罗湖求解城中村课题_新闻中心

罗湖求解城中村课题

http://www.sina.com.cn 2004年11月26日09:08 南方日报

汤文彪是深圳市渔丰实业股份有限公司的接待办主任，渔丰公司是名闻遐迩的渔民村的经济实体。最近一段时间，汤文彪经常干的一个活儿，是当“导游”，带领来自全国各地的参观者参观渔民村。“北京、石家庄、青岛都有人来我们这里参观。”在最忙的时候，他一个月接待了100多个参观团体。作为深圳城中村改造的第一个“成品”，从8月份竣工之日起，直到如今，渔民村几乎成了深圳这个国家级旅游城市的“旅游景点”。　　深圳市委、市政府眼下的中心工作是整治违法建筑和城中村改造。违建和城中村问题成因复杂、牵涉面广，处理起来难度很大。随着深圳现代化进程的不断推进，已成为一个不能回避、必须解决的城市难题。深圳决定打一场“硬仗”，足可见其艰难。　　罗湖是深圳最早开发、最早建成的区域，同样原因，罗湖也是深圳最早面临违建和城中村问题的地区。在全区范围的24个旧村中，已有绝大部分完成了改造，渔民村是深圳的第一个试点工程。在此次全市范围内的城中村改造部署中，罗湖辖区的蔡屋围老村、田贝村、田心村、西岭下等都已拿出了方案，即将开始实施新一轮改造。　　在以往对违法建筑的控制和城中村的管理中，罗湖积累了大量的经验，收效显著，辖区内的建筑基本控制在红线以内，楼高也基本控制在7层以内，使今天的城中村改造在成本和规划方面受益良多，奠定了良好的基础。在渔民村改造的实践中，不仅没有发生一起对抗事件，村民反而主动参与、积极配合，成功兼顾了国家、集体与村民个人的利益。罗湖区区委书记汤锦森告诉记者，城中村问题不是癌症，是可防、可治、可解决的。对于深圳，乃至珠三角、全省，在城市化过程中都将程度不同地面对这一系列问题，罗湖的尝试不无启发。　　记　者　手　记　　可贵的平衡　　不管是个人，还是政府，我们总是需要不断地作决定。一些影响深远的决定，当初若是决策正确，多年以后我们还能受惠于它，会让我们感怀当初的英明。　　渔民村的村民们，现在就在享受着两年前的决断：拆房重建，一劳永逸，一了百了，一好百好。　　田贝村的村民们当年决定不建违建，享受了二十年真正的城市生活，现在，他们的重建方案阻力也最小。　　这一切，都有赖于当年的决定。　　城中村不是一个突然产生的现象。在采访中，无论是区委书记汤锦森，还是旧城旧村改造办主任马步云、监察大队队长刘继荣、蔡屋围股份公司总经理陈杰新，都不约而同地谈到了这个问题，而且观点惊人地一致。　　他们的工作更多是与群众直接打交道，了解基层的实际情况。他们认为，村民们决定建房，并且不断地突破政策，有其无奈的一面。于是，在执行政策时，他们决定寻找一个支点，这个支点能兼顾国家、集体和村民的利益。这样的决定，产生了一个平衡的后果。　　今天，我们说出平衡这个词似乎并不难。但罗湖的干部和群众心里很清楚，要在20多年的时间里维持这种平衡，实在不是一件轻松的事。因为这种平衡不是静态的，而是动态的，它每时每刻都要调整，才能维持住。　　只有面对现实，了解全局，实事求是，才能找到那个平衡点。“我们这样做，政策法规里没有规定，是土办法，但事实证明，这样做还是很有效的”，这是刘继荣的感受。因为有了这样的调整，今天罗湖全面实施城中村改造项目时，才发现受益匪浅。　　没有人喜欢城中村，包括居住于其中的村民们。但在找到更好的出路之前，他们栖身其中实属无奈。当深圳不断加快城市化步伐，正视城中村问题时，对村民们而言，这也就是转机出现之时。　　城中村改造比不改造好，早改比迟改好。这句话是蔡屋围股份公司的总经理陈杰新说的。陈杰新认为，城中村问题沉淀到现在，政府决心下大力气去解决，许多政策，都是从解决问题的角度出发去制定的，这里面，一定会充分考虑国家、集体和村民三方的利益。只要这三方的利益找到结合点，城中村改造就能顺利推进，“一村一策”的“策”，应该就是这个落脚点。　　十余年来与“城市病”的斗争，令罗湖的干部和群众都已深谙平衡之道，平衡是和谐的基础，所以，他们对未来有信心。　　