南京经济适用房管理实施细则出台

【南京日报报道】新闻提示：今年5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合下发了《经济适用住房管理办法》，并要求各地制定实施细则，以规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人的合法权益。随后，杭州、成都、青岛等城市相继制定了经济适用住房建设管理办法。昨天，我市根据国家的办法，并结合2001年以来出台的15个相关政策性文件，出台了《南京市经济适用住房管理实施细则》。

可用直系亲属公积金买房还贷

 在商品房价格一路高位运行的市场背景下，我市低收入、住房困难家庭再传重大利好消息：经市政府批准，我市经济适用住房管理实施细则昨天正式颁布实施。

据介绍，南京出台此细则，在于规范经适房的建设供应工作，缓解低收入困难家庭的住房困难，促进经适房建设的可持续性健康发展。与5月份施行的国家经适房管理办法相比，我市的实施细则不仅与之全面“对接”，对经适房的建设管理、规费减免、价格管理、销售和售后管理等各个环节都作了详细的规定，还把国家制定的优惠政策逐一细化到位，力求用足用好。

同时，南京的实施细则还有许多重要突破。比如，根据城市建设的实际情况，充分运用国家办法中关于各地可以自主确定供应对象的政策，以文件形式把集体土地上被拆迁家庭也纳入了经适房的管理体系，明确写入了实施细则，这也是南京历年来经适房供应政策的一个重要突破。而对于许多低收入家庭来说，经济条件本就较差，贷款购买经适房以后还贷压力很大。对此，实施细则中明确，购买经适房的个人，如果正常缴存了住房公积金，不仅可以支取本人的公积金购房或偿还住房贷款，也可以用直系亲属的住房公积金购买或偿还住房贷款。

南京住房保障回顾

 从建“解困房”到经济适用住房实施细则的分布施行，南京已建立了适应不同收入层次家庭的住房保障体系。即：对最低收入家庭实施重点保障，按照以租金补贴为主、实物配租为辅的办法，由政府提供满足其基本生活需要的住房保障；向低收入家庭提供适度保障，即由政府建设、供应价格较为低廉的经济适用住房，逐步解决住房困难；对中等收入家庭提供政策支持，帮助其改善住房条件，并对中等偏低的被拆迁家庭提供中低价商品房。

从1990年起，南京即有计划以地组织开展解决贫困家庭住房困难的工作：

1990年至1995年，实施了住房“解困”，建设近100万平方米解困房，先后解决了1637户人均居住面积在2平方米以下的特困户、1．3万余户人均居住面积在4平方米以下的困难户的住房问题；

1995年至1998年，实施安居工程，前后3年共建115万平方米安居房，重点解决了人均居住面积8平方米以下的住房困难家庭及部分教师家庭、拆迁户；

1998年以后，针对教师住房普遍紧张、市政工程拆迁户过多等特点，给予优惠政策，加快建设教师住房、集资建房、拆迁复建房、合作建房的步伐。到2001年止，共建上述住房近500万平方米，解决了一大批中低收入家庭的住房问题；

2002年起，大规模地建设经济适用住房，重点为城市建设中，国有、集体土地上被拆迁居民，以及城镇“双困”家庭提供住房保障；

今年又开始建设、储备1000套廉租住房，供应给无子女军烈属、60岁以上的孤老、严重残疾（二级以上）且完全丧失劳动能力的特殊对象，以及被拆迁家庭中符合条件的“双困”户。

“实施细则”关键词解读

 南京市经济适用住房管理实施细则的出台，为解决困难群众的居住困难提供了极具可操作性的保障。昨天，记者请市房产局相关负责人，就细则中市民关心的一些内容进行解读。

关键词一经济适用住房

所在条文：第二条解读：细则首先把经济适用住房确定为一种商品。其次，经济适用住房又有其特殊性，它是用来满足低收入困难群体基本住房需求的。第三，申请购买经济适用住房是有条件的，不是面对社会敞开供应的，因为政府的财力有限，暂时只能满足部分住房困难家庭。第四，经济适用住房的建设标准是受限定的，这个限定主要是对套内面积作出了规定。第五，考虑到困难群体的收入水平，要限价销售，实行物价部门核定的政府指导价，采取明码标价，不允许任意抬高价格或在标价之外收取任何未标明的费用。第六，经济适用住房享受政府的优惠政策，政府对经济适用住房项目实行土地行政划拨，并减免相关行政事业性收费，只有这样才能最大限度地降低成本，让利于民。

