擦亮眼睛去购房

　　买房三大“难点”

　　虚假宣传，消费者难获赔偿

　　房地产商和消费者之间存在信息不对称，房地产商有隐瞒真实信息的倾向，因而在目前的商品房销售广告宣传中普遍存在夸大甚至虚假的内容。为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、车位等做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里，更有甚者直接标注宣传材料仅供参考。结果当出现规划变更、绿地变高楼、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。

　　格式合同，购房补充条款难签定

　　现在的消费者在购买商品房时，维权意识越发强烈。为保护自身利益，避免日后的纠纷发生，不少买房人往往会让房产商在预售合同里多增加一些补充条款。然而在实际操作过程中，消费者的这类要求几乎无法得以实现，眼下房子根本不愁卖的房地产商在此问题上毫无商量余地。尽管建设部“商品房买卖合同示范文本”已经推行了4年，消费者对此却知之甚少或是知道了也没用，因为除了福建等省要求强制使用外，各地处于保护主义或开发商出于自身利益，房屋买卖合同还是花样百出，霸王条款、合同陷阱仍然层出不穷。强制使用示范文本已经迫在眉睫。

　　开发商背景复杂，消费者维权难

　　由于开发商背景复杂，遇到问题不是从公平处理的角度出发，而是寻求各种社会关系设置障碍，采取拖延、推诿甚至恐吓的办法，致使矛盾步步激化，严重损害了消费者的合法权益。首先，在一些城市，党政机构、监督部门工作人员的住宅就是开发商的商品，怎能做到公平、严格、客观、公正？其次，消费者到法院起诉不仅费神伤财，有时虽掌握有利证据，在法庭采信和法律适用上却常常处于劣势，商品房投诉久拖不决，严重影响了消费者的正常生活。第三，房地产商往往是一个地方最大的广告客户，新闻媒体不仅弱化了监督功能，某种程度上还成了“帮凶”。

　　新华社记者 李舒（据新华社昆明11月26日专电）

　　卖房五大“陷阱”

　　随着房地产业的迅速发展，部分房地产开发企业在商品房销售中违背诚信原则欺骗消费者现象时有发生，山东省建设厅日前在对提请审议的《山东省商品房销售管理条例（草案）》的说明中披露了部分房地产开发企业在商品房销售中惯用的五大“陷阱”。

　　山东省建设厅厅长杨焕彩在做说明时介绍，片面追求利润的不诚信经营行为在部分开发企业的经营特别是商品房销售中比较常见，主要表现在以下几个方面：

　　一是商品房质量通病未得到根治。商品房地基下沉、墙体裂缝、渗水、漏水、偷工减料、管道渗漏、材质差、防震性能不达标等问题时有出现。

　　二是房地产开发企业发布虚假广告误导消费者问题比较突出。比如在语言表述和图标显示上缩短商品房与市中心的实际距离、绿化和配套设施宣传严重失实等。

　　三是合同违约、承诺不兑现现象屡有发生。如擅自变更设计、配套建设跟不上等。

　　四是商品房面积“缩水”“涨水”问题较为普遍。多摊公共面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积等问题时有发生。

　　五是物业管理不规范。在商品房销售过程中的前期物业管理服务不到位，公共设施建筑产权约定不明确，成为后期的物业管理纠纷根源。　任鹏

　　（据新华社济南11月25日专电）

　　促销六大“噱头”

　　噱头一：认购需买VIP卡，变相白交排号费。许多消费者选择了一套中意的住房，可到时早被销出去了，目前买房前先交排号费或先购VIP卡的现象相当普遍。其实质是：一些开发商在变相集资，而排号费和定金不同，对开发商没有任何约束，因此消费者应慎交排号费。

　　噱头二：秘密的内部认购。内部认购是指房地产开发商开盘前小规模、不公开地预售商品房。内部认购开发商往往给予几个百分点的优惠。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。

　　噱头三：制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。消费者看房，往往产生疑惑：售楼者说只有两三套房了，但过几个月，售楼处依然在楼盘里，房子也依然没卖完。究竟怎么回事？开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手。在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个最低价也就不翼而飞了。

　　噱头四：大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）尤其是在开盘当日，往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），从而引发客户的购买欲望。

　　噱头五：小定套死你。消费者常碰到这种情况，看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小定，签定认购协议，然后要求客户次日交齐“大定”。一旦付定金，消费者要求退款就难了。

　　噱头六：“样板房”花招。样板房是消费者了解楼盘最直观的方式，可是，一些开发商却利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等误导消费者。

　　新华社记者 李舒（据新华社昆明11月26日专电）