城中村不是癌症　　汤文彪是深圳市渔丰实业股份有限公司的接待办主任，记者见到汤文彪的时候，他正在接待泥岗村的八十几位村民，清水河街道办组织了这些村民，主要是各家的老人。“到渔民村现场感受一下，看看改造带来的实实在在的变化，为泥岗村下阶段改造奠定认识基础。”清水河街道办党委委员林传君对记者说。　　作为深圳城中村改造的第一个“成品”，从8月份的竣工之日起，直到如今，渔民村几乎成了深圳这个国家级旅游城市的旅游“景点”。从外表上看，这个由11栋小高层和1栋20层高的公寓组成的建筑群体，错落有致地形成了一个半围合的空间，楼下架空层的绿化带，与小广场、艺术长廊连为一体，车库、幼儿园、健身设施一应俱全，全封闭的物业管理，让渔民村除了在名称上还保留着“村”的色彩之外，完全成为了一个形式与功能都与现代城市小区并无二致的居住区。　　一个月前，深圳市委、市政府召开全市动员大会，正式公布了两份决议：《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》和《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，在外界看来，这是深圳市对全市违法建筑和“城中村”改造的一个明确信号。在动员大会上，深圳市委书记黄丽满和市长李鸿忠直言，面对违建和城中村问题，深圳已经“没有退路”，准备打一场“硬仗”，“这一仗只许成功，不许失败”。　　已有了渔民村改造实际操作经验的罗湖区委、区政府，对这场“硬仗”是心中有数的。区委书记汤锦森对记者说，“城中村问题不是癌症，是可以治的。”罗湖区长刘学强则认为：“我们没有退路，但我们有的是出路。” 　　渔民村的改造，可以总结的经验至少有三：深圳第一个成功完成改造的城中村；在改造的过程中，没有发生一起村民上访、闹事的群体性事件；在拆迁过程中，村民都是自拆、自迁的，政府没有采取任何形式的强制手段。整个改造在市的统一规划下由原村民自行改造，重建自己的家园。　　但渔民村还不是令罗湖区领导“心中有数”的唯一缘由。　　更深层次的原因是，罗湖与“城市病”打了十几年的交道了，已经积累了一些行之有效的医治经验和方法。　　罗湖是深圳最早的开发区和建成区，这里无论是建筑的高度还是人口的密度甚至连生活方式都留有香港的影子。在特区建设初期，利用外资是筹集建设资金的主要渠道。特区出地，外商出钱，精明的香港商人为了提高土地的利用率，在罗湖建起了许多高楼。1990年4月建区时，罗湖可利用的土地几乎所剩无几了。但规划的不足，使罗湖的“城市病”最早显露：楼太高，也太密，水电、交通等基础设施已经越来越不能满足城市的需要。　　1991年，深圳市委、市政府根据特区建设发展的需要，决定对旧城和旧村进行改造建设。这一区域主要在罗湖。1992年，罗湖专门成立了旧城旧村改造指挥部。　　改造范围包括东门老街的原旧墟镇、水库、向西、蔡屋围、泥岗、湖贝、黄贝岭、罗湖等旧城旧村。　　因为村民大多已搬进新建的住房，老屋所在的旧村的改造工作比城中村的改造相对容易。旧改工作逾时十年，城市面貌发生巨变。罗湖区共有24个自然村，除黄贝岭、湖贝正准备改造外，其他旧村都已经完成了第一轮改造，旧村改造完成率在深圳各区处于领先位置。先后建成了地王大厦、东门步行街、都市名园、名仕阁、泰宁花园、云峰花园、云景花园、金色都汇、帝王居、金光华等项目，正在建设中的重点项目还有占地47万多平方米的华润中心等。这些项目有效地改善了罗湖的城市环境，带动了产业发展，提升了居民的生活质量。　　真正体现工作难度的地方是控制违建和管理城中村。　　80平方米以内的占地面积、240平方米以内的建筑面积、3层以内的高度，这是深圳市制定于上世纪80　年代初，到目前为止也未曾更改过的有关私房建设的“三大纪律”。因为全面的突破，这“三大纪律”也就成为停在纸上的律令。　　罗湖在具体执行的过程中，根据实际情况进行了调整。“我们在与违建和城中村打交道的这些年中，守住了两条底线，一是所有的私房都没有超过红线范围，也就是说，村民们的私房几乎没有占用国家的土地；二是村民的私房到现在为止，几乎都被控制在7—8层的高度，没有出现十几二十层的私房现象。”