关键词二提取直系亲属公积金

所在条文：第十九条解读：自从我市建立住房公积金制度以来，住房公积金的提取使用一直只能在配偶之间进行，即缴存住房公积金的夫妻中的一方贷款购房后，只能支取本人和配偶缴存的公积金用于归还购房贷款，而不能用家庭其他成员的住房公积金归还。

对于符合购买经济适用住房条件的低收入家庭来说，他们的收入本来就不高，还贷能力较低，如果能够得到直系亲属的支持，贷款压力将会得到一定程度的缓解。所以，本细则第十九条规定：用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。当然，如果需要使用直系亲属的住房公积金，必须征得其本人同意，履行有关手续。直系亲属指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父母与外孙子女等。

关键词三政府指导价

所在条文：第二十七、二十八、二十九、三十一条解读：经济适用住房价格应当与低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，这样才能切实体现政府给予的各项优惠政策。

因此，细则规定，经济适用住房价格实行政府指导价。每个年度的指导价格，由市物价局会同市房产管理局，根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，并定期向社会发布。2004年度我市经济适用住房指导价格标准是，四级地区价格经初审后报经政府批准，五级地区为1800元—2100元，六级地区为1500元—1800元。

年度指导价只是一个“大框架”，并不代表实际的房屋销售价格。实际的销售价格则由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。同时细则还规定，经济适用住房的单套售价，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

关键词四户型面积

所在条文：第二十三条解读：户型关系到每套房屋的面积大小。经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型的比例，且以中小套型为主。国家《经济适用住房管理办法》只规定了两种户型，即小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。然而具体到各个申购家庭，由于各家的经济状况不尽相同，有些家庭特别是人口较少的家庭，需要面积再小一些的户型。因此，我市在国家规定的基础上，又增加了一人户“40平方米左右”和二人户“50平方米左右”两种户型。这样做，就是要尽量满足不同家庭的实际需要。

关键词五原住房置换

所在条文：第四十三条解读：细则规定，低收入家庭购买经济适用住房的，可以向市房改办申请以原住房置换经济适用住房。在双方自愿的原则下，按房屋的市场评估价结算房款。

在我市大的住房保障框架内，经济适用住房保障的是低收入家庭，廉租房保障的是最低收入家庭。细则作出这条规定，目的就是通过置换的方法购买部分二手房，以供应给最低收入家庭承租。置换的前提是按房屋的市场评估价结算房款。而所谓市场评估价，既不是房改办说了算，也不是售房人说了算，而是按一定程序聘请专业的房地产评估公司进行评估，然后双方进行磋商，以双方都能接受的相对合理的价格置换。关键词六5年后上市

所在条文：第四十九条解读：细则规定，经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售；出售时，政府可以按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的一定比例向售房人收取其收益，专项用于经济适用住房建设。集体土地上被拆迁农民所取得的经济适用住房，在出售时不需交纳差价。在规定不得上市的期限内确需上市出售的，由市房改办按原供应价回购。

这一条规定对原来市有关部门出台的规定作了修正。第一，原来规定：属低收入和国有土地被拆迁的5年内、属集体土地上被拆迁的3年内不得转让。细则统一规定为5年后可按市场价上市出售。这里需要说明的是，转让即视为上市，无论是否按市场价。据考察，周边城市基本上也多是规定为5年后才能上市。第二，原来对经济适用住房上市的收益分成未作规定，《细则》则规定除被拆迁农民所取得的经济适用住房出售时不需交纳差价外，其他人都需按比例向政府交纳收益的差价。这是因为政府是按优惠价出售的，而售房人是按市场价出售的，政府应该得到一定的收益分成，且分成收入仍用于经济适用住房建设。因被拆迁农民在拆迁时的补偿费偏低，应该让农民得到应得的实惠，所以不再交纳差价。

