“地王”身价5亿多

　　“地王”身价5亿多

　　国土部门三年多盘活逾5万亩闲置土地，今年出让价款达7.5亿

　　本报讯最近，惠州市连续有两块超过10万平方米的土地通过市场化运作模式拍卖成功。其中市区江北13号小区被业界称为惠州市的“地王”，面积为20.57万平方米的土地最终以5.34亿元人民币成交。而这块地以前大部分是由于历史原因闲置的土地，牵涉单位多达近20家。“闲地”缘何成“地王”？笔者对此进行了深入采访。

　　十几万公顷土地“晒太阳”

　　“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”曾是广东流行的一句口头禅。上世纪九十年代初期，惠州曾掀起一股狂热的开发潮，市区及周边的土地被全国各地蜂拥而至的开发商占领殆尽。随着开发热的退烧，大量的土地被闲置。据国土部门的不完全统计，全市有十几万公顷土地长年累月在“晒太阳”。

　　由于大部分闲置土地已由政府出让后掌握在开发商手中，因经济环境和开发商实力不足等因素的影响，造成了土地资源严重浪费。由于涉及的利益关系复杂，无偿收回实施起来困难重重，如何盘整好闲置土地成为政府促进城市建设和经济发展必须解决的一道难题。

　　惠州市政府于1998年出台了《惠州市闲置土地盘整办法》，加大了盘整力度，但盘整土地工作面临诸多困难。

　　由于缺乏盘整土地的启动资金，土地收购储备专项资金也未及时到位，使土地盘整工作难以实施。一方面不能把土地以较优惠价格尽快从原用地户手中收购回来，作为政府的储备建设用地；另一方面，因盘整需经反复协商、投资评估、资金审计等十分复杂的过程，时间长，过程繁琐。

　　涉及到盘整的大部分用地已由用地户抵押给银行，有部分甚至还是外地银行，并且抵押金额都比较大，虽然在土地盘整时已充分考虑和保护了银行的利益，但无疑会使银行资产缩水，使其利益受损。

　　有不少闲置土地因为民事纠纷被司法机关查封，有的闲置土地甚至查封长达七八年之久也未作出处理，有的多家重复查封，有的一家法院解封后又被另一家法院查封等等，因而使得本来可以通过盘整后即可招标拍卖的土地无法实施。

　　待盘整的土地大都是1992、1993年投入资金开发的，评估工程投入费用比较困难，有的土地评估需费时一个多月，甚至更长，拖延了土地盘整实施的进程。

　　所要盘整的闲置用地都是早些年办理了用地手续的，原土地使用者有的已离开惠州，并有部分用地已被原用地单位转让给了多家单位，联络困难；有的用地单位因自身利益问题而抵制土地盘整，抱不合作态度，难以协商。

　　多方盘整出“地王”

　　随着惠州城市建设的发展和“两江四岸”改造工程的实施，江北13号小区成为必须啃下来的“硬骨头”。

　　该小区牵涉到的闲置土地单位众多，有国有企业、外商、政府部门、农民等等，而且土地用途各不相同。但是，13号小区本身具有优越的地理位置。首先，江北是惠州市新的行政商务中心，该地块规划起点高、规模大，无需受老城区格局的限制；其次，该地块位处东江江畔，作为城市住宅用地来说，江景无疑是难得的稀缺资源，可以确保开发前景；再者，周边的环境和配套在不断完善中。

　　从2001年冬开始，惠州市国土部门对该小区开始了艰苦的闲置土地盘整工作。根据不同的对象，按照市政府出台的土地盘整政策实施不同的盘整方案。小区内有当地村民共计1.8万平方米的工商自留用地，而且是散布四处的插花地。国土部门将这些土地纳入小区的整体参与拍卖，拍卖所得全部返还给村民，拍卖费用由政府负担。最终拍卖结果每平方米达2600元，远远超出原有土地的价格，村民们非常满意。

　　10月29日上午，天悦大酒店，5楼。

　　9时30分，离江北13号小区开拍还有半个小时。拍卖现场已经座无虚席。坐在竞买席上来自上海、广州、深圳和本地的房地产商却十分安静。3号、9号、12号、13号、18号、28号，6个号码分别代表着他们所代表的公司，此刻，他们还不知道哪一个号码会成为幸运数字。

