宝安中心区：深圳发展新空间

　　整个珠三角在区域发展结构上极为明显地体现出了一个以香港和广州为两极的“香港—广州轴线”的作用，这条轴线可以称为“珠三角的经济脊梁”，宝安新中心区便恰好是这条脊梁的一个重要节点。

　　在深圳西岸的链条中，宝安中心区聚集了众多人的目光。

　　移民宝安、落户宝安、挥师宝安……在加快特区内外一体化，开发宝安新中心区的过程中，近几年来各界看好宝安新中心区的呼声不断。这到底是区政府的一厢情愿？还是地产商的蓄意造势追捧？跳出宝安，仔细研究深圳、珠三角发展的轨迹后我们发现，宝安新中心区在未来的崛起并不是历史发展的偶然，一切在冥冥之中似有天意。

　　一般来讲，当经济体内部发展日趋饱和之际，就将掉头转入在挖掘存量优势的同时寻找增量机会的发展途径，一个国家如此，一个城市也如此。这种增量既包括新产业，也包括新空间。对一个城市来说，最有价值的莫过于后者。这一点，无论是上海、青岛还是深圳本身的经验都可以证明。

　　区位优势凸显

　　深圳下一个中心区将落宝安

　　我们首先看上海，上海近十余年来的发展途径就是在原有的城市中心之外再建设一个新的中心区——浦东新区，然后通过修建桥梁、隧道等手段加强两个中心的联系，使新旧两个中心共同形成一个面向全市服务的超级中心，从而使浦东的开发成为上海经济重新起飞的第一推动力。上个世纪90年代以来，上海所有新增的城市中心功能——金融、贸易等几乎全部安排在浦东，浦西则以更新为主。

　　再看青岛，20世纪90年代初，青岛的思路同其他沿海城市并没有什么不同——在远离城市的黄岛开发区发展工业，城市的中心功能留在了老城。但黄岛不是浦东，以青岛的经济实力不足以给黄岛带来足够高的“影子地价”；此外，将青岛和黄岛分割开来的胶州湾也不是黄浦江，其跨越的成本是当时青岛的经济实力所难以承受的。于是青岛随后做出了一个在今天看来极其重要的决定，暂时放弃似乎是投资无底洞的黄岛，在东部建设新的青岛中心区。与此同时，青岛市政府做出了一个大胆的决定——出售老的市政府，将新的政府搬迁到新区。

　　与上海、青岛不同的是，中心区的不断迁移对深圳已并不新鲜，深圳过去20余年的发展一直呈现的都是中心区“漂移”态势。最早，深圳从罗湖和蛇口两翼同时起步；之后，市政府从老的宝安县城转移至上步；不久前，城市的中心区又进一步转移到了福田。通过这种中心区位的不断变换，深圳保持了大规模的有效土地供给，从而既极大地延缓了地价的上升压力，又使政府获得了相对较高的土地收入。而且我们还可以发现，深圳目前几个城市中心均分布在深南大道沿线，使得各先后中心之间的联系成本接近于零，并进一步呈现以深南大道为核心的、几乎囊括整个特区的新的城市中心。这就使得深圳的影子中心在整个发展过程中一直在漂移——总是落在建成区以外。也正因为如此，深圳在全国所有的城市里具有最高的开发净收益。深圳每年来自土地的收益，多年来一直大于北京、天津等特大城市土地收益的总和，这并非由于深圳卖地的规模比这些城市大，也不是因为卖地的价格更高，而主要是因为用于赔偿的部分少。

　　那么，为什么深圳下一个中心区将落在宝安，而不是龙岗、中部，或者是其它地区？惟一也最有说服力的解释便是区位优势。整个珠三角在区域发展结构上极为明显地体现出了一个以香港和广州为两极的“香港—广州轴线”的作用，这条轴线可以称为“珠三角的经济脊梁”，宝安新中心区便恰好是这条脊梁的一个重要节点。

　　香港—广州轴线

　　促宝安中心区成珠三角曼哈顿

　　20年以来，正是在这香港、广州这两极的作用下，形成了香港—深圳—东莞和广州—南海—佛山两大区域发展集群。由于香港这一极点的动力更大，前一集群的发展速度更快。此外，越靠近“香港—广州轴线”的区域发展越快。而偏离这一轴线的其他地区，虽然会出现一些局部的经济高地，但总体发展都不如靠近这一战略轴线的地区。以深圳为例，我们可以明显地看到偏离这一轴线的龙岗的发展速度低于靠近这一战略轴线的宝安，而宝安内部的发展又以与这一战略轴线直接重合的107国道沿线最为突出。大工业区作为市一级开发区域，其开发速度却远落后于107沿线发展就是这个道理。放眼整个珠三角我们还可以发现，惠州、中山、珠海等地区相对落后也可以从“香港—广州轴线”的作用中找到答案。

　　我们再来回顾深圳的中心区迁移史还会发现，深圳过去20年的几个中心不仅全部在这个轴线上，而且深圳与香港接触位置的迁移，也几乎完全主导了城市中心的迁移方向——最早的罗湖和蛇口分别是深圳通往香港陆路和水路的最大通道，深圳的发展依托这两点起步，成为自然的选择；而随着皇岗口岸的开通，城市中心也明显呈现出从罗湖和蛇口这两端向中心集中的趋势。

　　西部通道建成后，宝安沿海地区的价值将进一步增加。另外，未来香港—广州的快速城际铁路也必将经过这一地区，这一地区未来的价值还将进一步提升。因此，未来以宝安新中心区为核心的宝安沿海地区的价值将极有可能超过特区内的大部分地区！

　　有人可能会问，再过几十年，“香港—广州轴线”的作用在未来会不会弱化？首先看香港，即使假设香港在未来的影响力不如现在重要，但加上深圳因素后，这一南端极点的影响显然会继续加强。现看广州因素，如今广州的发展正在向南沙转移，如果转移成功，宝安沿海地区的影响不仅不会削弱，反而会增加这一地区的战略价值。最后再看一下港珠澳大桥的建设，即使大桥建成，澳门—珠海集群的经济动力，仍无法与广州—佛山—南海集群的经济动力相匹敌。因此，“香港—广州轴线”仍将是珠三角区域内最大的经济发展轴。

　　位置，位置，还是位置，区域经济发展套用房地产开发的这条金科玉律也同样具有说服力。现在惟一的问题便是，注定要承担起深圳新空间历史重任的宝安新中心区规划中的7.12平方公里土地是不是嫌小？但毋庸置疑的是，最近在这块土地上必将掀起一场升级开发的风暴，并进而波及周边。

　　有人说，宝安新中心区未来将成为珠三角的曼哈顿，这个说法现在抛出似乎过于超前，但放眼未来，谁又敢说不可能呢？