 今年确保竣工159万平米经适房

 昨天，记者从市房产部门获悉，今年南京的经济适用住房建设将确保竣工159万平方米，超过市里原定150万平方米的目标。

9地块总建筑面积397万平米

2002年起，我市开始大规模建设经济适用房。目前，全市经济适用住房在建项目共有9个地块，规划用地面积6157亩，总建筑面积397．92万平方米，可建住宅46600套。到今年底，全市9大经济适用住房片区，可望累计竣工257万平方米，共约29400套住房。

今年将竣工159万平米

今年，南京经济适用住房的新开工面积为156．81万平方米。年初确定的今年目标是竣工120万平方米，后来因为拆除违章建筑的需求，又增加了30万平方米，使得全年的竣工目标增加到了150万平方米。截至今年11月底，全市已竣工验收111．1万平方米经适房、12896套住房。

昨天，市房产局有关负责人表示，按照目前各片区的建设进展，预计到年底可确保竣工159万平方米、18858套住房，从而超额完成当年的建设目标。在供应上，到目前为止，今年可以竣工的18858套经适房已经全部分配完毕。其中，供应国有土地被拆迁家庭9000套、集体土地被拆迁家庭9678套、拆违家庭180套。

1000套廉租房已落实

今年，我市本着“不宜集中、相对分散”的原则，决定在在建的经济适用房小区安排建设、储备1000套廉租住房。

目前，所需的1亿元资金、1000套廉租房房源均已落实。廉租房房源的具体安排是：景明佳园150套、兴贤佳园二期330套、银龙花园150套、百水芊城150套、恒盛嘉园220套。目前，已有289套廉租住房供给应了拆迁户的低保家庭，其中景明佳园、兴贤佳园共139套，恒盛嘉园150套。

　　三类家庭可申购

 经济适用住房主要是为了解决低收入家庭的住房困难而建设的，因此只能供应给特定的对象。

符合3种条件之一即可申购

根据我市经适房管理实施细则，符合下列3个条件之一的家庭，可以申请购买一套经适房：

1、在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且至少其中一方具有本市城镇常住户口已满2年；家庭人均月收入在市政府公布的本市当年最低工资标准以下；家庭人均住房的使用面积在当年规定的最低标准面积（含本数）以下。

同一住房多家庭共同居住，其中符合申购条件的家庭在两个以上，若一家庭申购后，其他家庭的住房面积将超过人均最低标准面积的，家庭之间应当协商一致，确定一个申购家庭。

2、具有本市常住户口的国有土地上的被拆迁家庭，货币补偿金额在当年规定的标准金额（含本数）以下，同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下，且本市及拆迁范围外他处无住房的。

3、具有本市常住户口的集体土地上的被拆迁家庭，符合申购经适房条件的，以房屋拆迁补偿款（原房收购款、购房补偿款、区位补偿款三项之和）申请购买经适房，使用除拆迁补偿款以外资金不得超过10％。3种成员可分摊家庭收入家庭人均收入是申购条件中的一个标准。那么一个申购家庭里，除了夫妇双方以外，还有三种家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口。即：与申购家庭夫妇同住的未婚或离异、丧偶后他处无住房的直系亲属；正在服义务兵役的子女；在外地读书的未婚子女。

而除申购家庭夫妇外，共同居住的近亲属及其家庭成员、正在服义务兵役的子女则可以作为分摊家庭住房使用面积的人口。5种住房为申购家庭“原住房”既然家庭人均住房的使用面积作为能不能申购经适房的一个标准，那么申购家庭的原住房怎么确认？细则规定，5种情况下的住房应当认定为申购家庭的“原住房”，即家庭成员居住的私有住房、家庭成员承租的公有住房、现住的父母或子女的住房；申购家庭成员在申购前5年内已转让或出租的自用住房、待入住的拆迁安置住房。