原罗湖国土分局监察大队队长刘继荣告诉记者。刘继荣和他的队伍现在已合并到罗湖区行政执法局，但工作的内容没变，主要是监测和拆除区内的各种违法建筑。　　据知情人士告诉记者，罗湖的私房控制层数，经历过从2—3层，到4—5层、到7—8层的几次变化；但是对于超过控制楼层和红线外的建筑，一直以来坚决予以拆除。所以今天罗湖的私房层数在深圳全市范围来看，仍然是平均数最低的，降低了城中村改造的难度。没有占用红线以外国家的土地，受惠的是深圳全市。　　渔民村的改造始自2002年，村民自筹资金，由股份公司自己主持改造，避免了房地产公司为经营利润而进行高强度、高密度开发。而最令村民们满意的是，在补交了一定的地价后，他们的房产不仅面积增加了，而且拥有了合法的房产证，成为完整意义上的个人资产。　　“在渔民村的改造中，我们都遵循了一个原则，那就是在国家、集体和村民个人之间寻找利益平衡点，只要找到这个平衡点，我们的成功就有把握。在接下来的全区城中村改造工作中，这也是我们的指导原则。”罗湖区委书记汤锦森这样总结。　　一笔经济账 　　控制违建“赚”了多少？　　罗湖一直将城中村的私房建设控制在一定范围内。对村民而言，这样的控制其实有经济上的收益。居民郑某是众多原深圳村民中的一员，和大多数人一样，靠着股份公司的分红和出租房屋生活。在抢建违法建筑的高潮中，郑某也加入了抢建的行列。1995年，郑某将自家三层楼房推倒了，在原来的地基上盖起了六层高的楼房。房屋建好后，他每月能收到2万多元租金。可是好景不长，由于施工方面的原因，楼房出现了安全隐患。2003年，郑某准备拆除重建，他拿出100多万元购买了原来合伙人所有的部分房屋。今年初，由于郑某没有办理相关的报建手续，打好了地基的工程，被国土部门勒令停工。旧楼拆了，新楼不让建，此时，郑某从原来的富有，变成了一无所有。　　以一栋房屋为例，假设1984年修建共投入30万元，经过20年后，这30万元通过出租基本收回来了。如果这栋房屋1996年被推倒，建了8层的楼房，至少要投入100多万元，居民多投入70多万元。如果1992年又推倒，建了11层，这时至少要投入三四百万元。那么还是这个地方，这栋房屋共增加了投入三四百万元。这三四百万元没有收回来，如果要全面改造，居民就要损失这三四百万元，居民私人损失很大，加之改造本身居民还得花钱。如果这样的话，居民们拿不出更多的钱来，很多居民可能因此不愿意进行改造，这会对全市的城中村改造产生阻碍。　　田贝村在深圳创造了一个奇迹，从1984年至2004年，在田贝这块土地上不仅没有修建一栋违法建筑，而且也没有私自加高、破墙开店及搭建铁皮屋的现象。据田贝股份公司副董事长林达光介绍，上世纪80年代初期，为了配合深圳的城市化，上田贝和下田贝统一规划修建房屋。当时规划的就是三层的单门独院的小洋楼。1984年开始修建，共有75栋，1986年陆续迁入新居。林达光向记者强调，这些房屋，全都履行了报建手续，经过国土部门的批准，是合法建筑，都领有房地产证，这在全市也是少有的。　　从房屋的面积计算，田贝搞改造的成本也是较低的。如以每户居民三层楼计算，每层约90平方米，共270平方米；如果搞违建，以平均10层计算，则是90平方米。由于这种房屋没有房产证，如果私下转让，价格远远低于商品房价格，按照市场每平方米3000元计算，少拆除630平方米则意味着减少损失189万元。如果按全村有100栋计算，则减少损失18900万元。　　对　话　　城中村改造 　　一了百了一好百好　　从附城公社党委书记到罗湖区区委书记，30多年的工作经历中，汤锦森从未离开过罗湖。他不仅见证了罗湖的变迁，而且是无数变迁的亲历者之一，决策者之一。渔民村改造遇到阻力时，他在村里蹲了5天5夜，挨家挨户做思想工作；木棉岭拆违建户主不理解以跳楼相威胁时，他第一个冲上楼顶，在烈日下站着，苦口婆心地劝说了4个小时。在采访中汤锦森多次跟记者说，特区的农民对深圳是有贡献的，在解决“城中村”问题的过程中，一定要带着对群众的深厚感情，千方百计把工作做细、做实、做到位，争取群众的理解和支持，群众的问题只有依靠群众才能彻底解决。　　