，实物配租为辅”建立廉租住房制度的思路，实践证明是行之有效的。

　　领取住房租赁补贴的廉租对象必须符合一定条件，对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的，可以取消其廉租资格，从而形成有效的退出机制。同时实物配租主要针对孤、老、残、病等特殊群体，住房来源以腾退的旧公房或收购的二手房为主，避免因集中新建廉租住房可能引发的新问题。

　　住宅产业正处于发展中的阵痛时期

　　记者：你认为在中国住宅产业发展过程中，开发商与筑造商应当确立如何的关系呢？

　　聂梅生教授：中国的住宅产业正处于发展中的阵痛时期，专业化程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产，开发商应负责“价”，筑造商应负责“性”。二者优化组合才能造就全盘成功。

　　在国际上，开发商（Developer）和建造商（Builder）是不同的，前者负责资本运作、土地及前期工作等，从产业分类来说，属于第三产业；后者负责从规划设计、建筑材料、施工建造直到竣工完成，属于第二产业。美国的住房建造者协会（NAHB）是美国最大的协会，会员包括建筑、建材、设备、供配商等，有超过20万家会员，其会员建造的房屋占全美国的85％，可见建造商的强势作用。当前中国的问题在于管理体制应当革新，政府出台的各项法律、法规都是针对开发商的，任何一个环节出了问题，都由开发商负责。因此，风险造就了中国特色的开发商，他们不仅要指点江山，激扬文字，出台各种住宅理念，还要创新房型，选择材料……一个不小心就全盘皆输，还时时要面对各种诉讼。

　　“开发商”和“建造商”各司其职后无疑会提高效率和质量，降低风险，增加效益。如果说住宅的性价比是房地产开发的关键问题之一的话，那么开发商应负责“价”，筑造商应负责“性”。二者优化组合才能造就全盘成功。

　　绿色生态住宅要求更高了

　　记者：绿色生态住宅对于住宅产业化发展和住宅产业的可持续发展的作用是什么？

　　聂梅生教授：原来大家是犹豫做不做（健康住宅），现在是关心做得好不好、做得到不到位，这是一个关键性的变化。

　　具体说来，现在我们讲健康人居，那么健康人居中有“阳光、雨露、通风”，如果再做一些黑房子、不能通风的房子，老百姓还要吗？在这方面，万国城就做得很好，说到通风，越是高密度的住宅就越应该很好地解决这个问题，在前期要进行风场、风洞试验。

　　开发商现在面临的是双重的问题，不仅要做更要做好。这就需要更高的技术水平，更高的产业化水平。尤其是科技水平，比如水，现在的要求是既要有一套处理的办法，又要有一套节水的办法。一个社区水的问题原来是不作水量平衡的，现在是必须进行考虑的。

　　对于一个住宅项目的整体系统而言，雨水、自来水、地下水三大水源是“进来”的水，“出去”的水是污水、雨水排放还有地下水下渗。进来的水与出去的水要进行平衡，看看哪部分是不平衡的要调一部分水过去，调去的水可能不符合水质要求，那么还要进行水的处理，这里就有技术问题了。原来是要水就找自来水厂；雨水下来后也不考虑怎样利用；马路边把雨水排掉了，然后一天到晚喊缺水，实际上这里有很多规划问题，也有很多技术问题。

　　现在，开发商就不能在原来那种粗放的状态下来经营健康人居，而是应该在一定的产业化水平和科技水平之上来做，所以实际上对于产业化的要求是比以前更高了。

　　聂梅生个人简介

　　1940年12月生，现任全国工商联住宅产业商会会长，清华大学、哈尔滨工业大学客座教授。

　　历任中国市政工程西南设计院副院长、建设部科技司司长、博士生导师、建设部科学技术委员会副主任、建设部住宅产业化办公室主任、中国土木工程学会给水排水学会理事长等职。

　　发表论文有

　　《正本清源———中国绿色生态住宅》《中外住宅发展对比》《发展适合国情的城市污水处理技术》等数十篇。

　　国内外获奖有

　　1978年获全国科学大会奖，项目：“四川维尼纶厂污水处理试验研究”，第一完成人；

　　1983年获四川省重大科学技术研究成果三等奖，项目：“四川维尼纶厂废水生化处理试验研究”，第一完成人；

　　1992年获建设部科技进步一等奖，项目：“氧化塘工程技术研究”，第一完成人；

　　1992年国家教委科技进步一等奖，项目：“高浓度有机废水的厌氧生物处理技术”，子专题第一完成人。