 经适房目前供不应求

 建设经济适用住房对于解决低收入家庭住房困难、平抑房价起到了很大的作用。记者获悉，尽管今年可竣工的1．8万多套经适房已经全部分配完毕，但是，困难家庭对经适房的需求量依然十分庞大。

近期需求3．7万多套

据有关部门近日测算，2004年11月至2005年上半年，全市经济适用住房总需求量约为37600套。其中，国有土地拆迁约22590户（含在拆未完的老项目）需申购经济适用住房约10500套，城市“双困”家庭经济适用住房需求为5000套，拆除违章建筑需求500套；集体土地上拆迁11600户，需申购经济适用住房23200套。

用地还需420万平方米

根据今年11月至明年上半年的预测需求总量，如果每套按75平方米测算，需要建住宅282万平方米。按得房率0．8、容积率1．2、土地使用率0．7计算，需规划经济适用住房用地420万平方米。

经济适用住房建设前的征地、立项等前期准备工作，至少需要半年到1年左右的时间。要保证经济适用住房的及时供应，就必须适当提前落实好规划用地，提前做好前期准备工作。为此，我市今年以来加强了用地立项等基础工作。到目前，已基本落实栖霞区南湾营地块119．9万方米、龙潭地块50万平方米、玄武区仙鹤门地块（仙林雅居三期）11．3万平方米，计181．2万平方米，用地缺口较大。此外，市里还正在加大协调力度，积极争取相关部门的支持，力求尽快完善河塘村（景明佳园四期）、雨花南路等地块的用地手续，争取早日落实新增项目储备用地。

怎么申购

 经济适用住房的供应，实行严格的审批公示制度，并接受社会监督。申购家庭必须按下列程序办理相关手续：

提出申请

城镇低收入家庭或国有土地上被拆迁家庭申请人，持家庭户口本、家庭夫妇的任何一方持本人身份证、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、所在单位或街道办事处出具的家庭成员收入证明（被拆迁户提供南京市房屋拆迁补偿协议），及受理登记部门要求提交的其他证明材料，向户口所在地的区房改办提出申请，填写购买经适房申请表。

集体土地上的被拆迁家庭申请人，持本人身份证、南京市征地房屋拆迁补偿协议，向所在区国土资源局（或区房地产管理局）申请，填写购买经适房申请表。

低收入家庭购买经适房的，可以向市房改办申请用原住房置换经适房。在双方自愿的原则下，按房屋的市场评估价结算房款。

审核、公示与审批区

房改办受理申购家庭的申请后，对申购家庭的申购条件进行核实。符合申购条件的，由区房改办将申购家庭的人口、收入、住房状况等内容，在其居住地或户口所在地公示15日。

如经公示后有投诉的，由市、区房改办调查、核实、处理。如公示无异议，或者经调查、核实发现投诉不实的，在申购家庭的申请表上签署核查意见，并注明可以购买的房屋面积或房价总额标准。

房改部门发通知

每批次的经适房竣工后，区房改办根据市房改办的分配计划或房源，通知申请人与建设单位签订购房合同。被拆迁人应将货币补偿款转账至建设单位。

期限要求

被拆迁家庭符合申购条件的，自签订拆迁补偿协议之日起，应当在半年内申请，过期作自动放弃处理。

经批准购买经适房的家庭，自批准之日起在2年内没有购房的，如以后要再买，则要重新提出申请。而在抽取选房顺序号或选房后又自愿放弃的，2年以后才能重新申购。

怎样供应

 申购家庭的申请经审核、批准后，房改部门将向符合条件的申购家庭，发出“南京市经济适用住房购买通知书”。

接到“通知书”后，申购家庭就可以在规定的时间里去抽号了。那么，接下来的顺序是：房改部门组织申购家庭抽取选房顺序号→申购家庭凭抽取的选房顺序号选房→申购家庭凭“通知书”，到建设单位购买经适房，签订《经济适用住房买卖契约》，并办理交款手续→持“通知书”办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。南京日报记者　侯锦阳