　　3号在竞买前期一直都比较冷静，放在座位中间的号码牌很少派上用场。在4.38亿元向4.4亿元追加的时候，3号应价一次后便一直观察。

　　到4.6亿元向4.62亿元追加的时候，3号口头喊出4.7亿元，追加了1000万元。接下来，3号又相继应下了5.04亿元、5.08亿元和5.2亿元。到他们应下5.24亿元的时候，拍卖师又适时地调节了一下现场的气氛：“这时大家才刚刚进入角色吧？”到5.28亿元向5.3亿元追加的时候，拍卖师没有继续问“5.3亿元有人应价吗？”而是直接同3号说：“你觉得5.3亿元怎么样？来个整数吧，干脆。”

　　3号点点头，微笑着答应了。全场一片掌声。

　　接下来，18号应下了5.32亿元的价格。“下一个5.34亿元，18号应下了5.32亿元，5.32亿元是18号应下的价格……”3号又冷静地应下了5.34亿元。

　　“5.34亿元第一次，5.34亿元第二次，5.34亿元，3号第三次！”

　　“砰！”槌声响起。“成交！”拍卖师的声音提到了最高。

　　该地块被广东华景新城房地产有限公司、广东珠江投资有限公司和合生集团有限公司等3家广州企业共同竞得。

　　由“晒太阳”到“阳光交易”

　　为了盘活、充分利用闲置土地，使“死地”变“活地”，近年来，惠州市国土部门通过收回用地、按价折地、招标拍卖、调整置换、退耕复垦等措施进行盘整、消化利用。自2001年1月至2004年8月，全市依法盘整土地5.12万亩，用于城市基础设施建设、专业批发市场建设和提供给经营性项目进行招标拍卖以及进行土地储备。几年来，除国家、省重点工程外，较少征收农民集体土地，做到优先使用闲置土地，惠州连续4年用地指标都控制在省下达计划之内。目前，经过盘整而储备的土地可供近年内发展建设使用，而且可为政府取得一笔可观的土地收益。由于政府部门在盘整过程中依法依规，耐心细致严格按规定操作，盘整工作虽然艰难，但未出现上访和行政诉讼的现象。

　　惠州市有关部门在盘活闲置土地的过程中，加大了有形土地市场建设的力度：健全了土地交易机构，投入700多万元完善了软硬件建设；制定和完善了土地招标拍卖和挂牌交易等规范性文件和管理制度；建立和完善基准地价体系，为土地依法有偿出让提供科学的地价依据，充分发挥了地价对土地市场的调控作用。惠州于1992年底制定了有偿出让地价体系，于1995年制定了全省第一个市区基准地价体系，又分别于1998年和2002年对市区的基准地价标准进行了调整，形成了一个符合实际，操作性、科学性强的基准地价体系；经营性用地取消行政审批，一律进场以招、拍、挂形式公开出让，实行市场化配置。

　　土地使用权进入有形土地市场公开竞价交易，充分显现了土地的真实价值，防止了人为因素造成低价出让土地，为国家和权属人带来更合理的土地收益，有效地防止了国有土地资产流失，避免了“市长价”、“领导价”的出现，有效防范了土地批租领域可能出现的腐败。

　　据统计，2002年7月至2004年9月，全市以公开招标、拍卖、挂牌形式出让经营性土地使用权达98％以上，总数222宗，面积11473.77亩，出让底价126856.61万元，成交价138557.51万元，成交价高出底价11701.20万元，增幅达9.22％。如2003年分别对市区3068平方米商住用地、91011平方米商住用地、21977平方米住宅用地，均公开招标拍挂，结果成交价比底价分别高出589万元、1410万元、142万元，增幅分别达到116％、25.6％、92.2％。

　　土地市场的“阳光交易”受到房地产商的普遍欢迎。最近连续参与惠州两大块土地竞标的隆生地产董事长刘小波表示：我们虽然在江北13号小区的竞拍过程中未能中标，但我们很欢迎这种完全市场化的运作模式。对东平半岛16号、18号小区的竞买成功，我们很高兴，这种高兴远远超出了我们买到这块地本身。因为，今天我们面对的是一个逐步成熟、透明、法制化的土地交易运作模式，在这种模式下，是法律在起主导作用，这就彻底消除了人为的因素，消除了土地市场暗箱操作的可能性。

　　惠州市国土部门通过“阳光交易”市场化运作模式盘活闲置土地可谓一举三得，一是使土地资源得到充分利用；二是促进了城市建设和经济发展；三是为政府增加了财政收入；据有关资料显示，惠州市2000年土地出让价款为2400万元，今年已经达到7.5亿元。据国土部门规划，在今后5年内，土地出让价款每年将不少于5亿元。　李长虹　罗凯戈　李伟舜

　　图：

　　图为被称为“惠州地王”的江北13号小区20多万平方米国有土地使用权拍卖现场。

　　朱立贤　摄