记者：上世纪80年代，您还是罗湖区附城公社党委书记时，曾为小平当向导参观过渔民村。当时的渔民村每户一栋两层半小洋楼，远近闻名。90年代，渔民村出现了混乱无序的“牵手楼”、“一线天”，当时您是怎么想的？　　汤：心里很难过。1992年，深圳特区农村城市化改造后，不少村民为了追求个人经济效益，在原建筑的基础上进行自我改建，加高层数，增大面积。这种改建使得渔民村的建筑物间距变得极小，原来的地基不堪重负，有10多栋已属危房；由于许多人见缝插针比着建，有的楼甚至变成了摇摇欲坠的“比萨斜塔”；村内供水、供电、排水、排污等设施布局不合理，经常出现下水道堵塞、污水横流，昔日花园村成了脏乱差的典型。我们当时想，要让这个老村、名村越变越好，就要引导渔民村人走出城中村。　　记者：渔民村采用推倒重建的改造模式，是怎么定下来的？　　汤：渔民村的改造，借鉴了日本和韩国“城中村商业化环境改造”的经验。经过多次深入渔民村进行调研，我们认为渔民村是个老村、名村，又是第一个改造的城中村，与其一家一户地强制性拆除违章建筑，还不如对其实施重新规划改造，全面提高村民生活质量，为创造安全、文明、高效的新型社区提供高质量硬件。渔民村不仅要成为改造“城中村”的典范，还要变为旅游景点。　　记者：当时村民们对改造城中村想不通，为了做通群众的思想工作，您带着工作组还到村民家中住了5天。您当时对他们说了些什么？　　汤：深圳改革开放二十多年，城市规划建设得越来越好，相比之下，城中村的环境却越变越恶劣，不仅影响到城市环境和形象，而且也拖了村集体经济发展的“后腿”。城中村治安差、卫生差、居住条件差、安全隐患重重，租金上不去，空置房越来越多，这不也影响到村民的收益吗？回头看看罗湖城区的发展轨迹，繁华的地王、书城、发展银行、东门商业步行街、都市名园哪一个不是拆出来的。改造东门商业步行街，我们拆除了老街一带四个旧村：南塘、向南、叶屋和油榨头村。　　记者：看来，城中村改造环境，首先接受改造的应是人的思想。　　汤：对。“土地私有、世代沿袭”的旧观念，已经不符合社会发展的需要了。每个村民的儿子都要分一栋楼出租，而城中村已经没有土地再盖楼了，如果不转变观念，不加强对后代的教育，不提高自己的素质，不靠多种经营谋求发展，那会真应了那句话“富不过三代”。即将开展的城中村改造，也是让村民们在生活方式、思维方式、思想观念上来一次深刻的自我革命，实现从“洗脚上田”到“洗脑进城”的转变。许多村民意识到这个问题，罗湖区100多户村民把自己的子女送到学校自修大专文凭。　　记者：不久之后，田贝新村也将像渔民村一样推倒重建，请问罗湖区还有哪些改造模式，今年准备启动的城中村改造项目有哪些？　　汤：城中村改造有两种模式，一是推倒重建，一是旧村改造。旧村改造方案将充分体谅村民的实际困难和合理要求，保障他们的切身利益，解除他们的后顾之忧。旧村改造不仅不会造成村民的经济损失，从长远看反而能使他们得到实惠。我们要全面规划，分步实施。今年我们准备启动的项目除了田贝新村外，还有黄贝岭旧村、湖贝旧村、蔡屋围老围村、西岭下村等。总之，我们要把城中村改造成为花园村，成为环境优美村、文化先进村、服务优质村、经济发展村，对深圳未来负责，同时造福“村民”的子孙后代。　　记者：此时，您最想跟村民们说些什么？　　汤：渔民村改造试点的成功经验说明，改造不仅使村内的居住环境、条件好了，而且由物业公司帮助居民打理房屋出租，别看现在租金收入跟改造前差不多，一旦他们将贷款还清，村民每月的收入将比改造前提高到3至4万元。改造城中村的环境，不仅是改变城区环境、建设现代国际化城市的需要，也符合广大村民的长远利益。既是对广大原村民的根本利益负责，也是对深圳的未来负责，是兼顾国家、集体和个人三方利益的一项重大举措。　　从渔民村的改造，我们悟出了几条道理：历史遗留的问题用时间解决，复杂的问题用政策解决，群众的问题要靠群众力量去解决。　　本版撰文　吕冰冰　李筱　　图：　　经过改造后，现在渔民村的环境明显改善了。何俊　摄　　原来城中村中的握手楼。何俊　摄